Proprietate comună

Proprietatea comună este un mecanism legal care permite exercitarea dreptului de proprietate de către mai multe persoane în așteptarea partajării. Se spune că un bun este nedivizat / ɛ̃ . d i . v i / când aparține unui grup de oameni, fără a fi posibil să îl împărțiți în loturi între ei sau ca aceștia să își poată vinde acțiunile fără acordul celorlalți.

Este posibilă și o altă definiție: proprietatea comună este combinarea mai multor drepturi de aceeași natură asupra aceleiași proprietăți fără a exista vreo divizare materială a acțiunilor; astfel, faptul că, în uzufruct , drepturile proprietarilor goi și ai uzufructuarilor nu sunt de aceeași natură înseamnă că dispozițiile privind proprietatea în comun nu se aplică relațiilor lor.

Ca contra-exemple

Utilizarea obișnuită a drumurilor forestiere nu este reglementată de regulile de proprietate comună; de fapt, fiecare proprietar riveran are dreptul de a refuza accesul nerezidenților.

În dreptul francez

Coproprietate legală

Se poate naște:

o moșie ;
o donație ;
un act de achiziție în condițiile în care cumpărătorii se supun voluntar regimului coproprietății (în acest caz se consideră că proprietatea comună este convențională);
dizolvarea unei societăți, sau a unei comunități conjugale (în caz de divorț );
sau o împărțire a proprietății, ale cărei părți sunt juxtapuse (acoperiș, pivnițe etc.)

Regulile majorității

În Franța, majoritățile necesare coproprietarilor pentru a efectua acte referitoare la coproprietate variază în funcție de natura actului :

Acte de conservare (menite să mențină patrimoniul în stare bună): fiecare coproprietar o poate face singur (Art. 815-2 din Codul civil).
Acte administrative: regula a două treimi (⅔) a drepturilor nedivizate (și nu a persoanelor) (art. 815-3). ${\ displaystyle {\ tfrac {2} {3}}}$
Acte de cedare (modificarea compoziției activelor): este necesară regula unanimității (art. 815-3).

Eliberarea unei coproprietăți nedivizate

Se părăsește posesiunea comună fie prin împărțirea bunului (un coproprietar putând cumpăra acțiunile celorlalți coproprietari), fie după împărțirea acesteia (de exemplu în urma intervenției unui topograf pentru o clădire), prin vânzare, prin sau aducerea la o companie a proprietății de comun acord .

În cazul unei vânzări, prețul vânzării ar trebui distribuit între foștii coproprietari în funcție de cota fiecăruia.

În Franța, conform Codului civil francez (articolul 815), „ Nimeni nu poate fi obligat să rămână în posesie comună ”. Prin urmare, împărțirea poate fi întotdeauna realizată, cu excepția cazului în care a existat o suspendare prin judecată sau acord.
Instanța poate suspenda (maximum 2 ani) partiția în cazul în care realizarea acesteia riscă să submineze valoarea proprietății (L. nr. 78-627 din 31/12/73) sau dacă unul dintre coproprietari nu se poate înființa pe o fermă dependentă de moșie înainte de acest termen.
De cand Mai 2009, articolul 815-5-1 prevede că „cu excepția cazului în care proprietatea proprietății este dezmembrată sau dacă unul dintre coproprietari se află în unul dintre cazurile prevăzute la articolul 836, înstrăinarea unei proprietăți nedivizate poate fi autorizat de tribunal de grande instance , la cererea unuia sau mai multor coproprietari care dețin cel puțin două treimi din drepturile nedivizate ... ”.

Mai mult, dacă un coproprietar nu dorește să rămână în posesie comună, instanța poate:

să aloce partea sa persoanei care a solicitat-o dacă este ușor detașabilă în natură sau în bani,
sau, dacă alocarea în natură nu se poate face cu ușurință, în bani plătiți de ceilalți coproprietari care și-au exprimat preferința, acțiunile lor în coproprietate fiind apoi majorate proporțional cu contribuțiile.

În cazul transferului pentru drepturi nedivizate către o persoană străină, coproprietarii pot preempta de către executorul judecătoresc .

În dreptul Quebec

Mai multe prevederi ale Codului civil din Quebec sunt dedicate proprietății comune, în special secțiunea privind dreptul la partiție (836-848 CcQ), secțiunea privind efectul declarativ al partiției (884-888 CcQ), secțiunea privind co- proprietate. prin proprietate nedivizată (art. 1012-1024 CCQ) și secțiunea privind capătul de proprietate nedivizată și partiție (art. 1030-1037 CCQ)

Principiul „Nimeni nu este obligat să rămână în posesie comună” este enunțat în special în art. 1030 CCQ

Dreptul de retragere permite un proprietar comun să fie informat cu privire la confiscarea făcută de către creditor din partea unui proprietar comun.

Referințe

Curtea de Casație, civilă, 29 noiembrie 2018, 17-22508 ( citiți online )
„ Familia SCI ”, Notarii Franței ,4 aprilie 2017( citiți online , consultat la 14 septembrie 2017 )
[1] Legifrance Articolul 815 Modificat prin Legea nr. 2006-728 din 23 iunie 2006
[2] Legifrance Articolul 815-5-1 - Legea nr. 2009-526 din 12 mai 2009 - art. 6
Eric Prudhomme. „Menținerea proprietății comune în conformitate cu Codul civil din Quebec”. La Revue juridique Thémis / volumul 29 - numărul 1

Vezi și tu