În Franța , reabilitarea locuințelor insalubre corespunde operațiunilor de urbanism pentru amenajarea teritoriului menite să reducă condițiile insalubre ale anumitor zone urbanizate fără a proceda la demolarea acestora .
Utilizarea de reabilitare pe termen de intervenție asupra clădirilor urbane existente este relativ nou , dar interesul în problema nesănătoase datând sfârșitul XVIII - lea și începutul XIX - lea lea , cu zonele cu probleme mlaștini care sa dezvoltat în jurul zonelor urbane.
La sfârșitul celui de- al doilea război mondial , habitatul din Franța este foarte degradat. Datorită creșterii populației și a exodului rural , nevoile de locuințe devin considerabile în orașe .
Abia în anii '70 s-a dezvoltat un curent de opinii în favoarea reabilitării urbane și ca reacție la demolarea cartierelor nesănătoase din centrele orașelor.
De la începutul anilor 1980, reabilitarea a fost un element fundamental al politicii de locuință în Franța, ale cărei repercusiuni sunt semnificative la nivel de planificare urbană economică și socială și lupta împotriva comercianților de somn, care a devenit o problemă națională .
Termenii de locuințe nesalubre , locuințe sub standarde și locuințe indecente sunt concepte care se referă la aceeași realitate: locuința proastă (supraaglomerată și fără confort minim).
Utilizarea distinctă a acestor terminații variază nu numai în funcție de domeniul de studiu, ci și de perioada de timp în care este analizată. În realitate, există o raționalizare treptată a vocabularului care a dorit mai științific , influențat de gânditorii actualului Medical Officer al XIX - lea secol.
Locuințele nesalubre se referă, din legea din 1850, la locuințe „în condiții care pot dăuna vieții sau sănătății locuitorilor lor” . Această lege cuprinde astfel insalubritatea inerentă locuinței (lipsa locuințelor, lipsa rețelelor de salubritate și alimentare cu apă, supraaglomerare) și insalubritatea externă și permanentă (insalubritatea datorată spațiului urban în care se află locuința).
Cu toate acestea, locuințe săraci în 2012 , nu este acela al XIX - lea secol. Criteriile locuințelor nesalubre fluctuează în funcție de introducerea ideii de „ confort ” a habitatului, care este un concept mai larg și mai variabil. Din analiza locuinței locuinței din 1853 (absența apei, a ventilației și a luminii) și a clădirii din 1871 ( „starea proastă a pardoselilor, a parchetului sau a țiglelor, infiltrarea de pe acoperișuri, locuințele înghesuite, aglomerația, înălțimea insuficientă a plafoanelor, absența coșurilor de fum, țevi de fum cu defecte, instalarea deficitară a gropilor fixe ” ), am trecut la cea a absenței unui confort minim în spațiul de cazare.
De exemplu, reglementările sanitare din Paris din 1904 stabileau la 9 m 2 „suprafața minimă a unei camere de zi” , care rămâne standardul în 2012. Cu toate acestea, fixarea unei suprafețe minime nu trebuie să fie fixată. problema supraaglomerării locuințelor deoarece în 1948, 45% din populație trăia în locuințe supraaglomerate.
Alte definiții sunt adăugate la definiția „confortului rudimentar” al habitatului, cum ar fi un duș sau o cadă, toalete interioare și apă curentă. Cifrele de după al doilea război mondial sunt izbitoare. La acea vreme, aproape 90% din populație nu avea baie (duș și / sau cadă), 80% din populație nu avea, de asemenea, facilități sanitare, 48% din apa curentă . Aceste criterii au rămas până în 1970, când proporția de locuințe fără dușuri a rămas ridicată și a continuat să împovăreze piața imobiliară.
Odată cu reînnoirea fondului de locuințe începută în 1970, expresia locuințelor insalubre tinde să fie suplinită treptat de ideea demnității în locuințe. Expresia „locuință nedemnă”, mult mai unificatoare, reunește criteriile de confort minim și include, de asemenea, dimensiunea sanitară a locuințelor (păstrarea sănătății rezidenților din cauza bolilor care se pot dezvolta în caz de locuințe nesalubre precum riscul de plumb otrăvire) în timp ce introduce o puternică valoare morală .
În 2006, Agenția Națională pentru Locuințe (Anah) subliniază că locuințele necorespunzătoare afectează tot teritoriul francez, dar izolează, în general, trei zone geografice în care sunt detectate locuințe necorespunzătoare. Acestea sunt zone în care piața imobiliară este atât de strânsă, încât cele mai sărace populații închiriază mahalale (în regiunea Parisului și în sudul Franței), altele în zone în care, dimpotrivă, există o paralizie a pieței imobiliare datorată la reticența proprietarilor de a investi în locuințe care s-ar dovedi a fi neprofitabile) și în cele din urmă zone rurale în care există o prezență puternică a clădirilor vechi ai căror proprietari sunt adesea săraci și vârstnici.
Fondul de locuințe rurale este puternic afectat de insalubritate. Acesta din urmă este mult mai vechi decât fondul de locuințe urbane. Există mai multe locuințe individuale izolate acolo și precaritatea pensiilor este importantă.
În ciuda dificultății de detectare, s-a estimat că în Franța, în 2006, existau între 400.000 și 600.000 de locuințe sub standarde. 4.300.000 nu aveau baie, toaletă sau încălzire, dintre care 580.000 erau considerate foarte incomode (locuință în care lipseau două din cele trei elemente minime de confort). În 2015, estimarea a fost de 2,8 milioane de locuințe nesalubre în Franța, adică 10% din fondul de locuințe francez, cu cel puțin trei defecte majore, cum ar fi izolația termică slabă, infiltrarea apei, o instalație electrică degradată sau semne de umezeală pe pereți.
Pe lângă această identificare dificilă a așa-numitelor locuințe insalubre, există și identificarea diferitelor calificări la care pot fi supuse locuințele menționate. Astfel, o locuință poate fi calificată ca indecentă fără a fi neapărat nesalubră. Se face astfel o distincție între locuințe incomode sau indecente și locuințe insalubre.
Locuința nesanitară este o noțiune în mișcare a cărei identificare este îngreunată de utilizarea unor termeni dispariți, care uneori se referă la o definiție tehnică a locuințelor nesalubre, uneori îi conferă o dimensiune morală, încorporată treptat în politicile publice de luptă împotriva locuințelor nesănătoase.
Problema locuințelor săraci a fost mereu prezentă în societățile pre-industriale ale XIX - lea secol. Consecința revoluției industriale , creșterea populației , exodul rural în centrele urbane, dezvoltarea unui proletariat livrat fluctuațiilor economiei de piață liberale , lipsa de locuințe care rezultă, deoarece amenință ordinea stabilită, duc la o reflecție care apare în clasele superioare, înconjurătoare de locuințe populare și, în general, orașul.
Importantă clasa muncitoare este săracă și carcasa este în mare nevoie. Lipsa de întreținere a caselor , în general, fără apă în carcasa (la începutul XX - lea secol încă, există adesea o poziție de apă în curte, era uneori pe palier); Evacuarea apei cenușii s-a făcut prin bazine situate pe debarcări - ceea ce s-a numit „scufundări” - și care emiteau în mod constant un miros îngrozitor. Excrementele au căzut într-o groapă fixă uneori în stare proastă și s-au golit cât mai puțin posibil; absența apei curgătoare în toaletele, situate și la aterizări, le-a făcut deseori murdare, indiferent de grija luată pentru a le menține curate (După 1900, sistemul de canalizare va fi o mare îmbunătățire). O altă sursă de deranj, mediile industriale poluate în care erau amplasate aceste locuințe au făcut necesară lăsarea ferestrelor închise tot anul. În jurul anului 1890, într-o suburbie a clasei muncitoare de la periferia Parisului, actuala unitate de cazare, situată de cele mai multe ori într-o casă joasă - cel mult două sau trei etaje, adesea în curte - consta fie din două camere - o cameră principală și o bucătărie - sau trei camere - două camere principale și o bucătărie. Suprafața medie a fost de aproximativ 15 m2 în primul caz, 20 m2 în al doilea. Mai mult, camera single, fără altceva, adesea prezentată ca mod universal de locuire a muncitorilor parizieni, a existat, dar a rămas în minoritate. Garnis , adică spații amenajate cu mobilier, a format un sector important , deoarece, în 1911, de exemplu, aceasta a reprezentat mai mult de 11% din totalul locuințelor pariziene, acomodarea unor 165,000 oameni, aproape de 6% din populația capitalei .
La începutul XIX - lea secol autorii topografii medicale au fost lovit de vestejirea locuitorilor orașelor mari, ele au fost atribuite la diferiți factori de mediu , inclusiv o lipsă de aer și lumină. Apoi, din anii 1820, într-o perioadă în care casele au crescut din ce în ce mai mult în înălțime din cauza numărului tot mai mare de locuitori și când aceste aceleași case au devenit domiciliul unor oameni din ce în ce mai săraci , medici și cei care, ulterior, ar fi numiți igieniști (astfel ca Louis René Villerme de exemplu ) a început să fie îngrijorat de influența proastă a așa-numitelor locuințe „nesănătoase”. Franța a fost lovită recent de a doua și a treia pandemie de holeră , în 1832 și 1849 (cea din 1832 a decimat aproape 2,5% din populația franceză). Încă din 1832, clasele bine-întreținute au început să se teamă de așa-numitele centre de infecție a săracilor, deoarece, conform teoriilor medicale dominante care constituie igienism, teoria miasmei , infecția aerului a fost considerată una dintre factorii cei mai periculoși ai răspândirii holerei, o infecție rezultată printre altele din putrezirea a tot felul de gunoaie cu care s-ar umple mahalalele săracilor. A doua republică inventează așadar locuințe insalubre .
În 1832, nume mari precum doctorul Claude Lachaise , Corelează îngustimea străzilor și aglomerarea gospodăriilor cu mortalitate, în timp ce în 1838, doctorul Pierre Adolphe Piorry a subliniat necesitatea de a stabili „ ordine de poliție pentru a salva sănătatea” a poporului și acordarea de prime de stat pentru construirea caselor lucrătorilor sănătoși " .
Prima lege franceză privind locuințele insalubre datează din 13 aprilie 1850și, pe de o parte, stabilește primele criterii pentru locuințe insalubre ( „locuințe care sunt în condiții susceptibile de a dăuna vieții sau sănătății locuitorilor” ). Această lege rămâne, totuși, simplă și încredințează consiliilor municipale definirea măsurilor de curățare a locuințelor.
La Paris, aplicarea legii privind salubrizarea locuințelor în 13 aprilie 1850, prin conferirea de competențe prefectului Senei pare a fi inima unui sistem de reînnoire urbană. Se încheie Republicii a doua bequeaths la administrația imperială o armă eficientă de a transforma orașul . Mecanismul de expropriere servește intereselor fraților Pereire , Mirès și, în cele din urmă, Georges Eugène Haussmann , „artistul demolator”, așa cum își spune el însuși, care va oferi Parisului imaginea pe care o cunoaștem astăzi. 'Hui . Acesta este universul descris de „ La Curée ” de Zola .
Elsbeth Kalff a analizat creșterea igienei la Paris între 1850 și 1880. Arată trecerea treptată de la o politică moralizatoare și paternalistă, inițiată de teama de epidemii de holeră, la un mecanism de gentrificare care inițiază segregarea spațială care continuă și astăzi. Aceasta va fi calificată drept „ conștientizare colectivă ” a efectelor asupra sănătății a locuințelor insalubre.
În timp ce lucrările științifice și filantropice se dezvoltă și se reunesc în ideea că este necesar să se reducă habitatul nesanitar, este necesar să se aștepte douăzeci de ani înainte ca autoritățile publice să fie îngrijorate de această problemă.
În ciuda epidemiei de tuberculoză („boala lipsei de aer și lumină”), care a lovit Europa în 1871, primele legi cu adevărat obligatorii nu au apărut decât în 1894 și 1898 cu obligația de a face totul. Canalizarea și tratarea apei pentru construcțiile noi.
Un sondaj major efectuat de Paul Juillerat în perioada 1894-1904 a relevat probleme de igienă în anumite districte ale Parisului. Specialiștii au asortat apariția cazurilor de tuberculoză cu densitatea excesiv de mare și în special cu îngustimea benzilor de circulație în comparație cu înălțimea clădirilor. Consiliul municipal din8 martie 1906a creat astfel o listă de șase insule „ tuberculoase ” sau nesănătoase, care se vor extinde la șaptesprezece insule după primul război mondial .
Paradoxal, legile privind subdiviziunea care degradează situația de locuințe în Franța , la începutul XX - lea secol. Dorința de a dezvolta locuințe ieftine nu pare să fi pătruns în toate considerațiile de sănătate din jurul locuințelor necorespunzătoare. Locuitorii acestor subdiviziuni locuiesc pe un teren care le aparține cu siguranță, dar acolo unde echipamentul care permite accesul la igienă este vizibil prin absența lor. Locuințele iau apoi forma unor adăposturi improvizate ridicate în noroi, în timp ce proprietarii subdiviziunilor obțin profituri exponențiale renunțând la terenuri, nefiind îngrijorați de viabilitatea lor în termeni de construcție și dezvoltare.
Statisticile recensământului elaborate de Jacques Bertillon sunt concepute în cadrul restrâns al legii13 aprilie 1850. Abordarea statisticilor privind locuințele, aflată la începuturi în 1881, prefigurează abordarea Legii privind sănătatea publică din 1902, din care se aplică reglementările sanitare din Paris din 1904: „Articolul 33: podeaua oricărei camere de zi va avea o suprafață minimă de nouă metri. Fiecare cameră va avea un fum, va fi iluminată, ventilată pe stradă sau pe curte, dotată cu un golf a cărui suprafață va fi egală cu 1/6 din sol ”. Acest regulament are efecte obligatorii asupra amenajării clădirilor. În acest sens, prefigurează legea urbanistică .
Legea Sarraut a 15 martie 1928impune un minim de reglementare în alocare prin necesitatea asistenței statului pentru „dezvoltarea loturilor defecte” și va stopa astfel criza „bad-lotis” .
Cu toate acestea, situația rămâne critică după cel de-al doilea război mondial. Legea1 st septembrie 1948stabilește schemele generale ale unei noi politici de locuințe, care reglementează chiriile (căutarea unei chirii „corecte”) care urmărește îmbunătățirea clădirilor, dar stabilește, de asemenea, ca obiectiv relansarea noilor construcții în conformitate cu standardele. Din nou, efectele acestei legi sunt demult în timp ce locuințele sărace sunt în creștere.
În 1954, apelul lui Abbé Pierre părea să fi avut efectul unui șoc electric asupra autorităților publice, care a măsurat importanța necesității de a construi în masă, rapid și cu costuri mai mici. Asistăm la nașterea locuințelor cu chirie redusă (HLM), permițând accesul multor familii deseori modeste la locuințe.
Legea 7 august 1957stabilește „programe financiare multianuale” pentru construcția de locuințe noi, dar și pentru demolarea locuințelor nesalubre, încurajând comunitățile locale la reînnoirea urbană. În ciuda acestor măsuri, în 1966, regiunea Parisului , Provence și Nord au concentrat încă 90% din mahalalele din Franța, unde locuiesc 75.000 de oameni.
O adevărată schimbare politică a fost făcută în 1964 cu legea 14 decembrie(cunoscută sub numele de „Legea Debré ”), care autorizează municipalitățile să exproprie terenuri pentru a înlocui orășelele de bară cu locuințe.
Legea 10 iulie 1970, cunoscută sub numele de „legea Vivien” îi obligă pe proprietarii de clădiri fie să corecteze ceea ce face locuința periculoasă pentru sănătatea locuitorilor, fie să nu le mai permită locuitorilor să ocupe locuințele iremediabil nesanitare și periculoase. Comunitatea poate lua locul proprietarului dacă acesta nu îndeplinește munca necesară. Relocarea locuitorilor devine o obligație.
Această lege se va dovedi a fi eficientă, deoarece definește atât criteriile de locuințe insalubre, stabilește mijloace de constrângeri pentru a o reduce, introducând în același timp o componentă socială la această măsură (obligația de reinstalare a locuitorilor). Această lege este menținută drept adevăratul punct de plecare al unei lupte masive împotriva locuințelor sărace.
Agenția Națională pentru Îmbunătățirea Habitat (Anah) a fost creat în 1971. Este o unitate administrativă publică a cărei misiune este de a pune în aplicare politica națională de dezvoltare și de îmbunătățire a stocului de locuințe private existente.
În 1977, au fost create operațiunile de îmbunătățire a locuințelor programate (OPAH), reformând finanțarea locuințelor, revenind la ideea că piața trebuie să răspundă nevoilor cererilor de locuințe, stabilind în același timp, încă o dată, o componentă socială a sistemului. Reglementarea efectelor pieței este apoi organizată prin asistență socială în domeniul locuințelor destinate celor mai defavorizați.
Această concepție liberală a managementului imobiliar este încă o normă și astăzi și tindem spre o creștere a mecanismelor sociale de reglementare a acestei piețe defecte deoarece nu permite accesul la locuințe în cel mai fragil segment al pieței.populația franceză. Astfel, în 1998 a fost adoptată o lege împotriva excluderii, iar în 2000, legea privind solidaritatea și reînnoirea urbană (SRU).
În 2001, a fost creat Polul Național pentru lupta împotriva locuințelor necorespunzătoare. În 2006, Legea Națională privind Angajamentul Locuințelor (ENL) a completat Legea „Vivien” în ceea ce privește clădirile care amenință ruinele . În 2007, o lege a stabilit dreptul la locuințe executorii („ legea DALO ”) și, în 2009, legea „Molle” a convocat mobilizarea pentru locuințe și lupta împotriva excluderii. 23 iunie 2011intră în vigoare o lege care vizează eliminarea locuințelor necorespunzătoare din departamentele și regiunile de peste mări și din Saint-Martin .
Acțiunile care vizează eliminarea habitatului nedemn sunt efectuate de diferite organisme. Aceștia vor interveni în diferite etape ale procedurii în mod complementar. Diferite autorități locale vor avea diferite roluri care să permită statului, reprezentat de prefectul departamentului, să pună în aplicare acțiunile necesare pentru a lupta împotriva locuințelor insalubre. Agențiile au, de asemenea, un rol în lupta împotriva locuințelor necorespunzătoare.
Directorul general al Agentiei Regionale de Sănătate (ARS) sau directorul de Igiena si Sanatate Serviciul Comunal trimite un raport motivat prefectului atunci când el observă condițiile insalubre ale unei clădiri. Directorul general întocmește raportul fie din proprie inițiativă, fie prin trimiterea către primar , președintele instituției publice de cooperare inter-municipală responsabilă de locuințe și urbanism, sau la cererea unui chiriaș sau a unui chiriaș . a clădirii sau a uneia dintre clădirile în cauză.
Comitetul departamental responsabil cu mediul, sănătatea și riscurile tehnologiceConfiscată de prefect în urma raportului trimis de acesta de către directorul general al Agenției Regionale de Sănătate sau de către directorul Serviciului comunitar de igienă și sănătate, Comisia departamentală emite un aviz conform Prefectului în perioada de două luni. Conform articolului L. 1331-26 din Codul de sănătate publică, acesta își dă avizul cu privire la realitatea și cauzele condițiilor nesănătoase și cu privire la măsurile adecvate pentru remedierea acestora. Se spune că insalubritatea este considerată iremediabilă atunci când nu există mijloace tehnice pentru a pune capăt acesteia sau când lucrarea necesară absorbției sale ar fi mai costisitoare decât reconstrucția ei.
Proprietarul sau sindicatul coproprietarilor este informat cu privire la ședința Comisiei departamentale pentru riscuri asupra sănătății. Acesta din urmă poate cere apoi să fie primit de ea și să fie chemat în timpul vizitei și observării spațiilor. Pe de altă parte, dacă nu o solicită, nu este nevoie să-l convoace.
Comisia are posibilitatea de a vizita clădirea în cauză, dar nu este obligată să o facă. Dacă se face o vizită, raportul ulterior nu este neapărat contradictoriu.
Comisia va emite un aviz contrar sau în conformitate cu raportul înaintat de prefect. Fie că insalubritatea clădirii va fi declarată reparabilă, fie va fi declarată iremediabilă. Este important ca avizul comitetului să analizeze motivele condițiilor insalubre ale clădirii și posibila posibilitate de remediere, în caz contrar, aceasta ar putea părea insuficient motivată. Această notificare nu trebuie să lase nicio îndoială cu privire la clădirea sau clădirile vizate de procedură.
Transmiterea notificării către proprietarul clădirii nu este obligatorie, deoarece niciun text nu prevede acest lucru. Nici avizul nu poate fi atacat, deoarece acesta din urmă poate fi realizat numai împotriva decretului prefectural.
Primarul și președintele instituției publice de cooperare inter-municipalăAutoritatea competentă în materie de prescripție a lucrărilor sau interzicerea vieții fiind prefect în baza articolului L. 1331-24 din Codul sănătății publice , se presupune că primarul este incompetent, oricum va putea să acționeze în caz de urgență și necesitate absolută. Codul general al autorităților locale recunoaște puterea de poliție generală a primarului, care poate acționa pentru a face față condițiilor nesănătoase ale unei clădiri.
Prin urmare, primarul va participa la procedura de declarare nesanitară, chiar dacă puterile sale rămân limitate. El va avea puterea să inițieze procedura și, uneori, să prescrie și să ia măsurile necesare. Dar, de asemenea, va putea acționa direct asupra absorbției locuințelor insalubre datorită puterilor sale în ceea ce privește sănătatea publică. Uneori va achiziționa clădiri declarate nesănătoase în numele municipiului.
Președintele EPCI va avea uneori aceleași puteri ca primarul, uneori niciuna.
Primarul sau președintele instituției publice de cooperare intercomunitară poate sesiza directorul general al agenției regionale de sănătate, astfel încât acesta din urmă să transmită prefectului un raport motivat cu privire la o clădire pe care o consideră nesanitară. Apoi, conform articolului 1331-26 din Codul de sănătate publică , trebuie să furnizeze un plan al parcelei clădirii cu indicarea numelor proprietarilor așa cum apar în dosarul imobiliar privind conservarea creditelor ipotecare. Același lucru se aplică în cazul în care este o insulă sau un grup de insulițe, dar primarul sau președintele EPCI trebuie să prevadă, de asemenea, dacă obiectul sesizării este de a facilita aceasta. Salubrizare sau dezvoltare, proiectul corespunzător de salubrizare sau dezvoltare.
În numele statului, primarul poate oricând să prescrie măsurile necesare pentru a împiedica accesul și utilizarea clădirii declarată iremediabil nesanitară pe măsură ce este evacuată.
Conform articolului L. 1331-29 din Codul de sănătate publică , primarul poate, în numele statului, să întreprindă din oficiu măsuri menite să evite pericolele imediate pentru sănătatea și siguranța ocupanților sau a vecinilor. Pe o clădire care a fost a declarat insalubritate iremediabilă. De asemenea, el are puterea de a efectua demolarea prescrisă prin ordinul judecătorului care se pronunță sub formă de proceduri sumare la cererea sa. O demolare efectuată în urma unui decret legal prefectural și a unui rezumat care prevede expulzarea locuitorilor nu vor constitui un atac.
În cazul neexecutării măsurilor prescrise referitoare la părțile comune ale unei clădiri în coproprietate care rezultă din neplata anumitor coproprietari, municipalitatea poate înlocui sumele de plătit. Articolul L. 1331-29 prevede că va fi apoi subrogat în drepturile și acțiunile sindicatului până la sumele pe care le-a plătit. Dacă primarul efectuează aceste măsuri din oficiu, municipalitatea avansează costurile. Datoriile care nu au putut fi recuperate de municipalitate sunt imputate statului sau unui organism public substitut, apoi subrogate în obligațiile și drepturile acestuia.
Articolele L. 2212-1 și următoarele din Codul general al autorităților locale conferă primarului puteri generale de poliție . În același timp, articolul L. 1311-2 din Codul de sănătate publică îi conferă competențe speciale de poliție pentru executarea reglementărilor departamentale de sănătate.
Articolul L. 1311-1 din Codul de sănătate publică prevede că decretele emise de Consiliul de stat stabilesc regulile generale de igienă și toate celelalte măsuri adecvate pentru conservarea sănătății umane, în special în ceea ce privește condițiile sanitare ale locuințelor. Însă articolul următor specifică faptul că aceste decrete pot fi completate cu decrete ale reprezentantului statului în departament sau prin decrete ale primarului care vizează adoptarea unor dispoziții speciale pentru a asigura protecția sănătății publice.în departament sau oraș. În cazul nepublicării acestor decrete, se vor aplica reglementările sanitare departamentale. Astfel, primarul poate interveni pentru a asigura aplicarea reglementărilor de igienă publică și în special aplicarea reglementărilor de sănătate departamentale. Apoi va lua măsuri pentru a se asigura că este respectată, în special în ceea ce privește locuințele nesanitare.
Pentru a pune capăt insalubrității unei clădiri aflate sub puterile sale în materie de sănătate publică, primarul poate proceda prin două mijloace distincte. În primul rând, el are posibilitatea de a emite o ordonanță unui proprietar, care va trebui să pună capăt stării de condiții insalubre în modul ales. Cu toate acestea, aceasta este o obligație de rezultat. În afară de aceasta, primarul poate alege, de asemenea, să prescrie persoanei în cauză lucrări specifice din care aceasta din urmă nu poate fi eliberată. În aceste două cazuri, primarul se poate baza sau nu pe prevederile reglementărilor departamentale de sănătate.
De asemenea, este posibil ca primarul să solicite municipalității să achiziționeze clădiri declarate nesănătoase pentru a le reabilita. Primarul are la dispoziție două proceduri pentru implementarea acestei opțiuni.
În primul rând, se poate efectua o operațiune de îndepărtare a locuințelor insalubre, municipalitățile fiind competente în materie. În cazul unei clădiri declarate insalubre iremediabile, acestea pot beneficia chiar de o subvenție de stat. O circulară din5 mai 2003prevede implementarea și finanțarea acestuia. Aceasta constituie urmărirea operațională a tratamentului insalubrității iremediabile, ale cărei mecanisme operaționale și financiare se bazează pe un sistem specific rezultat din legea10 iulie 1970. Obiectivul acestor operațiuni de reducere a locuințelor insalubre este social, deoarece privește protecția, relocarea și îmbunătățirea condițiilor de viață ale locuitorilor. Cu toate acestea, ele rămân foarte dependente de voința statului, deoarece subvențiile sale în acest domeniu sunt departe de a fi neglijabile. Această operațiune se desfășoară în general prin intermediul unei declarații de utilitate publică. Ca regulă generală, este planificat împreună cu o acțiune globală pentru a reduce insalubritatea unui anumit cartier.
Apoi, achiziția unei clădiri declarate nesănătoase se poate face prin aplicarea articolului 14 din Legea Vivien , care prevede, la sfârșitul unei proceduri simplificate, alocarea, pe o bază precară, a terenurilor expropriate. Construcția de locuințe temporare și anexele lor. Durata de utilizare a acestora nu poate depăși opt ani de la ordinul de expropriere. Dacă această procedură poate fi, printre altele, destinată unei municipalități, nu primarul o pune în aplicare, ci prefectul.
Prefectul este în primul rând competent în ceea ce privește procedura specială, codificată la articolul L. 1331-24 din Codul de sănătate publică . Acesta prevede o ordonanță individuală. Astfel, utilizarea spațiilor sau a instalațiilor care prezintă un pericol pentru sănătatea sau siguranța ocupanților lor oferă reprezentantului statului și, prin urmare, prefectului, posibilitatea de a ordona persoanei care a pus la dispoziție aceste spații sau instalații sau pentru cel care are obiceiul de a face utilizarea lor conformă cu prescripțiile pe care le decretează în termenul fixat. Acesta trebuie să consulte în prealabil Comisia departamentală competentă cu privire la riscurile de mediu, de sănătate și tehnologice. În cazul în care însoțește ordonanța cu o interdicție definitivă sau temporară de a locui, persoana care a pus la dispoziție aceste spații este obligată să asigure cazarea sau relocarea ocupanților. Dacă ordinul nu este respectat, prefectul ia toate măsurile necesare, pe cheltuiala acestei persoane. Această putere de ordonanță nu este un act de reglementare și nu duplică lucrul cu el.
Această procedură specială este distinctă de procedura generală de depistare a condițiilor insalubre, prevăzută la articolele L. 1331-26 și următoarele din Codul de sănătate publică. În condițiile acestuia din urmă, prefectului i se va cere să transmită raportul despre care a fost înaintat comisiei departamentale competente, să informeze persoanele în cauză, să ia act de consecințele unui pericol iminent, să urmeze opinia să comită sau să pună mâna pe ministrul responsabil cu sănătatea și să tragă în cele din urmă consecințele executării sau neexecutării de către proprietar a decretului său.
Transmiterea raportuluiPrin aplicarea articolului L. 1331-26 din codul de sănătate publică atunci când prefectul primește un raport motivat de la directorul general al agenției regionale de sănătate sau, prin aplicarea articolului L. 1422-1 al treilea paragraf din Codul de sănătate publică , directorul serviciului municipal de igienă și sănătate, un raport motivat prin care se concluzionează că o clădire sau un grup de clădiri este nesanitar, acesta din urmă solicită avizul Comisiei departamentale responsabile pentru mediu, sănătate și riscuri tehnologice în termen de două luni. Fără această consultare, ar exista un defect procedural. Poate fi o singură clădire, construită sau nu, liberă sau nu, alăturată sau nu căii publice. Poate fi, de asemenea, un grup de clădiri, un bloc sau un grup de blocuri.
Acest raport este obligatoriu: un prefect care ar confisca comisia fără să o transmită ar vicia procedura nulității.
Informații pentru persoanele vizateArticolul L. 1331-27 prevede că „Reprezentantul statului în departament notifică proprietarii, așa cum apar în dosarul imobiliar cu privire la reținerea creditelor ipotecare, cu cel puțin treizeci de zile înainte de desfășurarea ședinței departamentului comitet responsabil pentru mediu, sănătate și riscuri tehnologice și opțiunea pe care o au de a-și prezenta observațiile în această perioadă. De asemenea, consiliază, în măsura în care sunt cunoscuți, deținătorilor de drepturi de proprietate imobiliară asupra spațiilor, deținătorilor de acțiuni care acordă dreptul la alocarea sau bucurarea spațiilor, ocupanților și, în cazul unei clădiri. cazare, operatorul ” . Dacă adresa acestor persoane nu este cunoscută sau identitatea lor nu este identificată, notificarea va fi postată la primărie în același interval de timp. În cazul unor condiții insalubre care afectează doar părțile comune ale unei clădiri de condominiu, prefectul va notifica doar uniunea coproprietarilor despre întâlnire. Aceste persoane pot desemna un mandat care să le reprezinte. Acesta din urmă poate fi sau nu avocat. Neinformarea persoanelor în cauză ar duce la nulitatea procedurii.
Consecințele unui pericol iminentDacă, din cauza condițiilor insalubre, raportul relevă un pericol iminent pentru sănătatea sau siguranța ocupanților, reprezentantul statului trebuie să notifice proprietarului să ia măsurile adecvate pentru a pune capăt acestui pericol într-o perioadă de timp. . 'remediază el. Poate însoți acest lucru cu o interdicție temporară de a trăi. Articolul L. 1331-26-1 continuă că prefectul înregistrează măsurile luate în executarea notificării. Dacă nu s-a făcut acest lucru, el procedează la executarea lor din oficiu. Dacă proprietarul a efectuat efectiv lucrarea pentru a pune capăt oricărei insalubrități, prefectul ia act de acest lucru.
Consecințele avizului ComisieiÎn cazul unei opinii contrare din partea Comisiei cu privire la raportul pe care prefectul l- a transmis, acesta din urmă poate sesiza ministrul responsabil cu sănătatea prin transmiterea dosarului acestuia. El va sesiza Consiliul Superior pentru Sănătate Publică , care în acest caz înlocuiește Comisia departamentală pentru riscuri pentru sănătate.
Potrivit articolului L. 1331-28 din Codul de sănătate publică , „Când comisia sau consiliul superior concluzionează că este imposibil să se remedieze insalubritatea, reprezentantul statului în departament declară clădirea nesănătoasă. Iremediabil, pronunță un definitiv interdicția de a locui și, dacă este cazul, utilizarea locului și specifică, la sfatul comisiei, data efectivă a acestei interdicții, care nu poate fi stabilită după „un an. De asemenea, poate dispune demolarea clădirii ” . Este într-adevăr o chestiune de remediere a insalubrității clădirii, deteriorarea acesteia nu este aici în discuție.
Ordinul prefectului ar fi, de asemenea, ilegal dacă ar viza o clădire care nu era insalubră, dar grav avariată. Prefectul poate prescrie orice măsuri necesare pentru a împiedica accesul sau utilizarea clădirii pe măsură ce este evacuată. Aceste măsuri pot fi realizate din oficiu. Deși prevederile anterioare ale acestui articol prevedeau că primarul avea la dispoziție o lună pentru a decola după avizul Comitetului, el poate face mai mult. Decretul de insalubritate iremediabilă a clădirii nu poate fi concretizat decât prin interzicerea de a locui în incintă și nu face ca distrugerea clădirii să fie obligatorie.
„Atunci când comisia sau Înaltul Consiliu concluzionează că este posibilă remedierea insalubrității, reprezentantul statului în departament prescrie măsurile adecvate, precum și termenul pentru punerea lor în aplicare, la sfatul Comisiei sau al Înaltului Consiliu și pronunță, dacă este necesar, interzicerea temporară de a locui și, dacă este necesar, de a folosi locurile ” . Articolul L. 1334-2 prevede riscul otrăvirii cu plumb . Măsurile necesare pentru a remedia acest lucru pot fi, de asemenea, incluse, precum și instalarea echipamentelor necesare unei încăperi de uz rezidențial.
În cazul unei interdicții permanente sau temporare de a locui în incintă de către prefect, decretul specifică data la care proprietarul sau operatorul spațiilor de cazare trebuie să-l fi informat cu privire la relocarea sau oferta de cazare.
În cazul în care un aviz al Comisiei validează concluziile raportului directorului Agenției Regionale de Sănătate sau al directorului Serviciului comunitar de igienă și sănătate, prefectul este obligat să emită un ordin de insalubritate. Prin urmare, este o aprobare. Prefectul trebuie să ia măsurile prescrise de Comisie. În conformitate cu articolul L. 1331-28-1, ordinul trebuie să fie notificat persoanelor menționate la articolul L. 1331-27, primul paragraf. Chiar dacă insalubritatea se datorează unui chiriaș și nu proprietarului clădirii, acesta din urmă este obligat să îndeplinească prevederile prevăzute de decretul prefectural. Dacă acest lucru se referă la părțile comune ale coproprietății, trebuie să fie informat doar sindicatul coproprietarilor, care va fi responsabil de informarea coproprietarilor. Prefectul transmite ordinul, printre altele, primarului, președintelui competent al EPCI și procurorului. Decretul de insalubritate va fi publicat de Prefect pentru conservarea creditelor ipotecare sau a terenurilor gratuite de care depinde clădirea, aceasta pe cheltuiala proprietarului.
Este posibil ca proprietarul sau ocupantul clădirii să apeleze la instanța administrativă . Apelul la judecător este posibil numai împotriva decretului prefectural și nu împotriva actelor anterioare, cum ar fi raportul transmis sau prefectul sau avizul Comisiei. Acest lucru este menit să nu complice și mai mult procedura de declarare a condițiilor insalubre. Dacă judecătorul administrativ poate anula ordinul prefectului, el nu îl poate totuși modifica. Consiliul de Stat nu declară competentă să judece calea iremediabilă de insalubritate.
Este posibilă o suspendare provizorie împotriva decretului prefectural. Judecătorul va verifica dacă măsurile prevăzute de decret nu sunt incompatibile cu buna gestionare financiară a clădirii și dacă taxele care cântăresc proprietarul nu sunt în mod vădit disproporționate și excesive. Deși vechiul articol L. 28 din Codul de sănătate publică a lăsat posibilitatea ca munca să fie desfășurată de proprietari, uzufructuari, utilizatori sau ocupanți, Consiliul de stat consideră legal faptul că proprietarul este singurul care trebuie transportat lucrările de salubrizare.
Ordinul prefectului trebuie să se limiteze la prescrierea lucrărilor de salubrizare. El nu va putea comanda o reparație completă a clădirii sau a lucrărilor destinate aprobării sau comodității ocupanților. Nici ordinul de prescripție a lucrărilor nu poate fi destinat înfrumusețării clădirii. Decretul de insalubritate trebuie să prescrie munca strict necesară reabilitării locuințelor insalubre. Prin urmare, prefectul trebuie să oblige proprietarul să efectueze lucrările minime necesare. Este imposibil ca Prefectul să remedieze insalubritatea atunci când lucrarea necesită atingerea cochiliei și economia clădirii. El nu are autoritatea legală să facă altfel. Prefectul poate prescrie un anumit tip de lucrare, dar numai dacă nu există alte mijloace de remediere a condițiilor insalubre ale clădirii.
Dacă există o imposibilitate tehnică de executare care face lucrarea impracticabilă, ordinea prefectului este ilegală. Același lucru dacă sarcina care îi revine proprietarului este disproporționată cu valoarea clădirii. Lucrările prevăzute de decret trebuie să respecte cerințele specifice care vizează remedierea condițiilor sanitare ale clădirii. În caz contrar, va fi declarat ilegal de către judecătorul administrativ. Dorința de a distruge o clădire deteriorată izolată, chiar dacă este însoțită de îndepărtarea azbestului și îndepărtarea tancurilor subterane, nu poate fi privită ca o acțiune sau operațiune de luptă împotriva insalubrității. Dacă un proprietar dorește să distrugă clădirea deteriorată, prefectul nu îl poate obliga să efectueze lucrări care să vizeze reabilitarea clădirii, chiar dacă acest lucru este pentru a asigura realocarea locatarilor evacuați.
Consecințele executării sau neexecutării decretuluiArticolul L. 1331-28-2 prevede că „Dacă, la sfârșitul termenului stabilit de decret pentru plecarea ocupanților, localurile nu sunt eliberate, culpă din partea proprietarului sau a operatorului care a satisfăcut obligația de a prezenta oferta de relocare prevăzută de articolul II L. 521-3-1 din Codul construcțiilor și locuințelor de a fi inițiat o acțiune în scopul evacuării, reprezentantul statului în departament poate exercita această acțiune la cheltuiala proprietarului ” .
Reprezentantul statului ia act de executarea și respectarea prescripțiilor ordinii măsurilor destinate remedierii insalubrității. El pronunță eliberarea decretului și, dacă este necesar, cea a locuirii și folosirii spațiilor. Dacă lucrările efectuate la o clădire a cărei insalubritate fusese declarată iremediabilă a permis în cele din urmă să pună capăt acestei insalubrități, prefectul emite un nou ordin ridicând astfel insalubritatea iremediabilă a acesteia.
Conform articolului L. 1331-29, dacă neexecutarea măsurilor prescrise referitoare la părțile comune ale unei clădiri în coproprietate rezultă din nerespectarea anumitor coproprietari, prefectul poate lua locul celor din numele statul. aici pentru sumele datorate la data votată de adunarea generală a coproprietarilor. Statul este apoi subrogat în drepturile și acțiunile sindicatului până la sumele pe care le-a plătit.
Creat în 1971, Anah este o instituție publică de stat. Este administrat concomitent de către stat, partenerii sociali și autoritățile locale .
Misiunea sa, în conformitate cu obiectivele definite la articolul L. 301-1 din Codul construcțiilor și locuințelor , este de a promova dezvoltarea și calitatea stocului existent de locuințe private și de a lupta împotriva habitatului nedemn. În acest scop, încurajează proprietarii de locuințe să efectueze lucrări de reparații, igienizare și adaptare la clădirile rezidențiale. De asemenea, poate efectua acțiuni de asistență, studiu sau comunicare care vizează îmbunătățirea cunoașterii parcului privat existent.
Autoritățile publice pot recurge la mai multe tehnici de resorbție a habitatului nesanitar, cum ar fi operațiunea programată de îmbunătățire a habitatului, zona de dezvoltare concertată și în cele din urmă exproprierea .
Din 1977, crearea operațiunilor programate de îmbunătățire a locuințelor (OPAH) reflectă schimbarea „umanitară” luată de politicile publice în lupta împotriva locuințelor insalubre.
Deși oferă stimulente, OPAH-urile permit crearea de condiții favorabile pentru desfășurarea de lucrări la locuințe sau la părțile comune ale clădirilor de către proprietari. Acestea oferă acestuia din urmă posibilitatea de a obține ajutor financiar pentru lucrările de reabilitare efectuate de profesioniști. OPAH sunt realizate de municipalități în parteneriat cu statul și Agenția Națională pentru Locuințe (Anah).
Lucrările subvenționate de OPAH privesc, prin urmare, instalarea elementelor de confort, ridicarea la standarde, precum și îmbunătățirea siguranței și a sănătății locuințelor. Acestea vizează, de asemenea, îmbunătățirea părților comune ale clădirii și consolidarea lor.
Deși eliminarea locuințelor necorespunzătoare este un obiectiv de interes național și, prin urmare, privește întreaga Franță, municipalitățile au fost stabilite ca fiind cel mai capabil să efectueze aceste operațiuni. Statul rămâne în fundal.
Nu este vorba aici de a impune atotputerniciei puterii publice proprietarilor recurgând la o procedură la fel de brutală precum exproprierea, ci de a introduce o doză de pedagogie favorizând în special acțiunile de îmbunătățire a inițiativei proprietarilor privați. Aceștia sunt implicați personal în politica de locuință urmată de municipalitate. Prin utilizarea unui set întreg de resurse umane și financiare, OPAH își propun să promoveze o abordare globală la nivelul unui district sau al unei municipalități. Importanța studiilor preliminare, precum și a urmăririi și stabilirii operațiunilor sunt privilegiate.
Astfel, în ceea ce privește mijloacele utilizate, Fondul de dezvoltare urbană (FAU), creat în 1977, încurajează această dinamică, permițând luarea în considerare a aspectelor funciare, dar și socio-urbane ale reabilitării locuințelor insalubre, prin utilizarea diferitelor linii bugetare specifice. .
Statul permite municipalităților să se ocupe de acțiuni în afara locuințelor, cum ar fi dezvoltarea spațiilor publice sau construcția de echipamente. Ajutorul plătit de autoritățile publice pentru a contribui la îmbunătățirea locuințelor este acum destinat atât proprietarilor-ocupanți, cât și proprietarilor-locatori, astfel încât, dacă resursele lor sunt insuficiente, aceștia din urmă primesc o primă de stat corespunzătoare a 50% din suma totală a muncii efectuate afară.
Autoritățile locale s-au bazat pe acest sistem de ajutor pentru locuințe pentru a promova reabilitarea activelor private: în 35 de ani au fost realizate peste 7.000 de OPAH-uri și aproape 2.000 sunt în construcție.
Zonele comune de dezvoltare (ZAC) sunt definite de articolul L. 311-1 din Codul de planificare ca zone în care aspiră un organism public sau o instituție publică să decidă să intervină pentru a realiza sau a amenaja dezvoltarea terenurilor, în special terenurile pe care le comunitatea sau instituția a achiziționat sau va dobândi în vederea atribuirii acestora sau, ulterior, acordării acestora utilizatorilor publici sau privați.
Consiliul municipal sau organul deliberativ al instituției publice de cooperare intercomunală (EPCI) aprobă sfera și programul acestuia. Prefectul poate crea, de asemenea, ZAC-uri situate în totalitate sau parțial într-un perimetru operațional de interes național , după consultarea consiliului municipal al municipalităților în cauză sau a organului decizional al EPCI competent. Acestea sunt apoi ZAC-uri desfășurate la inițiativa statului, a regiunilor, a departamentelor sau a unităților publice sau a concesionarilor acestora.
Competența este recunoscută diferitelor comunități de îndată ce zona este de interes comunitar. Comunitățile, care au jurisdicție cu privire la crearea și implementarea ZAC-urilor, nu sunt, totuși, împuternicite să le dezvolte și să le gestioneze. O zonă de dezvoltare concertată de interes comunitar își vede competența în materie de drept delegat de preempțiune, de la municipalități la comunitățile de aglomerare.
Această procedură concertată a zonei de dezvoltare este una dintre soluțiile care pot fi adoptate de autoritățile publice în politica lor de reducere a locuințelor insalubre. Este utilizat în zonele urbane, în principal în zone destul de mari, care acoperă câteva hectare. Permite operațiuni globale în zonele în care controlăm terenul.
În ceea ce privește pustiile , realocarea terenului liber poate fi totală. Prin urmare, implică un amestec funcțional și social. Multe exemple de acest tip apar în suburbiile apropiate ale Parisului , cum ar fi Montrouge sau Pré-Saint-Gervais .
O procedură concertată a zonei de dezvoltare poate fi efectuată și în cartierele vechi degradate. Comunitatea care dorește să inițieze o astfel de schimbare într-un cartier va întâlni adesea ostilitate din partea populației locale și a asociațiilor de cartier care, deși trăiesc în condiții materiale și sociale dificile, rămân atașate mediului lor de zi cu zi. Comunitatea, prin procedura ZAC, va căuta în general un compromis în aceste condiții. Acest lucru s-a concretizat în anii 1990 cu proiectul unei zone de dezvoltare concertată în districtul parizian Bas-Belleville. În fața opoziției cu care s-a confruntat, orașul Paris a ales în cele din urmă un program de intervenție ușoară, o procedură OPAH.
Crearea unei zone de dezvoltare concertată ar putea fi facilitată de posibilitatea exproprierii de către autoritățile publice a clădirilor nesănătoase. Acest lucru este prevăzut de așa-numita lege Vivien a10 iulie 1970având tendința de a facilita îndepărtarea locuințelor insalubre. Astfel, articolul 13 din acesta, modificat printr-o lege din 2006, prevede posibilitatea de a fi trimis în judecată în beneficiul statului, al unei companii de construcții în care statul deține majoritatea capitalului , al „unei autorități locale, al unei organizație cu vocație acolo sau concesionar al unei operațiuni de dezvoltare menționată la articolul L. 300-4 din Codul urbanistic , exproprierea mai multor tipuri de clădiri. Acestea sunt clădiri declarate iremediabil insanitare, clădiri destinate utilizării rezidențiale totale sau parțiale, care au făcut obiectul unui decret de pericol și, în mod excepțional, clădiri care nu sunt nici ele insalubre, nici inadecvate pentru locuire, atunci când exproprierea lor este esențială pentru demolarea celor nesănătoase. clădirile sau clădirile care amenință ruina, precum și terenurile în care sunt amplasate clădirile declarate nesănătoase sau amenințătoare de ruină atunci când achiziția lor este necesară pentru resorbția locuințelor nesalubre, chiar dacă clădirile care nu sunt insalubre sau care nu amenință ruina sunt de asemenea situate acolo.
Această posibilitate expropriază clădiri insalubre și clădiri care nu sunt insalubre , dar a căror expropriere este necesară pentru a absorbi locuințe insalubre , astfel , poate permite o autoritate publică, în cazul în care zona vizată de locuințe insalubre este suficient de mare, pentru a utiliza această scară largă expropriere pentru a configura o zonă de dezvoltare concertată care va transforma considerabil cartierul punând capăt în același mod locuințelor insalubre.
Cu toate acestea, în ceea ce privește ZAC-urile, există o procedură mai prevăzută în acest scop. Pentru a dobândi terenul necesar, comunitatea va trebui să obțină o declarație de utilitate publică. Acest lucru trebuie aprobat prin decret prefectural sau prin decret al Consiliului de stat. Cu toate acestea, exproprierea este independentă de procedura ZAC. Recurgerea la expropriere ar trebui să fie excepțională numai atunci când programul de construcție planificat în zonă include o parte predominantă a dezvoltării proprietății private, a birourilor și a locuințelor fără ajutor. Crearea unui ZAC, în sine, nu implică niciun drept special la expropiere. Acesta este parțial motivul pentru care eliminarea locuințelor insalubre îl poate ajuta în unele cazuri în procesul său.
Legea 10 iulie 1970, cunoscută sub numele de „Legea Vivien”, instituie o procedură simplificată de expropriere, un nou tip de expropriere din motive de utilitate publică, diferită de exproprierea tradițională și modificarea regimului de compensare pentru cei expropriați.
Această procedură autorizează administrația să achiziționeze prin exproprierea clădirilor sau terenurilor declarate iremediabile nesănătoase sau care au făcut obiectul unui ordin de pericol de către autoritatea prefecturală.
Dar originalitatea constă în faptul că poate, de asemenea, în mod excepțional și cu scopul de a absorbi locuințe insalubre, să dobândească prin exproprierea clădirilor care nu sunt nici insalubre, nici improprii pentru locuire în condiția în care achiziția lor este necesară demolării clădiri nesănătoase sau cele care amenință ruina sau terenuri pe care sunt amplasate atât clădiri nesănătoase, cât și clădiri nesănătoase.
Această expropriere rezultată din legea din 1970 este mai rapidă decât procedura de drept comun, întrucât este necesar un singur act: ordinul prefectului care declară exproprierea clădirilor iremediabil nesănătoase fără anchetă preliminară sau anchetă de parcela. Același decret pronunță apoi transferabilitatea clădirilor, stabilește cuantumul compensației provizorii alocate proprietarilor și autorizează partea expropriată să intre în posesia localului.
Chiar dacă aceste exproprieri sunt justificate de interesul general, apare o dificultate în ceea ce privește condițiile specifice de compensare pentru cei expropriați. Astfel, condițiile de compensare se dovedesc a fi mai puțin avantajoase decât cele oferite de exproprierea de drept comun.
Din motive întemeiate, metoda „recuperării terenurilor” constă în evaluarea mărfurilor în funcție de nepotrivirea pentru locuirea spațiilor și instalațiilor în cauză, având în vedere valoarea terenului gol, după deducerea costurilor suportate de demolarea lor.
Această metodă alimentează apoi un litigiu abundent, deoarece proprietarii se consideră în majoritatea cazurilor vătămate din cauza cantității insuficiente a indemnizației alocate.
În plus, Consiliul de Stat a considerat că obiectivul reabilitării habitatului legii din 1970 este de interes general. Acesta îndeplinește criteriul de utilitate publică al exproprierii, autorizând astfel autoritățile publice să plătească părții expropriate o sumă mai mică decât valoarea totală de piață a proprietății.
În ceea ce privește constituționalitatea acestei legi, Consiliul Constituțional a afirmat recent că dispozițiile în cauză nu sunt în niciun caz contrare articolului 17 din Declarația din 1789, obiectivul de interes general al reabilitării locuințelor insalubre care justifică încălcările dreptului la proprietate .
Cu toate acestea, riscul de litigiu la care sunt expuse autoritățile publice ne face să credem că ar fi de preferat ca acestea din urmă să recurgă la exproprierea de drept comun pentru operațiuni de reabilitare care privesc o zonă în care există atât locuințe locuințe nesănătoase, cât și nesănătoase .
René Hostiou a subliniat, în ceea ce privește hotărârea Curții de Casație cu privire la dispozițiile n ° circulare UHC / IUH 48 n o 2003-31 datată5 mai 2003, că clădirile „insalubre iremediabile” (sic) a căror demolare este „necesară pentru clădirile iremediabile” ar putea fi, de asemenea, expropriate în temeiul legii Vivien. El a afirmat, de asemenea, că „din motive de drept al proprietarului și de risc de litigiu” , este recomandabil în acest caz să se recurgă la exproprierea de drept comun (cu anchetă publică și anchetă parcelară) și a adăugat că, în plus, acolo unde este cazul, achiziția și exproprierea din motive operaționale a terenurilor contigue sau a clădirilor sănătoase sau „reparatoare nesănătoase” ar putea fi efectuată numai după o anchetă publică și DUP în conformitate cu dreptul comun. Astfel, s-a specificat în circulația menționată că, atunci când „proiectul impune exproprierea unei parcele care susține clădirile insalubre iremediabile și clădirile salubre sau nesănătoase reparabile sau clădirile pentru alte utilizări decât locuințele” , era potrivit „ „ Să exproprie după declararea utilitate publică de drept comun toate terenurile și clădirile necesare operațiunii " .
Prin urmare, două proceduri de expropriere pot fi avute în vedere de către autoritățile publice, dar ambele prezintă anumite dezavantaje: exproprierea de drept comun este „sigură” din punct de vedere juridic, deoarece necesită un formalism semnificativ care să prelungească procedura (ancheta preliminară și ancheta parcelară, multiplicarea actelor necesare în fiecare etapă a procedură), în timp ce forma specială de expropriere implementată în 1970 permite o anumită rapiditate în cursul procedurii, dar expune autoritatea de la originea exproprierii la un risc de litigiu deloc neglijabil .
În Marsilia, ca urmare a prăbușirii clădirilor din rue d'Aubagne și a diferitelor exproprieri legate de riscuri, a fost creat un joc de sensibilizare a problemei, Taudis-Poly.