Arendă comercială (legislația franceză)

Contractul de închiriere comercial studiat în acest articol se referă numai unul care a intrat în sau reînnoite de la 1 st luna septembrie în 2014 , ca urmare a decretului de aplicare 03 noiembrie 2014 enumerate în conformitate cu ID - european Legislație ( Identifier Legislație europeană , ELI) . Acest articol tratează, prin urmare, toate regulile referitoare la aplicarea statutului de leasing comercial în Franța; care statut este guvernat de articolele L145-1 la L145-60 și R145-1 la R145-38 din Codul comercial .

De cand 1 st ianuarie 2020, în materie civilă, recurgerea la un avocat este obligatorie pentru toate problemele legate de contractele de leasing comercial (același lucru pentru litigiile legate de stabilirea prețului contractului de leasing revizuit sau reînnoit).

Arendă comercială (legislația franceză) Date esentiale Prezentare

Înfundat	Drept comercial

Adopție și intrare în vigoare

Versiune curentă	18 iunie 2014

În dreptul închirierii comerciale , relația contractuală dintre proprietarul imobilului și o companie, indiferent dacă este o persoană fizică sau o persoană juridică și oricare ar fi natura domeniului de activitate (artizanal, comercial sau industrial), trebuie cel mai adesea să fie considerat din unghiul statutului, cunoscut și ca proprietate comercială.

Pentru locatar, este vorba de asigurarea durabilității operațiunii sale în vederea vânzării afacerii sale . Locatorul, la rândul său, caută mai presus de toate să ia în considerare raportul (în termeni de chirie și valoare de închiriere ), dar și costul despăgubirii de evacuare pe care va trebui să îl plătească locatarului, dacă decide să ia înapoi proprietatea comercială pentru reconstituirea imobilului său complet și complet.

Incipit

Cu excepția ipotezei rezilierii , contraprestația directă pentru refuzul de reînnoire (neîntemeiată) este plata de către proprietarul localului către locatar a unei indemnizații de evacuare cu corolarul direct care arendașul menționat trebuie să fie despăgubit pentru toate daunele , legate de la destinație , care sunt consecința imediată și directă a neînnoirii contractului de leasing comercial.

Dreptul asigurătorului la reînnoire este de ordine publică  : "sunt considerate nescrise, indiferent de formă, clauzele, prevederile și aranjamentele care au ca efect înfrângerea acestuia. " .

Problema este guvernată în ansamblu de articolele L145-1 la L145-60 și R145-1 la R145-38 din Codul comercial, de dispozițiile suplimentare și / sau obligatorii ale articolelor 1709 și următoarele din Codul civil, de texte care rezultă dintr-un set de coduri: civil, monetar și financiar, construcții și locuințe, mediu, urbanism, sănătate publică, expropriere, coproprietate, procedură civilă, asigurări, impozite generale, cod penal, dar și prin diferite legi și decrete , din coduri și anumite adage latine sau maxime legale: Pacta sunt servanda , Interpretatio cessat in claris , Fraus omnia corrumpit .

Conform articolului L145-1 din Codul comercial, textul fondator al acestei chestiuni, statutul presupune îndeplinirea a patru condiții cumulative, și nu alternative, care sunt, existența:

• un contract de închiriere
• de la un localnic
• a unei ferme
• și o înregistrare a chiriașului în registrul comerțului și al companiilor (RCS) sau în directorul comerțului (RM) pentru spațiile închiriate; indiferent dacă este camera principală sau camera secundară.

Cu alte cuvinte, locatarul trebuie să fie singurul deținător al contractului de închiriere și proprietarul exclusiv al unui teren pe care trebuie să îl exploateze în incinta închiriată; înregistrarea este o condiție sine qua non .

Complexitatea materialului necesită redactarea clauzelor principale și de fond de către un avocat , indiferent de formă: act ( notar ), Actul avocaților ( avocat ) sau acord privat privat , pentru a garanta principiul forței obligatorii a contractelor sub egida maximei interpretatio cessat in claris

În cele din urmă, redactarea contractului de închiriere nu face obiectul nici unei publicări într-un Jurnal de anunțuri legale , nici chiar al Buletinului BODACC  ; arendamentul menționat poate totuși, pentru a-i acorda o anumită dată, să facă obiectul unei înregistrări în colectarea impozitelor care dă naștere la încasarea unei taxe fixe de 125  €, astfel cum se prevede la articolul 738 , 1 ° din general cod fiscal .

Numai analiza jurisprudenței recente a Curții de Casație permite o viziune asupra tuturor întrebărilor spinoase din această chestiune: „Expertus disces quam gravis iste labour” .

Rerum index sau terminologie alfabetică

Contractul de leasing comercial trebuie să se distingă de alte operațiuni legale, cum ar fi vânzarea sau transferul unei afaceri , împrumutul de utilizare , leasingul emfiteutic , depozitul , leasingul financiar , contractul de ocupare precară, leasingul de clădire , leasingul de administrare, transferul unui drept de arendă, dar și concepte juridice, cum ar fi posesia , uzucapiunea .

Accesibilitatea unităților deschise publicului (ERP)

Act de avocat

Ordinul nr .  2016-131 din 10 februarie 2016 a integrat actul de avocat în cadrul reformei generale a dreptului contractelor prin inserarea unui articol în 1374 în Codul civil:

„Fapta sub semnătură privată contrasemnată de avocații fiecăreia dintre părți sau de avocatul tuturor părților este dovada scrisului și a semnăturii părților, atât în ​​ceea ce privește acestea, cât și cea a moștenitorilor sau succesorilor lor. Cauză.

Procedura falsului prevăzută de Codul de procedură civilă i se aplică.

Acest act este scutit de orice mențiune scrisă de mână cerută de lege. "

Urmeaza 3 - lea paragraf al acestui text că cerința formală ad validitatem legătura nu este necesară atunci când respectiva legătură este făcută prin Actul de avocat  ; astfel, contrasemnarea contractului de leasing comercial de către avocatul redactor îmbunătățește securitatea actului care constituie apoi dovada deplină a scrisului și semnăturii părților.

Act autentic

Încheierea unui contract de închiriere comercială sub forma unui instrument autentic este doar o condiție de valabilitate a contractului de închiriere menționat, dacă părțile au făcut din acesta un element constitutiv al consimțământului lor.

Ca exemple

• notarul , a avut loc în cadrul datoria de a consilia pentru a asigura eficacitatea actelor pe care le ciorne, angajează răspunderea sa printr - un act imprecisă și incompletă în ceea ce privește obiectivele părților;
• notarul trebuie să informeze părțile la un contract de închiriere comercială cu privire la obligația locatarului de a face locatorul să accepte subînchirieri, fără a aduce atingere autorizației generale care figurează în contract ... și aceasta indiferent de tipul de închiriere subînchiriată, inclusiv sezonieră.

Cesiune (utilizare)

Airbnb

Reglementările naționale care prevăd închirierea repetată a spațiilor destinate locuințelor pe termen scurt clienților tranzitori care nu își stabilesc reședința acolo pentru autorizare, sunt conforme cu legislația Uniunii Europene.

Acest principiu care rezultă din articolul 631-7 din codul construcțiilor și al locuințelor se aplică pentru încheierea unui contract de închiriere comercială referitor la o astfel de activitate de închiriere și dispozitivul trebuie să respecte principiile luptei împotriva deficitului de locuințe destinate închirierii pe termen lung .

Agent de asigurări

Agentul de asigurări nu beneficiază de statut, deoarece această activitate, care este prin natura sa civilă, nu constituie o afacere .

Agent imobiliar

Agentul imobiliar este obligat de clienții săi de obligația de a furniza informații și sfaturi cu privire la tranzacțiile efectuate prin intermediul acestuia.

Ca exemple

• agentul imobiliar care a livrat chiriașului o ofertă de reînnoire a contractului de închiriere comercială fără a elimina plafonul, în timp ce locatorul intenționa locatorul să refuze reînnoirea fără o ofertă de despăgubire pentru evacuare , trebuie să repare prejudiciul suferit de comitent .

Anexă de mediu

Artiști

Pentru a beneficia de statutul contractelor de leasing comercial fără a fi înregistrați în registrul comerțului și al companiilor, artiștii trebuie să îndeplinească trei condiții:

1. să fie admis la fondul de asigurări sociale al casei artiștilor  ;
2. să fie recunoscuți ca autori de lucrări grafice și plastice menționați la articolul 98A din anexa III la Codul fiscal general;
3. desfășurați sau comercializați în locurile închiriate ale lucrărilor de creație.

Ca exemple

• pentru a beneficia de această prelungire legală, artistul nu trebuie să înregistreze spațiile închiriate în fișierele păstrate de casa artiștilor.

Leasing derogatoriu sau leasing pe termen scurt

Este imperativ să se facă distincția între contractul de leasing derogatoriu, contractul de închiriere sezonieră și contractul de ocupare precară.

Codul Comercial permite părților să încheie un contract de închiriere , care derogă de la prevederile legale, cu toate acestea, statutul de care beneficiază de protecție legate de imperativ ordinii publice, există un risc legal de reclasificare a acordului desemnat în mod fals de către părți, de peiorativ.

Există multe diferențe reale între leasingul menționat și un contract de leasing legal; ca exemple

• în contractul de leasing comercial, locatarul poate acorda, fără îndoială, concediu pentru sfârșitul perioadei de trei ani, dar nu locatorul (cu excepția excepțiilor legale) și de cele mai multe ori locatorii sunt cei care obligă locatarul să încheie un contract de leasing neconform, mai degrabă decât o leasing comercial supus statutului;
• locatarul care deține un contract de leasing comercial supus statutului trebuie să respecte o perioadă de preaviz de șase luni pentru sfârșitul unei perioade de trei ani, în timp ce, pentru un contract de leasing derogatoriu, nu există o notificare de respectat, cu excepția cazului în care se convine altfel.

Prin urmare, Codul comercial cuprinde acest contract de închiriere, care ar putea fi calificat drept preliminar sau de probă , în limite și condiții foarte precise, știind că trebuie încheiat în mod voluntar la intrarea în incinta chiriașului pentru o perioadă maximă de trei ani. În consecință, acest contract de închiriere pe termen scurt este un contract de închiriere de drept comun reglementat de dispozițiile suplimentare ale Codului civil în articolele sale 1709 și următoarele.

În sfârșit, articolul L145-5 autorizează acum încheierea unui nou contract de închiriere derogatorie dincolo de cei trei ani, dar cu condiția de a utiliza un nou fond acolo, care învinge jurisprudența recentă; astfel, succesiunea contractelor de leasing derogatorie pentru același fond și același loc, alternând cu o clauză de renunțare, este contrară drepturilor legale.

În cele din urmă, înregistrarea în registrul comerțului și al companiilor nu este necesară pentru a se efectua un nou contract de leasing, reglementat de statutul contractelor de leasing comercial.

Arendă emfiteutică

Leasing emphyteutic este un contract de durată între 18 și 99 de ani , prin care locatorul acordă locatarului (emphyteutic) o specială reală imobiliare dreapta (emfiteoze) pe o clădire.

În cazul în care leasingul este supus unei recalificări în timpul unei proceduri legale, iar titularul contractului descalificat dintr-un contract de leasing obișnuit deține o afacere operată în incintă, acesta va beneficia apoi de o reînnoire sau o compensare pentru evacuare .

Ca exemple

• clauza care supune cesiunea sau subînchirierea autorizației locatorului;
• clauza care solicită autorizarea locatorului pentru orice lucrare sau orice modificare a activității comerciale.

Închiriere hotelieră

Contractul de închiriere hotelieră este guvernat atât de dispozițiile generale aplicabile contractelor de leasing comercial, cât și de dispozițiile specifice prevăzute în articolele L.311-1 și următoarele din Codul turismului. O clasificare a hotelurilor turistice din Franța a fost efectuată pentru a reuni toate întrebările legale atașate acestei întrebări .

Închirierea spațiilor în starea viitoare de finalizare

Atunci când contractul de închiriere se referă la o clădire care urmează să fie construită sau în construcție, trebuie făcută o distincție între perioada anterioară și cea de după finalizarea clădirii. O închiriere în starea viitoare de finalizare sau befa, poate fi încheiată cu amânarea datei de intrare în vigoare imediat ce se remarcă finalizarea localului. După finalizarea clădirii, statutul contractelor de leasing comercial se va aplica sub rezerva respectării articolului L145-1 din Codul comercial.

Contractele de închiriere referitoare la spații în starea viitoare de finalizare conțin clauze prin care promotorul-locator își limitează obligația de livrare la furnizarea unui spațiu brut pentru lucrări structurale fluide în regim de așteptare, efectuarea lucrărilor de construcție. sediul în conformitate cu destinația lor fiind transferat către chiriaș.

Arendă sezonieră

Închiriere sezonieră este exclusivă a statutului contractelor comerciale de închiriere. Acesta se caracterizează prin utilizarea fondului în sezon (și nu pe tot parcursul anului), cu o chirie convenită în mod forfetar pe durata ocupării.

Ca exemple

• statutul nu se aplică unei închirieri sezoniere pentru o perioadă de șase luni, reînnoită în fiecare an cu o creștere a chiriei, magazinul rămânând închis toată iarna, iar contractul de energie electrică fiind pe numele locatorului;
• închirierea este sezonieră chiar și atunci când locatarul păstrează cheile pe tot parcursul anului și lasă bunurile în afara sezonului în virtutea unei simple toleranțe a locatorului.

Arendă verbală

Întrucât scrisul nu este o condiție de valabilitate a acestui act, contractul de închiriere verbală este perfect valabil. În virtutea principiului consensualismului, reafirmat de reforma legii contractelor din 10 februarie 2016 în articolul 1172 din Codul civil: „Contractele sunt în principiu consensuale. » , Încheierea unui contract rezultă din singurul schimb de consimțământuri.

Ca exemple

• un contract de leasing comercial poate rezulta din scrisori simple în măsura în care prevederile stipulate sunt suficient de precise în ceea ce privește elementele esențiale ale contractului;
• durata unui contract de închiriere verbală este în mod automat de 9 ani, al căror număr va fi stabilit pe baza oricărei dovezi;
• coerența premiselor poate fi stabilită pentru orice tip de dovadă  ;
• singura ocupare a localului fără plata chiriilor nu este suficientă pentru a caracteriza existența unui contract de închiriere comercială verbală care presupune acordul părților asupra lucrului și asupra prețului;
• absența unui contract de leasing scris care nu constituie un obstacol în calea înregistrării în registrul comercial, leasingul verbal poate beneficia de statutul de leasing comercial:
• într-o scrisoare din 5 octombrie 2011 adresată locatarului, primarul orașului a făcut referire la un interviu, neapărat anterior vânzării, în timpul căruia menționase „parcelele pe care le închiriați”, astfel încât orașul să fi avut cunoștință de existența contractelor de leasing comercial înainte de vânzare;
• contractul de închiriere poate fi verbal, iar plata chiriilor, care nu este susținută excesiv, având un omolog, numai aceste motive nu sunt adecvate pentru a caracteriza existența unor relații financiare anormale care constituie o confuzie de active între SARL și domnul și doamna E.

Arendă scrisă

Parafa aplicată de o parte la locul semnăturilor constituie o semnătură, care are ca efect direct respingerea oricărei acțiuni în litigiu ridicate de una dintre părți cu privire la valabilitatea contractului de închiriere.

Birou

Activitatea de birou, care este comercială prin natură și nu civilă, este reglementată de articolul L110-1 din Codul comercial; prin urmare, este supus de facto regulii articolului L145-1 din Codul comercial. Cu toate acestea, pentru a scăpa de această atractivitate a statutului contractelor de leasing comercial, rămâne posibil să se încheie contracte de leasing de altă natură; ca exemple

• Un contract de leasing derogatoriu;
• O închiriere comercială sezonieră;
• Un contract de leasing profesional pentru o profesie liberală reglementată și nereglementată;
• Un contract pentru furnizarea de servicii de furnizare de birouri;
• Un contract de leasing mixt, adică un contract de leasing atât pentru uz profesional, cât și pentru uz rezidențial.

În ceea ce privește valoarea închirierii, articolul R145-11 din Codul comercial nu definește conceptul de birou, iar Curtea de Casație adoptă o concepție intelectualistă care este mai mult atașată activității autorizate prin arendă decât caracteristicilor fizice ale premisele.

Ca exemple

• agenții imobiliare  ;
• agenții de turism  ;
• companiile temping  ;
• agenții de asigurări.

Chiria pentru spații destinate utilizării exclusive a birourilor este exceptată de la regula plafonului.

Economii și fonduri de prevedere

Fondurile de economii și pensii au statut.

Cariere

Închirierea carierei este un contract de vânzare a materialelor care urmează să fie extrase; jurisprudența se bazează pe faptul că materialul acoperit de contract (lut, granit etc.) este mobilier prin anticipare. Acestea sunt reguli atașate legii miniere .

Actul de referință în această zonă este un contract de foraj (sau foraj) care se referă la o activitate de carieră pentru care un proprietar de teren acordă unui operator suprafața de teren pentru a extrage materialele.

Legătură

Plata chiriilor este în general garantată printr-o garanție de garanție care poate fi acordată de un terț, indiferent dacă este sau nu profesional. Articolul 2288 din Codul civil precizează că „garanția este actul prin care o persoană se supune creditorului pentru a îndeplini o obligație dacă debitorul nu o îndeplinește el însuși”.

De asemenea, este necesar să se respecte termenii articolului L331-1 din codul consumatorului: "Orice persoană fizică care se angajează prin fapta privată ca garanție față de un creditor profesionist trebuie să preceadă semnătura sa cu mențiunea scrisă de mână. Următoarele și numai din aceasta: „Oferindu-mi garanție de X ...................., în limita sumei de ....... ........ ..... acoperind plata principalului, a dobânzii și, dacă este cazul, a penalităților sau dobânzilor pentru întârzierea plății și pe durata ............ ........, I se angajează să ramburseze împrumutătorului sumele datorate asupra venitului meu și a bunurilor mele dacă X .................... nu o satisface în sine. ""

Această cerință formală ad validitatem nu este necesară atunci când garanția se face prin actul avocatului, în aplicarea paragrafului 3 al articolului 1374 din Codul civil: „Acest act este scutit de orice mențiune scrisă de mână cerută de lege. " .

Cesiune de leasing

Este important să se facă distincția între două tranzacții juridice:

• transferul dreptului la leasing  : poate fi interzis printr-o clauză din leasing, care reflectă revenirea la libertatea contractuală;
• transferul afacerii  : indiferent dacă este vorba de un transfer parțial sau total, fie că este vorba despre transferul dreptului la reînnoire sau al dreptului la despăgubire, orice clauză care vizează interzicerea transferului fondului comercial este considerată nescrisă.

Acest principiu al interdicției rezultă din articolul L145-16 din Codul comercial: „Sunt, de asemenea, considerate nescrise, indiferent de formă, acordurile care tind să interzică chiriașului atribuirea contractului de închiriere sau drepturile pe care le aplică prezentului capitol cumpărătorului afacerii sale sau Afaceri. "

Cu toate acestea, clauzele care au ca scop reglementarea și nu interzicerea transferului afacerii sunt valabile.

Ca exemple

• reglementarea transferului este întotdeauna posibilă chiar și în condiții foarte stricte;
• clauza de aprobare este contrară dispozițiilor de ordine publică ale transferului de leasing în cazul retragerii chiriașului;
• Clauza care prevede că transferul dreptului de închiriere este supusă condiției exprese a obținerii acordului prealabil scris al locatorului este valabilă, dar refuzul că refuzul opus de locator nu poate fi discreționar și trebuie să fie de natură legitim și motivat.

Arbitraj sau clauză de arbitraj

De la legea din 15 mai 2001, domeniul de aplicare al clauzei de arbitraj a fost extins la contractele încheiate pentru activitate profesională; astfel arenda comercială. Această clauză se bucură de autonomie juridică, ceea ce exclude, cu excepția cazului în care se prevede altfel, că poate fi afectată de nulitatea contractului.

Clauză nescrisă considerată

Întrucât legea Pinel a înlocuit nulitatea cu cea considerată nescrisă , rezultă în mod necesar că acțiunile care vizează contestarea valabilității unei clauze cu privire la statut nu vor mai fi supuse prescripției de doi ani . Cu toate acestea, articolul L145-60 din Codul comercial nu a fost modificat.

Astfel, consideratul nescris atrage următoarele consecințe juridice

• clauza, deși scrisă, se presupune că nu a existat niciodată;
• nu i se aplică nicio perioadă de prescripție;
• fiind în afara sferei contractuale, orice renunțare devine imposibilă; întrucât nulitatea poate fi renunțată odată cu dobândirea dreptului. Într-adevăr, nu este posibil, nici după încheierea contractului, să se renunțe la caracterul nescris al clauzei, aceasta fiind plasată în afara domeniului contractual. Aceasta este o diferență esențială cu clauza nulă care poate face obiectul unei derogări contractuale de îndată ce aceasta are loc odată ce dreptul de invocare a nulității a fost dobândit și renunțarea este neechivocă.

Comisia Națională pentru Echipamente Comerciale

Confuzie de patrimoniu

Independența patrimoniilor este un concept puternic și bine definit legal. Cu toate acestea, există unele excepții (în special în materie de proceduri colective , indiferent dacă este vorba de reorganizare judiciară sau lichidare judiciară ), atunci vorbim despre confuzie de patrimoniu, care este o creație pretoriană care se încadrează în aprecierea suverană a judecătorilor de fond și, prin urmare, asupra căruia Curtea de Casație nu exercită controlul.

Ca exemple

• punerea în aplicare a procesului de confuzie poate rezulta din reducerea suprafeței închiriate de către un călăreț de leasing fără plata unei despăgubiri; la fel, pentru restanțele mari ale chiriilor fără nicio compensație financiară;
• persoanele fizice sau juridice își pot vedea activele amestecate datorită în special fluxurilor financiare considerate anormale sau deosebit de complexe între împletirea activelor inițiale datorate în special relațiilor de închiriere.

Părăsi

Acord de ocupare precară

Acest acord de ocupare precară nu intră în sfera de aplicare a statutului; a fost creat ca pretorian, dar din 2014 are o existență legală în articolul L145-5-1 din Codul comercial, al cărui termen este: „Acordul de ocupare precară care este caracterizat, nu face obiectul acestui capitol, indiferent de durata acestuia, prin faptul că ocuparea spațiilor este autorizată numai din cauza unor circumstanțe speciale dincolo de controlul exclusiv al părților. "

Ca exemple

• Titularul dreptului de ocupație nu beneficiază nici de un drept de reînnoire, nici de un drept de despăgubire pentru evacuare, cu excepția recalificării în caz de fraudă conform adagiului fraus omnia corrumpit  ;
• Când, de la începutul relației contractuale, soarta clădirii, a cărei distrugere fusese menționată de mai multe ori, a fost legată de implementarea de către municipalitate a unui proiect de reabilitare a centrului orașului, iar localurile închiriate nu au fost destinat să rămână permanent, se caracterizează existența unor circumstanțe speciale, independente de voința unică a părților și permite păstrarea calificării acordului de ocupare precară;
• Având în vedere că dispozițiile articolului L. 221-2 din Codul de urbanism autorizează autoritatea locală care a achiziționat o clădire în vederea înființării unei rezerve de terenuri și a utilizării finale a acesteia doar acordând concesii temporare pentru această clădire și a observat că acordurile din 30 noiembrie 2007 și 22 decembrie 2010 referitoare la spații situate în perimetrul unei zone de dezvoltare concertată create prin deliberare a consiliului municipal din 20 iunie 2002 și care au făcut obiectul unei declarații de utilitate publică din 18 ianuarie , 2009, astfel încât durata ocupației să nu poată rezulta din voința unică a părților, ci din circumstanțe specifice legate, din motive de interes general, de necesitatea constituirii unei rezerve funciare, Curtea de Apel a dedus exact că acordurile au constituit contracte de ocupare precară, exclusiv statutului de leasing comercial.

Coproprietate

Colaborare sau colaborare

Activitatea de colaborare sau de coworking fiind, prin natura sa, civilă, nu poate beneficia de drepturile statutare atașate conceptului de bunăvoință .

Mai mult decât atât, respectiva activitate strict liberală și destinată lucrătorilor independenți, nu poate fi în niciun fel asimilată unei activități de birou și nu trebuie confundată cu activitatea de domiciliere a companiilor sau de închiriere de birouri deservite, ambele fiind prin natura lor comerciale .

Ieșirea băuturilor

În aplicarea articolului 504 din codul fiscal general, arendarea unei unități de băut trebuie întocmită în forma autentică.

Ca exemple

• Aceasta este o obligație fiscală, fără consecințe asupra valabilității actului, care are ca scop împiedicarea debitorului să se sustragă de la plata impozitelor pe alcool;
• actul autentic nu este esențial atunci când nu poate exista confuzie cu privire la identitatea proprietarului băuturilor și a locurilor în care sunt depozitate.

Cerere de reînnoire

Depozit de securitate

Destinație și despecializare

Domeniul public (cu excepția domeniului privat al persoanelor publice)

Domeniul public al statului, precum cel al autorităților locale , care se află în afara comerțului, nu poate face obiectul unui contract de ocupație în temeiul dreptului privat; dacă este în domeniul public maritim sau altfel; această întrebare se referă mai ales la terasele comerciale care vor face obiectul unui acord municipal, temporar, precar și revocabil; specificându-se că nici degradarea unui teren nu poate permite transformarea acordului precar într-un contract de închiriere comercială, decât cu acordul ulterior al părților.

Ca exemple

• Rămâne imposibilitatea încheierii de leasinguri comerciale pe domeniul public, chiar dacă contractul este încheiat de persoane private;
• O persoană privată care deține un contract de leasing administrativ emfiteutic nu poate subînchiria clădirea către o terță parte în cadrul unui contract de închiriere comercială.

Diagnostic tehnic obligatoriu și documente suplimentare

Domiciliere

Contractul de domiciliere este reglementat de articolul R.123-68 din Codul comercial. În plus, contractul menționat trebuie să menționeze referințele aprobării prevăzute de articolul L.123-11-3 din Codul comercial: „Nimeni nu poate exercita activitatea de domiciliere dacă nu este aprobat anterior de autoritatea administrativă, înainte de înregistrarea în registrul comerțului și al companiilor. " .

Dreptul de preemțiune comercială al municipalității

În conformitate cu articolele L214-1 (și următoarele) și R214-1 (și următoarele) din Codul de urbanism, orice transfer (sau contribuție) de fonduri meșteșugărești, active comerciale sau drepturi de închiriere comercială care au loc în perimetru pentru salvgardarea comerțul delimitat prin deliberarea consiliului municipal , poate face obiectul unui drept de preempțiune al municipalității sau al unei instituții publice de cooperare inter-municipală (EPCI).

Durată

Arenda comercială are o durată minimă de nouă ani și continuă pe o perioadă nedeterminată prin prelungire tacită, cu excepția concediului sau a cererii de reînnoire .

Unități de cazare pentru persoanele în vârstă dependente (Ehpad)

Unitățile de cazare pentru persoanele în vârstă dependente (Ehpad) sunt clasificate ca sedii monovalente în sensul articolului R145-10 din Codul comercial.

Semn (semnal)

Orice nou stabilire sau modificare a unui semn este supusă autorizării prealabile din partea autorității de poliție. În aplicarea articolului L.581-3 din codul de mediu: „2 ° Un semn constituie orice inscripție, formă sau imagine atașată unei clădiri și referitoare la o activitate desfășurată acolo; "

Complex de locuințe

Locatorul care deține un complex imobiliar sau are mai multe sedii în aceeași clădire, trebuie să stabilească reglementări interne pentru a soluționa orice conflicte între co-chiriași; într-adevăr, un coleg de cameră nu este un terț și locatorul trebuie să garanteze bucuria pașnică a fiecăruia, indiferent de natura tulburării.

Expertiză

Judecătorii de primă instanță nu pot exclude, fără a-l examina, un raport de expertiză întocmit nu în mod contradictoriu la cererea unei părți, dar produs în mod regulat în timpul procedurii, motiv preluat din existența unui raport de expertiză judiciară.

Excepție de nulitate

Operațiune

Statutul contractelor de leasing comercial nu se aplică în absența uneia dintre condițiile esențiale pentru existența dreptului la reînnoire și acesta este cazul în cazul în care nu se desfășoară nicio afacere în perioada de trei ani care precede concediul.

Ca exemple

• Activitatea reală și efectivă desfășurată în incinta de către chiriașul principal fiind de natură civilă, deoarece subînchiriază toate spațiile galeriei și nu a desfășurat niciodată o altă activitate în cei trei ani anteriori datei concediului, locatorul are dreptul să să-i refuze orice drept la reînnoire și orice plată a compensației pentru evacuare;
• Lipsa personalității juridice a unei societăți mixte create cu o terță parte înseamnă că aceasta are existență juridică numai în relațiile dintre parteneri; în consecință, chiriașul, care își desfășoară activitatea personal, care reiese din toate fișele salariale ale angajaților întocmite pe numele său, precum și din certificatul contabilului agreat, confirmând că a declarat administrației fiscale o sumă în respectarea veniturilor realizate, respectarea prescripțiilor comenzii, încetarea contractului de închiriere din lipsă de exploatare nu a putut fi dobândită.

Extensie convențională

Voința părților, printr - o clauză expresă în corpul actului, face posibilă satisfacerea hic et nunc , toate condițiile cerute de lege; aceasta este apoi denumită extensie convențională. Cu toate acestea, nu este posibil să se deroge de la un regim obligatoriu, așa cum este prevăzut pentru contractele de leasing rezidențial , contractele de leasing rural sau proprietatea din domeniul public.

Expropriere

Ordinul de expropriere stinge toate drepturile reale personale existente în proprietatea expropriată și are ca rezultat rezilierea contractului de leasing comercial. Locatarul trebuie să plătească apoi locatorului despăgubiri pentru ocupare până la plecarea sa efectivă și, în schimb, autoritatea expropriantă îl compensa pe locatar în funcție de prejudiciul suferit.

Extensii legale

Textul este riguros în ceea ce privește condițiile legale, dar există o serie de excepții, și anume, unitățile de învățământ , autoritățile municipale, companiile și unitățile publice de natură industrială și comercială, chiriașii autorităților publice care închiriază proprietăți dependente de domeniul lor privat, societățile cooperatiste cu o formă comercială sau un obiect, societăți de credit cooperative, fonduri de economii și de asigurare , artiști admiși să contribuie la fondul de asigurări sociale al Maison des Artistes și autori recunoscuți de lucrări grafice și materiale plastice și, în cele din urmă, grupuri de interes economic (având un scop comercial) .

Fiecare excepție respectă regulile specifice organizării sale; cu titlu de exemplu: pentru unitatea de învățământ, acesta trebuie să fie un adevărat fond educațional bazat pe o pedagogie organizată și care să implementeze o organizație educațională reală.

Extractor de fum

Inventar

Oficial

Funcționarul public , în principiu, nu poate beneficia de protecția legală, dar legea 03 august 2009 a adus o altă atenuare a principiului necumularea activităților de la part-time funcționarii publici pot , în anumite condiții exercită o activitate complementară .

Proprietate comerciala

Existența unei afaceri este una dintre condițiile de aplicare a statutului: clientela fiind elementul esențial care caracterizează un fond. În plus, locatarul care operează terenul menționat trebuie să fie proprietar, ceea ce îl exclude pe locatarul-manager de la beneficiul statutului.

Forță majoră

În ceea ce privește epidemia Covid19 , forța majoră nu poate fi invocată ca motiv pentru neplata chiriei. Într-adevăr, condiția exteriorității nu este îndeplinită, deoarece debitorul nu se află la originea epidemiei. Același lucru este valabil și pentru condiția imprevizibilității, deoarece încheierea contractului este anterioară apariției epidemiei, părțile nu au putut să o prevadă în efectele sale actuale. Numai criteriul irezistibilității ar putea ridica întrebări, dar articolul 1218 din Codul civil specifică:

„Există o forță majoră în materie contractuală atunci când un eveniment care nu poate fi controlat de debitor, care nu a putut fi prevăzut în mod rezonabil la încheierea contractului și ale cărui efecte nu pot fi evitate prin măsuri adecvate, împiedică executarea contractului său. debitorul.

Dacă impedimentul este temporar, executarea obligației este suspendată, cu excepția cazului în care întârzierea rezultată justifică rezilierea contractului. Dacă impedimentul este definitiv, contractul este reziliat automat și părțile sunt eliberate de obligațiile lor în condițiile prevăzute la articolele 1351 și 1351-1. "

Franciza

Francizatul (același pentru un concesionar ) care operează activitatea sa în incinta căreia el este un chiriaș are propria clientela care îl proprietarul unei face afaceri și , astfel , îi permite să beneficieze de statutul de leasing comerciale.

Garanție de solidaritate

Grupuri de interes economic

Legiuitorul a intervenit pentru a acorda acest interes economic grupând beneficiul statutului, atunci când obiectul lor este comercial.

Înregistrare

Înregistrarea chiriașului în registrul comerțului sau în directorul comerțului , apoi înregistrarea localurilor în care este desfășurată o afacere sau o meserie, este o condiție sine qua non pentru a beneficia de statutul de leasinguri comerciale.

Beneficiul statutului de leasing comercial este supus condiției de înregistrare a unității închiriate, condiție care este evaluată la data eliberării concediului.

Clădiri de construit

În ceea ce privește problema clădirilor care urmează să fie construite, este necesar să se facă distincția între cele două perioade, cea de dinaintea finalizării și cea de după, care singure vor beneficia de statutul de protecție; cu excepția extinderii convenționale prin semnarea unui BEFA

Compensarea ocupării

Proprietate comună

Pentru încheierea contractului de leasing și reînnoirea acestuia , regula este o voință unanimă a coproprietarilor. De fapt, unanimitatea coproprietarilor este necesară pentru toate actele care nu se încadrează în funcționarea normală a proprietății nedivizate.

Întrucât coproprietatea nu are personalitate juridică , orice act făcut în numele său unic, fără desemnarea fiecăruia dintre coproprietari, va fi nul .

Articolul 815-2 din Codul civil prevede că: „Orice coproprietar poate lua măsurile necesare pentru conservarea bunurilor nedivizate chiar dacă acestea nu sunt de natură urgentă. "

Ca exemple

• Este cert că ordinul de plată aferent clauzei de reziliere prevăzute în contractul de închiriere comercială constituie un act de protecție pe care orice coproprietar îl poate efectua singur.
• La fel, acțiunea întreprinsă pentru evacuarea ocupanților fără drept sau titlu și plata unei despăgubiri de ocupare care are ca obiect păstrarea drepturilor coproprietarilor se încadrează în categoria actelor de conservator pe care orice coproprietar. poate performa. numai.

Facilitate clasificată

Interese legale

Local

Camera principală

În conformitate cu articolul L145-1 din Codul comercial, statutul se va aplica contractelor de leasing ale clădirilor sau spațiilor în care este operat un fond, precum și contractelor de leasing de spații sau clădiri auxiliare funcționării unui fond. La spațiile trebuie să prezinte caracteristicile de stabilitate și permanență (criteriu legat de operare) , mai degrabă decât fixity sau soliditate (criteriu legat de clădire); acest concept evoluează odată cu jurisprudența, dar sub controlul Curții de Casație .

Ca exemple

• locatorul este responsabil pentru inundarea spațiilor pe care le închiriază, cu excepția cazului în care contractul de închiriere conține o clauză derogatorie, dacă cauza este imputabilă unei terțe părți sau forței majore  ;
• luând în considerare amplasarea spațiilor din subsol, parțial imbricate, de la încheierea contractului de închiriere, „prin intermediul spațiilor comerciale”, absența unei ferestre și prezența unui contor electric comun spațiilor comerciale, camera în litigiu ar putea fi rezervată doar pentru cazarea personalului și depozitarea schiurilor clienților, caracterizând astfel faptul că este esențială pentru funcționarea afacerii

Camera pentru accesorii

Ca exemple

• Amenajarea unei bucătării în subsolul clădirii, a cărei toleranță a uniunii în calitatea sa de locator în ceea ce privește o astfel de utilizare a pivnițelor nu legitimează o astfel de utilizare, face posibilă deducerea că numai utilizarea pivnițelor trebuie să fie luate în considerare pentru a determina dacă privarea subsolului este de natură să compromită funcționarea afacerii.

Chiriile, taxele și impozitele

Mandat

Pentru încheierea contractului de leasing comercial și în aplicarea articolului 1988 din Codul civil, este necesar un mandat scris și special, care nu poate fi întocmit în termeni generali. Într-adevăr, arenda comercială, având în vedere dreptul la reînnoire , este analizată de jurisprudență ca act de cedare.

Mandatul de interes comun

Mandatul de interes comun rezultă din articolul 1592 din Codul civil, un text care vizează vânzarea, al cărui beneficiu a fost extins prin jurisprudență la contractul de leasing comercial.

Mandatul de interes comun se distinge de arbitraj, deoarece expertul desemnat de părți în contractul de închiriere nu este destinat să soluționeze un litigiu care a apărut deja, ci să rezolve un element în locul părților. valoarea compensației de executare silită sau prețul chiriei reînnoite .

Agentul nu este obligat de regulile prescrise în materie de expertiză și, în special, de respectarea principiului procedurilor contradictorii .

Evaluarea efectuată de agent, având în vedere principiul forței obligatorii a contractelor , este obligatorie pentru părți, cu excepția cazului în care există o eroare gravă.

Memoria preliminară

Monovalență

Naţionalitate

De la legea Macron din 18 iunie 2014, care urmează deciziei pronunțate de curtea de casare, naționalitatea nu mai este o condiție pentru a beneficia de legea legală. Vechiul articol L.145-13 din Codul comercial care privea această regulă nu mai există; mai mult, numerotarea articolelor merge direct de la articolul L.145-12 la articolul L.145-14 pentru a marca mai bine nevrednicia acestui vechi text .

Standarde sanitare

Proprietate goală

Normele care guvernează arendarea comercială în materie de nudă proprietate rezultă din aplicarea articolului 595 alin. 4 din Codul civil, ale cărei condiții sunt: „Uzufructuarul nu poate, fără asistența proprietarului nud, să dea în arendă un teren rural sau o clădire pentru uz comercial, industrial sau meșteșugăresc. În absența acordului proprietarului, uzufructuarul poate fi autorizat de justiție să efectueze singur acest act. "

Nudul proprietar poate solicita anularea contractului de leasing acordat în mod neregulat de uzufructuar; în temeiul articolului 2224 din Codul civil, această acțiune în nulitate trebuie să fie introdusă în termen de cinci ani de la cunoașterea de către nudul proprietar a existenței contractului de închiriere.

Ordine publică

Arenda comercială se exercită sub egida unei ordini publice imperative (cu excepția renunțării) care, prin urmare, limitează libertatea contractuală.

De exemplu: părțile nu pot deroga:

• pe durata leasingului inițial: articolul L145-4 din codul comercial
• dreptul de a reînnoi contractul de închiriere: articolul L145-8 din codul comercial
• pe durata contractului de închiriere reînnoit: articolul L145-12 din codul comercial
• stabilirea unui inventar la intrarea în posesia localului și la returnarea acestora: articolul L145-40-1 din codul comercial

Opțiune (Dreptul la)

Fără taxă de intrare sau ușă

Discuții

Principiul, ca orice contract de valoare , funcționează conform regulilor întâlnirii testamentelor printr-o solicitare (ofertă) urmată de o acceptare .

Propunerea de contractare constituie o ofertă numai dacă indică elementele esențiale ale contractului și aceasta în conformitate cu articolul 1114 din Codul civil, ale cărei condiții sunt: „Oferta făcută unei persoane specifice sau nedeterminate, include elementele esențiale elemente ale contractului.contractul preconizat și exprimă voința autorului său de a fi obligat în cazul acceptării. În caz contrar, există doar o invitație de a începe negocieri. " .

În absența elementelor esențiale, astfel cum a fost formulat de articolul 1709 din Codul civil, dar și de voința părților care au putut include în ofertă o condiție determinantă a consimțământului lor, este o simplă invitație de a purta discuții.

Ca exemple

• atunci când termenii folosiți de părți în scrisorile schimbate nu stabilesc o ședință de testamente cu privire la condițiile esențiale ale contractului de închiriere, dar se află în stadiul negocierilor preliminare și plățile invocate sunt de natură echivocă , dovadă a executării inițiale a un nou contract nu este raportat;
• libertatea de a pune capăt negocierilor precontractuale nu trebuie să fie din culpă, motivul încetării trebuie să fie legitim și justificat prin comportament de bună credință  ; astfel, faptul de a nu menționa un dezacord cu privire la condițiile contractului de închiriere și de a invoca contingențe interne legate de investițiile necesare și de lipsa de vizibilitate a dezvoltării districtului, nu constituie o greșeală .

Încetarea bruscă a discuțiilor poate da naștere unei acțiuni în răspundere, cu excepția cazului în care există un motiv legitim.

Preferința deținătorului poliței (Dreptul la)

Gata de folosire

Întotdeauna se pune problema distincției dintre împrumutul de utilizare și contractul de închiriere. Din jurisprudența Curții de Casație rezultă că calificarea arendării trebuie păstrată atunci când ocupația a fost acordată în schimbul unei chirii în natură care constă în executarea unor lucrări majore, spre deosebire de împrumutul care este în esență gratuit.

Profesie liberală

În profesii liberale exercită o activitate care nu este nici comercială, nici ambarcațiuni, nici industriale, nici agricolă, și care intră în domeniul profesiilor reglementate sau nereglementate.

Aceasta este definiția dată de legea nr .  2012-387 din 22 martie 2012 privind simplificarea legii și reducerea procedurilor administrative: „Grupul profesional persoanele care în mod obișnuit independent și sub răspunderea lor, o activitate de natură general civilă al cărei scop este să asigure, în interesul clientului sau al publicului, în principal servicii intelectuale, tehnice sau de îngrijire implementate prin intermediul unor calificări profesionale adecvate și în conformitate cu principiile etice sau etica profesională, fără a aduce atingere dispozițiilor legislative aplicabile altor forme de auto-auto angajare ” .

Promisiune de închiriere

Astfel, arenda poate fi precedată de o promisiune unilaterală sau sinagmatică . Promisiunea de a închiria trebuie analizată ca și promisiunea de a vinde , dar trebuie totuși să se deosebească de oferta de închiriere și promisiunea de a reînnoi .

Ca exemple

• nu poate fi considerată ca un contract de închiriere, promisiunea care se referă la o redactare ulterioară pentru stabilirea taxelor și condițiilor;
• promisiunea de leasing este valabilă ca leasing numai atunci când există un acord cu privire la elemente substanțiale, la obiect și la preț;
• un act desemnat ca angajament de rezervare, prin care solicitantul oferă beneficiarului rezervarea de spații, nu poate fi analizat ca o promisiune de închiriere, deoarece durata nu este menționată acolo, care este un element substanțial al contractului de închiriere.

Promisiunea unilaterală nu este echivalentă cu un contract de leasing, cu excepția cazului în care opțiunea este exercitată, în timp ce acceptarea unei oferte de leasing este echivalentă cu un contract de închiriere.

Chitanță

Reguli de procedură

Reglementările interne sunt un element al contractului de închiriere. Este o condiție expresă a închirierii acordate.

În cazul nerespectării reglementărilor interne, locatorul își rezervă dreptul de a solicita rezilierea contractului de închiriere .

Aceste prescripții, adoptate în interes comun, au ca obiect esențial buna comportare a clădirii și respectarea regulilor de utilizare, decor, igienă și siguranță care sunt esențiale pentru toată viața în comunitate.

Predarea cheilor

Având în vedere articolul 1737 din Codul civil, contractul de închiriere încetează automat la expirarea termenului stabilit, atunci când a fost făcut în scris, fără a fi necesară notificarea. Cu toate acestea, numai predarea efectivă a cheilor către locator în persoană sau către un agent autorizat în mod corespunzător să le primească, face posibilă formalizarea returnării finale a spațiilor închiriate.

Renunțare

Pentru doctrină și, potrivit lui Philippe Malaurie , renunțarea la un drept de ordine publică este valabilă atunci când este informată, făcută în deplină cunoștință de cauză și într-un mod neechivoc, consimțită fără fraude și că se referă la un drept dobândit .

Pentru jurisprudență, în ciuda ordinii publice a statutului, teoria renunțării găsește multe aplicații în acest domeniu; cu toate acestea, trebuie să rezulte din acte fără echivoc care indică cu certitudine intenția de a renunța.

Ca exemple

• renunțarea nu poate fi dedusă din emiterea chitanțelor de închiriere pentru o anumită perioadă de timp;
• renunțarea la o condiție precedentă , care a fost stipulată în interesul unei părți, trebuie să aibă loc înainte de expirarea termenului pentru îndeplinirea acestei condiții; în caz contrar, promisiunea unui contract de închiriere comercială încetează .
• succesiunea contractelor de leasing derogatoriu, în ciuda clauzei de renunțare, este contrară ordinii publice din articolul L.145-5 din Codul comercial francez.

Pocăință (dreptul la)

Retragere (dreptul de)

Hotel Residence

Atunci când spațiile închiriate sunt destinate unei activități de reședință hotelieră constând în punerea la dispoziția clienților în plus față de cazare, prestarea serviciilor prevăzute în contractul de închiriere, astfel cum este definit de articolul 261 D 4 ° din codul fiscal general, deoarece subînchirierea este chiar obiect al activității locatarului, locatorul nu trebuie să fie chemat să participe la actele de subînchiriere.

Pensionare

Orice clauză de aprobare este contrară dispozițiilor de ordine publică ale transferului de leasing în cazul retragerii chiriașului.

Companii

Doar o anexă la actul constitutiv care enumeră toate angajamentele luate în numele societății în formare sau un mandat care apare într-un act separat sau într-o adunare generală care decide după înregistrarea societății să preia actele adoptate în timpul formării perioadei societății, poate fi invocat pentru a satisface ratificarea contractului de leasing comercial încheiat de managerul unei societăți în cursul formării; prin urmare, nu poate ratifica un comportament procedural consistent și neechivoc, ca locatar, sau participarea la tranzacție cu locatorul.

Societăți cooperative

Societățile cooperative care au forma comercială sau un obiect comercial și societățile de credit cooperative beneficiază de statutul de leasing comercial.

Înlocuirea garanțiilor

Legea Macron nr .  2014-626 din 18 iunie 2014 a extins aplicarea substituirii domeniului colateral, dar a clarificat și formularea articolului L.145-16 al. 3 din Codul comercial care distinge acum transferul (sau contribuția fondului ) de cea a operațiunilor de restructurare ale societății chiriașe care presupun transferul dreptului la leasing .

Textul face trimitere expresă la trimiterea către instanță.

Rata efortului

Rata efortului este un raport între toate chiriile și cheltuielile în comparație cu cifra de afaceri; mai precis, rata menționată este un raport care corespunde raportului dintre costurile totale imobiliare legate de activitatea comercială (chirie, impozite, taxe, reparații majore transferate locatarului) și cifra de afaceri reală sau estimată.

Evaluarea chiriei admisibile implică mai multe rapoarte care permit stabilirea ratei teoretice a efortului care poate fi susținută de operațiune. În practică, rata medie de efort este de aproximativ 15%, sau chiar mai mult, în funcție de sectoarele cu profitabilitate ridicată. Este mai mic pentru comerțul cu alimente (5 până la 6%) și panificație (4 până la 5%). Pe de altă parte, în industria hotelieră, poate crește la 10-20% în funcție de serviciile oferite și de categoria unității, același lucru pentru activitățile portuare (porturi uscate sau porturi de apă), terenuri de golf.

Ca exemple

• Un magazin de flori: rata de efort de 6% și cifra de afaceri estimată de 150.000  EUR  ; chiria anuală suportabilă ar fi de 9.000 EUR ,  adică o chirie lunară de 750 EUR, fără taxe / m²;

Taxa de colectare a deșeurilor menajere

Pământ gol

Această definiție legală a clădirii sau localului, exclude de la beneficiul statutului, în principiu, terenul gol și privește doar clădirile încorporate în pământ; cu toate acestea, arendamentul de terenuri goale va beneficia de statut atunci când construcțiile sunt ridicate acolo, înainte sau în timpul închirierii, cu acordul locatorului și atunci când un fond este utilizat în clădirea în cauză.

Ca exemple

• cabana mobilă de tip „ Algeco ” instalată pe amplasament, care nu conținea nici o fundație și a cărei instalare necesită doar un simplu permis de lucru scutit de autorizația de construire , nu a constituit o construcție în sensul articolului L145-1 din Regulamentul comercial Cod; cu atât mai mult cu cât nu s-ar putea justifica o autorizare expresă a proprietarului pentru instalarea sa, nici măcar o toleranță .

Lucrați acasă

În temeiul articolului 631-7-2 din Codul construcțiilor și locuințelor, cu condiția ca nici o stipulare contractuală prevăzută în contractul de închiriere sau în regulamentele de coproprietate să nu i se opună, primarul are puterea de a autoriza, într-o parte a vieții cameră folosită de solicitant ca reședință principală, exercitarea unei activități profesionale, inclusiv comerciale, cu condiția ca aceasta să nu genereze niciun pericol sau pericol pentru vecinătate și că „nu duce la nicio dezordine pentru clădire; Arenda rezidențială pentru această reședință principală nu face obiectul prevederilor capitolului V al titlului IV din cartea I din Codul comercial și nu poate fi un element constitutiv al afacerii .

Probleme comerciale

Utilizare

Uzufruct

Normele care guvernează arenda comercială în materie de uzufruct rezultă din aplicarea articolului 595 alin. 4 din Codul civil.

Ca exemple

• Uzufructuarul nu poate acorda societății chiriaș, fără acordul proprietarilor goale, o reducere de jumătate din cuantumul chiriei; în caz contrar, modificarea contractului de închiriere va fi declarată nulă.

Articole similare

Bibliografie

• Joel Monéger, Nicolas Damasc, Moussa Thioye, Codul de leasing , Dalloz , ediția a 29- a , 2018
• Francis Lefebvre, leasinguri comerciale Mémento , 2018
• Debaurain John și Adeline Cerati-Gauthier, Ghid de leasinguri comerciale , Edilaix, 2018, ediția a 18- a
• Jean-Pierre Blatter Tratatul de contracte de leasing comerciale în 2017 , Le Moniteur, 9 - lea ediție
• Recenzie chirie , Lamy
• Revizuirea chiriilor și coproprietății , LexisNexis
• Revista Annales des rents, Edilaix

Note și referințe

Note

1. Numai experiența te face să înțelegi greutatea acestei lucrări; frontispiciul dicționarului Forcellini ; această imagine arată un bărbat aparent trist care lucrează.
2. "  expertus - dicționar franceză-latină Gaffiot - Pagina 630  " pe www.lexilogos.com (accesat la 1 st aprilie 2019 )
3. locatarul este titular
4. Acest cod prevede, de asemenea, că această autorizație, emisă de primarul municipiului în care se află clădirea, poate face obiectul unei compensații sub forma transformării concomitente în locuințe a spațiilor cu altă utilizare.
5. Acesta constituie un motiv imperativ de interes general care justifică un astfel de regulament.
6. Acesta din urmă a justificat că o cameră situată în apropiere a fost închiriată pentru o chirie lunară de 3.780 de euro, în timp ce cea stabilită pentru chiriașul său este de 480 de euro. Aceasta este o pierdere a oportunității de a primi o chirie mai mare.
7. Acest lucru se deduce din lectura „a contrario“ la punctul 1 st al L.145-5 Codul Comercial art
8. Acest contract de leasing poate face obiectul statutului de leasing comercial imediat ce este încheiat.
9. deoarece durata contractului de închiriere legală este de minimum 9 ani; ceea ce exclude posibilitatea unui contract de leasing derogatoriu verbal
10. data subscrierii FED, contract de apă ... sau mărturii simple
11. aici declarațiile celorlalți locatari ai clădirii
12. Orașul a pus mâna pe judecător în proceduri sumare în imposibilitatea aplicării acestor contracte de închiriere și în evacuarea ocupanților.
13. Spre deosebire de activitățile liberale și imobiliare care sunt civile.
14. Această modalitate de închiriere este apreciată de profesiile liberale care doresc cel mai adesea să opteze pentru un regim de flexibilitate mai bună.
15. Concept care acoperă nu numai activitățile administrative, ci și toate spațiile alocate primirii clienților, deoarece acestea nu sunt utilizate pentru depozitarea sau livrarea mărfurilor
16. articolul L.145-16 al 1 cod comercial
17. În virtutea jurisprudenței constante, judecătorul poate autoriza vânzătorul afacerii să anuleze refuzul locatorului, dacă este abuziv sau fără un motiv legitim.
18. Autorizarea prealabilă scrisă a locatorului sau plata despăgubirilor sunt cerințe care trebuie respectate.
19. Notele Curții în conformitate cu articolul L.145-16 din Codul comercial, închirierile 2008 Cod LITEC - Lexis Nexis, 6 - lea ediție
20. Articolul L.621-2 din Codul comercial; Prezentul text fiind aplicabil în cazul administrării în ordine prin articolul L.631-7 și lichidării obligatorii prin articolul L.641-1 din același cod.
21. Recalificarea făcută de judecători se bazează pe o analiză a intenției la momentul încheierii contractului dar și a cauzei; redactarea unui preambul sau incipit este deci necesară pentru a defini precaritatea ocupației.
22. Ocuparea domeniului public poate face obiectul a două tipuri de acorduri: fie o închiriere administrativă emfiteutică, fie o autorizație de ocupare a domeniului public.
23. Având în vedere articolele 15, 16 și 132 din codul de procedură civilă.
24. Nu contează că această situație a fost cunoscută anterior de proprietar.
25. Închirierea în starea viitoare de finalizare
26. excepția refuzului care pune în pericol proprietatea în comun.
27. Aceasta se caracterizează prin trei condiții cumulative: imprevizibilitatea, irezistibilitatea și exterioritatea.
28. tip souplex .
29. Acest concept nu face obiectul niciunei definiții juridice.
30. În ceea ce privește cunoașterea, termenii sunt: ​​„ din ziua în care titularul unui drept a cunoscut sau ar fi trebuit să cunoască faptele care îi permiteau să îl exercite ”.
31. Aceasta a fost o acțiune de despăgubire pentru daune rezultate din întreruperea negocierilor pentru încheierea unui contract de leasing comercial.

Referințe

1. "  Decretul nr .  2014-1317 din 3 noiembrie 2014 privind închirierea comercială | Legifrance  ” , pe www.legifrance.gouv.fr (accesat la 17 aprilie 2019 )
2. „  Reforma justiției: cum să vă adresați instanței în 2020? - PAP.fr  ” , pe www.pap.fr (consultat la 5 februarie 2020 )
3. Articolul L.145-15 din Codul comercial
4. Nu este vorba de camera secundară, ci de cea care constituie accesoriul esențial pentru exploatarea afacerii .
5. „  Ordonanța din 10 februarie 2016  ”
6. „  Actul avocatului: instrucțiuni de utilizare  ” , în Consiliul Național al Barourilor ,10 mai 2017(accesat pe 10 august 2020 )
7. Anonim , „  111/2020: 22 septembrie 2020 - Hotărârea Curții de Justiție în cauzele conexe C-724/18, C-727/18  ” , privind Espace actualités - Comisia Europeană ,22 septembrie 2020(accesat la 1 st octombrie 2020 )
8. Curtea de Apel din Aix-en-Provence, 21 noiembrie 2013 n o  2013/384
9. Cod fiscal general, anexa 3 - Articolul 98 A ( citiți online )
10. „  The Fortage Contract  ” , despre Foncier Valorization ,13 octombrie 2015(accesat la 31 mai 2020 )
11. "  Coworking, un nou model de organizare a muncii adaptat profesiilor liberale?"  » , Pe www.lppl.fr (consultat la 25 martie 2020 )
12. «  Domicilierea unei companii - profesioniști | service-public.fr  ” , pe www.service-public.fr (accesat la 25 martie 2020 )
13. Răspuns departamental nr .  34080, JO ANQ, 28 iulie 1980, p.  5229
14. Cod comercial - Articolul R123-168 ( citiți online )
15. „  Declarația de transfer al unei afaceri, un fond de ambarcațiuni sau un contract de leasing comercial, sub rezerva dreptul de prim refuz  “ pe www.service-public.fr (accesat la 1 st aprilie 2019 )
16. „  Cerere de autorizare prealabilă pentru instalarea unui dispozitiv sau a unui material care susține publicitatea, un semn sau un pre-semn  ” , pe www.service-public.fr (accesat la 19 august 2019 )
17. LEGEA nr .  2009-972 din 3 august 2009 privind mobilitatea și carierele în serviciul public ,3 august 2009( citește online )
18. „  Contracte și coronavirus: un caz de forță majoră? Depinde ... - Contract - Răspundere | Dalloz Actualité  ” , pe www.dalloz-actualite.fr (consultat la 30 iunie 2020 )
19. „  Profesii liberale  ” , pe Direction Générale des Entreprises (DGE) (accesat la 13 august 2019 )
20. LEGEA nr .  2012-387 din 22 martie 2012 privind simplificarea legii și reducerea procedurilor administrative ,22 martie 2012( citește online )
21. LEGEA nr .  2012-387 din 22 martie 2012 privind simplificarea legii și reducerea procedurilor administrative - articolul 29 ,22 martie 2012( citește online )
22. Malaurie Philippe, Les Obligations , Repertory Defrenois,2003, p. 652
23. Cod comercial - Articolul L145-16 ( citiți online )

Jurisprudența Curții de Casație și a Consiliului de Stat (Hotărâri publicate și nepublicate)

1. Text integral, Analiză ( citit online )
2. Text integral ( citiți online )
3. Curtea de Casație, 23 martie 2011, 10-30495 ( citiți online )
4. Text integral ( citiți online )
5. Curtea de Casație, 25 octombrie 2018, 17-26126 ( citiți online )
6. Curtea de Casație, 29 aprilie 2009, 08-10944 ( citiți online )
7. Curtea de Casație, 5 aprilie 2018, 17-10610 ( citiți online )
8. Curtea de Casație, 7 noiembrie 1990, 89-12065 ( citește online )
9. Cour de Cassation, 6 noiembrie 2001, 00-13767 ( citește online )
10. Curtea de Casație, 18 iulie 1977, 76-11043 ( citiți online )
11. Curtea de Casație, 22 ianuarie 1970, 68-14155 ( citiți online )
12. Curtea de Casație, 4 martie 2008, 07-15522 ( citește online )
13. Curtea de Casație, 7 iunie 1990, 89-12122 ( citiți online )
14. Curtea de Casație, 13 decembrie 2018, 17-28058 ( citiți online )
15. Curtea de Casație, 15 mai 2019, 18-14974 ( citiți online )
16. Curtea de Casație, 7 martie 2001, 99-16396 ( citiți online )
17. Curtea de Casație, 6 aprilie 1976, 74-13770 ( citește online )
18. Curtea de Casație, 25 februarie 1976, 75-10613, ( citiți online )
19. Curtea de Casație, 5 aprilie 2018, 17-14882 ( citiți online )
20. Curtea de Casație, 9 mai 2019, 18-14540 ( citiți online )
21. Curtea de Casație, 16 ianuarie 2019, 17-20725 ( citiți online )
22. Curtea de Casație, 25 mai 1977, 76-10226 ( citiți online )
23. Curtea de Casație, 14 noiembrie 2019, 18-21297 ( citiți online )
24. Curtea de Casație, 26 martie 2020, 19-12015 ( citiți online )
25. Curtea de Casație, 10 martie 2010, 09-12714 ( citiți online )
26. Curtea de Casație, 19 decembrie 2012, 11-10372 ( citiți online )
27. Curtea de Casație, 20 aprilie 2005, 03-18390 ( citiți online )
28. Curtea de Casație, 11 aprilie 2019, 18-17322 ( citiți online )
29. Curtea de Casație, 28 ianuarie 2016, 14-18628 ( citește online )
30. Curtea de Casație, 24 ianuarie 2019, 17-27383 ( citiți online )
31. Curtea de Casație, 8 septembrie 2016, 15-17879 ( citiți online )
32. Curtea de Casație, 18 aprilie 1985, 84-10083 ( citește online )
33. Curtea de Casație, 3 martie 2009, 08-11278 ( citește online )
34. Curtea de Casație, 15 februarie 2018, 16-19522 ( citiți online )
35. Curtea de Casație, 28 mai 2020, 19-13381 ( citiți online )
36. Curtea de Casație, 17 mai 1993, 91-20112 ( citește online )
37. Curtea de Casație, 4 martie 1998, 96-16671 ( citiți online )
38. Curtea de Casație, 4 noiembrie 1987, 86-10027 ( citiți online )
39. Curtea de Casație, 9 noiembrie 2011, 10-30291 ( citiți online )
40. Cour de Cassation, 5 decembrie 2001, 00-14294 ( citește online )
41. Curtea de Casație, 24 noiembrie 1998, 95-21074 ( citiți online )
42. Curtea de Casație, 5 aprilie 2018, 17-14668 ( citiți online )
43. Curtea de Casație, 25 octombrie 2018, 17-24024 ( citiți online )
44. Curtea de Casație, 25 octombrie 2018, 17-24024 ( citiți online )
45. Curtea de Casație, 10 mai 1977, 75-12020 ( citiți online )
46. Curtea de Casație, 28 mai 1997, 95-17953 ( citiți online )
47. Curtea de Casație, 9 iunie 2009, 08-15888 ( citiți online )
48. Curtea de Casație, 5 martie 2020, 19-10398 ( citiți online )
49. Curtea de Casație, 9 iunie 2009, 07-15421 ( citiți online )
50. Text integral ( citiți online )
51. Curtea de Casație, 15 aprilie 2015, 14-15976 ( citiți online )
52. Curtea de Casație, 9 iunie 2009, 07-15421 ( citiți online )
53. Curtea de Casație, 5 aprilie 2018, 17-14882 ( citiți online )
54. Curtea de Casație, 20 februarie 2019, 17-14242 ( citiți online )
55. Curtea de Casație, 22 martie 2018, 15-15901 ( citiți online )
56. Curtea de Casație, 14 martie 2019, 17-27560 ( citiți online )