Titlu | Legea nr . 2014-366 din 24 martie 2014 pentru accesul la locuințe și planificarea renovării |
---|---|
Referinţă | NOR : ETLX1313501L |
Țară | Franţa |
Teritoriul de aplicare | Metropolă și peste mări |
Tip | Drept ordinar |
Înfundat |
Drept urbanistic Drept administrativ |
Legislatură | A XIV- a legislatură ( Constituția din 4 octombrie 1958 ) |
---|---|
Guvern | Jean-Marc Ayrault (2) |
Adopţie | 24 martie 2014 |
Promulgare | 24 martie 2014 |
Versiune curentă | 27 martie 2014 |
Citeste online
Text actualizat sautext promulgat inițial
Legea n o 2014-366 de24 martie 2014pentru accesul la locuințe și urbanism renovat , cunoscut sub numele de legea ALUR sau legea Duflot II , este o lege franceză referitoare la locuințe .
Traducerea legislativă a propunerii 22 din programul prezidențial al lui François Hollande și adusă în Parlament de Cécile Duflot , legea vizează în special stabilirea unui cadru pentru chirii și o „garanție universală a chiriilor”, modifică numeroase dispoziții legislative privind vânzarea și închirierea locuințelor , alocarea locuințelor sociale, standardele de construcție, modifică principiile importante în planificarea urbană, în special eliminarea coeficienților care limitează densitatea construcțiilor (COS) , abandonarea municipalităților în favoarea autorităților intermunicipale în ceea ce privește proiectarea și aplicarea a planurilor urbane locale (PLU) (care devin PLUI).
Legea, care are 177 de articole și acoperă 150 de pagini de texte legislative și de reglementare, face obiectul unor critici puternice din partea profesioniștilor din domeniul locuințelor și a economiștilor liberali care o acuză că a încetinit construcția și a descurajat investitorii. Estimând că legea costă țara între 0,4 și 0,5 puncte de creștere, prim-ministrul Manuel Valls a decis29 august 2014 să reformeze partea de lege pe care o consideră că împiedică cel mai mult construcția și creșterea.
Această lege face parte dintr-un program guvernamental mai larg de construcții (țintă de 500.000 de case noi pe an), un proiect de plan pentru combaterea sărăciei și excluziunii sociale și a unui proiect de tranziție ecologică .
Pentru Cécile Duflot , obiectivul este: „să reglementăm piața, să protejăm cetățenii și să inovăm pentru a construi mai bine. "
Legea își propune să producă orașe și locuințe mai durabile ; mai puțin consumator de energie și construit prin satisfacerea nevoilor, prin limitarea extinderii urbane prin densificarea urbană a districtelor suburbane și prin oprirea artificializării ultimelor medii naturale și agricole periurbane, inclusiv de către unitățile comerciale și parcările lor care consumă mult spațiu.
În nota numărul zece a Consiliului de analiză economică (CAE), publicată înoctombrie 2013, autorii, Étienne Wasmer și Alain Trannoy , critică două puncte ale legii Alur: reglementarea chiriilor și garanția universală a chiriilor.
În ceea ce privește primul punct, ei consideră că evaluarea chiriei de referință va fi foarte dificilă și consideră că „înainte de orice generalizare, ar fi esențial să se efectueze un experiment preliminar în zonele pilot. "
În ceea ce privește al doilea punct, în locul acestui mecanism și al garanției de închiriere universală (GUL), aceștia propun înființarea de comitete mixte locale responsabile pentru aceste dispute, în același mod ca și în Quebec.
Deși CAE este responsabil pentru consilierea primului ministru, potrivit Le Journal du dimanche , biroul ministrului ar fi considerat că acești doi economiști erau „ultra-liberali” și că nota lor era „deconectată de piață și de cultura franceză” .
Particularitatea legii este de a estima că, în ciuda legii 6 iulie 1989în ceea ce privește relațiile de închiriere și, în ciuda „ legii DALO ”, în anumite orașe sau raioane, chiriile „ au devenit incompatibile cu bugetele gospodăriilor” , motivul fiind „o piață lăsată la dispoziția sa de ani de zile” . Guvernul caută prin această lege să „elimine excesele, să conțină o evoluție suportabilă a prețurilor și să protejeze astfel bugetul francezilor” .
Crearea de observatoare locale de chirie (asociație sau grup de interes public , aprobat de ministrul responsabil cu locuințele, în condițiile stabilite prin decret, natura datelor colectate și condițiile de transmitere și utilizare a acestora vor fi stabilite prin decret în Consiliul de stat ) are obiectivul declarat de „a face chiriile mai transparente . „Aceste observatoare ” pot fi create la inițiativa autorităților locale, a instituțiilor publice pentru cooperarea inter-municipală cu impozitare proprie, competente în materie de locuințe sau de stat. Misiunea acestor observatoare este în special de a colecta date referitoare la chirii într-o anumită zonă geografică și de a pune la dispoziția publicului rezultate statistice reprezentative cu privire la aceste date ” . Aceste observatoare vor fi obligatorii în zonele de tensiune.
Legea desemnează anumite zone ca fiind „tensionate” (28 de aglomerări cu peste 50.000 de locuitori), în care dorește să impună un cadru pentru prețurile chiriei (aplicarea impozitului pe locuințele vacante ). Un decret anual al prefecturii va stabili acolo (pe categorii de locuințe și pe districte), trei indicatori de chirie:
Un „supliment de chirie excepțional” poate fi adăugat la chiria de bază pentru cazare considerată deosebit de „bine amplasată” sau mai confortabilă, dar chiriașul o poate contesta cu comisia departamentală de conciliere (CDC).
Din punct de vedere istoric, trebuie remarcat faptul că în trecut - între 1622 și 1649, au fost emise șapte decrete pentru a impune reducerea chiriilor la Paris. Economistul Henri Baudrillart notează: „Proprietarii nu au luat în seamă acest lucru și asistăm apoi la una dintre aceste lupte instructive între legea naturală care guvernează dobânda în funcție de fluctuațiile cererii și ofertei și legea pozitivă care pretinde să o facă să cedeze considerente de umanitate sau politică ”.
După anularea măsurii de către Justiție la sfârșitul anului 2017, se constată în lunile următoare o dată cu o creștere a chiriilor pentru reînchiriere la Paris, rata chiriilor conforme scăzând de la 40% la 13%. zone tensionate, pe bază experimentală pentru următorii 5 ani, de legea Élan din 2018.
Noi reguli de închiriereAceastă lege are ca scop reducerea tensiunilor dintre chiriaș și locator, pentru a proteja cumpărătorul unei locuințe, în cadrul șocului simplificării care reduce dosarul de vânzări de la 120 de pagini la 20 de pagini de documente.
Taxele de agenție sunt acum responsabilitatea exclusivă a proprietarului, dar nu și cele pentru redactarea contractului de închiriere , a inventarului , a vizitei cazării și a constituirii dosarului de închiriere, inclusiv diagnosticarea plumbului (CREP) , azbest , performanță energetică (DPE) , starea riscurilor naturale și tehnologice (ERNT) , electrică , al cărei cost rămâne împărțit între proprietar și chiriaș).
În ceea ce privește cheltuielile de închiriere , locatorul trebuie să păstreze documentele justificative pentru cheltuielile disponibile chiriașului timp de 6 luni (cel puțin).
În ceea ce privește documentele justificative solicitate de la un chiriaș, „pentru a evita abuzurile, se va stabili o listă a documentelor justificative solicitate de la un chiriaș. Se creează un formular standard pentru leasing și sunt definite metodele standard pentru pregătirea inventarului. Pentru mai multă justiție, apartamentele mobilate ca reședințe principale sunt supuse acelorași obligații ca și proprietățile închiriate goale, iar închirierea de cazare turistică mobilată este reglementată. » Dacă proprietarul dorește să lucreze în timpul contractului de închiriere, chiriașul trebuie să lase să se facă această lucrare, dar trebuie aplicată o reducere proporțională a chiriei dacă această lucrare durează mai mult de 21 de zile.
Perioada de prescripție crește la 3 ani pentru chirie sau taxe neplătite sau orice acțiune care decurge dintr-un contract de închiriere; dar termenul limită pentru reevaluările chiriei anuale este redus la 1 an.
Pentru închirierile mobilate, legea se aliniază cu cea a închirierilor nemobilate, prin definirea obligațiilor proprietarilor și chiriașilor, precum și competența comisiei departamentale de conciliere cu privire la litigiile legate de cazare mobilată.
„Vânzările personalizate” vor fi mai bine supravegheate (în special cu protecție pentru chiriașii vârstnici). Închirierea de cazare turistică mobilată va fi, de asemenea, mai bine supravegheată.
În cazul dizolvării pactului de solidaritate civilă, chiriașul poate cere unui judecător să păstreze acomodarea de la un judecător care evaluează situația și acordă sau nu acest drept, în prezența locatorului.
Pentru toate contractele de închiriere semnate de la 27 martie 2014În zonele considerate „tensionate”, chiriașul va avea dreptul la o perioadă de preaviz redusă de o lună pentru a-și elibera cazarea.
Un dispozitiv neaplicat: Garanția de închiriere universală (GUL)Un sistem gratuit de „garanție de închiriere universală” (GUL) urma să intre în vigoare la data de 1 st luna ianuarie în 2016. Garanția trebuia să fie activă pentru o perioadă de 18 luni și în limita unei chirii mediane locale. Costul acestei garanții a fost estimat în 2014 la 420 de milioane de euro pentru un an întreg. Această măsură a vizat stocul privat și a avut drept scop protejarea proprietarilor împotriva riscului de neplată, încurajarea închirierii de locuințe vacante și prevenirea evacuărilor. Toți chiriașii și toți proprietarii de proprietari ar putea beneficia de aceasta, dar proprietarii care doresc acest lucru ar putea prefera în continuare utilizarea depozitului .
Acest dispozitiv nu a fost în cele din urmă aplicat și a fost înlocuit de dispozitivul VISALE, destinat angajaților tineri și persoanelor aflate în situații precare.
În ceea ce privește evacuărileProcesul de evacuare este îngreunat de:
În viitor, depozitele de garanție ar putea fi garantate prin depunerea într-un cont deschis la o instituție financiară, în numele chiriașului și deblocabil prin acordul comun între chiriaș și locator.
În timp ce 450.000 de locuințe sunt clasificate drept „ habitat nedemnificat ” sau „indecent” în Franța , legea instituie un mecanism care încurajează renovarea condominiilor (prin constrângerea mai semnificativă, dacă este necesar, a locatorilor de a efectua lucrările). Prescris) . Legiuitorul afișează, de asemenea, un obiectiv de luptă împotriva comercianților de somn .
De exemplu, persoanelor condamnate pentru „cazare contrară demnității umane ” li se poate interzice cumpărarea de bunuri imobile destinate închirierii timp de 5 ani. Iar un locator condamnat să lucreze în locuința închiriată într-un mod insalubru sau nedemn poate avea o penalitate zilnică stabilită la 1.000 de euro pe zi de întârziere pentru locatorii care nu au efectuat lucrările prescrise. Acest text dorește, de asemenea, să accelereze mișcarea instalării „detectoarelor de fum în toate locuințele” prin consolidarea responsabilității proprietarului. Sănătatea locuitorilor este preocupată de o mai bună analiză a riscurilor de poluare a solului prin documentele de urbanism ; certificatul de urbanism prevăzut la articolul L. 410-1 din Codul de urbanism trebuie să indice „ în cazul în care terenul este situat pe un site afișat pe această hartă sau pe un fost amplasament industrial sau serviciu al cărui urbanism certificat este conștient“ și „ vânzătorul sau locatorul terenului trebuie să informeze cumpărătorul sau locatarul în scris […]. În caz contrar, și dacă o poluare notată face terenul impropriu pentru destinația specificată în contract, în termen de doi ani de la descoperirea poluării, cumpărătorul sau locatarul are posibilitatea de a solicita rezilierea contractului sau, după caz poate fi, pentru a restitui o parte din prețul de vânzare sau pentru a obține o reducere a chiriei. Cumpărătorul poate solicita, de asemenea, reabilitarea terenului pe cheltuiala vânzătorului, atunci când costul acestei reabilitări nu pare disproporționat față de prețul de vânzare. " (Un decret în Consiliul de stat trebuie să definească modalitățile de aplicare a acestui articol.) În anumite cazuri, " măsurile de gestionare a poluării sunt definite ținând seama de eficiența tehnicilor de reabilitare în condiții economice. Acceptabil, precum și echilibrul costurile, dezavantajele și avantajele măsurilor avute în vedere ” .
După o decizie de expulzare, „perioada maximă de grație pentru părăsirea sediului” este prelungită (mărită la trei ani) pentru a lua în considerare o „contestație Dalo”.
Solicitantul pentru locuințe sociale va avea un singur dosar de completat, chiar dacă face cereri în mai multe departamente.
Se menține sistemul specific de domiciliere a solicitanților de azil .
Guvernul trebuie să prezinte Parlamentului, în termen de 6 luni de la promulgarea legii, un raport privind „revizuirea decretului nr . 2002-120 din 30 ianuarie 2002 privind caracteristicile cazării decente făcute în sensul articolului 187 din legea nr. o 2000-1208 din 13 decembrie 2000 privind solidaritatea și reînnoirea urbană " ; definiția pragului minim al spațiului locativ sub care locuința este considerată indecentă s-ar putea schimba și legea ar putea include un concept de performanță energetică în criteriile de definire a locuințelor decente.
Claude Dilain (președintele Agenției Naționale pentru Locuințe ) a estimat în 2014 că aproximativ 1 milion din cele 7 milioane de condominii din Franța fac parte din condominii degradate (pentru legea din 1965, se spune că un condominiu este „degradat” dacă taxele de apel sunt mai mic decât indicele 100 și / sau atunci când administratorul nu mai poate face ceea ce trebuie să facă), atunci cu un risc de angrenare de sărăcire și degradare fizică a cadrului.
Managementul condominiilorGestionarea condominiilor este modificată printr-o reformă a guvernanței și măsuri care favorizează execuția lucrărilor.
Dispozițiile vizează detectarea mai rapidă a condominiilor aflate în dificultate și consolidarea instrumentelor care pot fi utilizate de autoritățile publice . Și pentru a compensa lipsa informațiilor disponibile cu privire la condominii , se creează un „registru de înregistrare” la nivel național.
Administratorii coproprietățiiAdministratorii trebuie să deschidă acum un cont bancar pentru fiecare condominiu, care nu le mai permite să beneficieze de dobânzi bancare asupra fluxului de numerar al condominiilor pe care le administrează și nu mai pot percepe costuri suplimentare, cu excepția cazurilor prevăzute prin decret.
Obiectivul capitolului IV al legii este de a sprijini construcția de noi locuințe. Pentru a face acest lucru, legea dorește să implice unitățile de terenuri publice de stat deținute de stat , care în misiunea lor trebuie, de asemenea, să pună acum „în aplicare strategii funciare în ordine mobilizarea terenurilor și promovarea dezvoltării durabile și a luptei împotriva răspândirii urbane. Aceste strategii contribuie la crearea locuințelor, în special a locuințelor sociale, ținând seama de prioritățile definite de programele locale de locuințe ” (care vor fi create, dacă acestea lipsesc în anumite zone). Dreptul de preempțiune este clarificat și , în anumite cazuri , simplificate.
Pentru a transcrie fondurile fondurilor comunitare anglo-saxone în legislația franceză , se creează organizații solidare funciare . Scopul acestora este de a achiziționa și gestiona terenuri, fie ele construite sau nu, în vederea construirii de locuințe sau de facilități comunitare, destinate închirierii sau proprietății de locuințe, pentru a fi utilizate ca locuință principală. Organizațiile funciare solidare sunt organizații non-profit care ar trebui să permită gospodăriilor cu venituri mici să acceseze proprietăți prin separarea terenurilor și clădirilor. Acest lucru contribuie la o logică anti- speculativă .
În planurile de dezvoltare locală (PLU) devin tot mai importante, ca de planificare la nivel intercommunalities pentru a localiza mai bine de locuințe și servicii, în vederea planificare durabilă , bazată pe participarea cetățenească .
Legea urmărește, de asemenea, să protejeze mai bine terenurile agricole și zonele naturale, în special datorită PLUI, care permite oficialilor aleși să conțină mai bine extinderea urbană, în timp ce „promovează renovarea termică și lupta împotriva filtrelor termice”, potrivit lui Jean -Vincent Placé și Joël Labbé .
Promovarea locuințelor participative, mobile și nomadeLegea încurajează locuința participativă prin două noi posibile statuturi juridice și recunoaște mai multe forme de locuințe ușoare, mobile și amovibile. Documentele de planificare urbană pot rezerva terenuri unde pot fi amenajate reședințe mobile sau detașabile ( yurtă , tipi , casă mobilă , rulotă etc.).
Alocarea locuințelor sociale este reformată. Legea urmărește să o facă mai transparentă pe chirii și pe piețele de terenuri și proprietăți și se dorește a fi mai simplă. Partenerii sociali ai Action Logement vor intra în mai multe relații contractuale, iar managementul va fi mai puțin unilateral de către stat.
Pentru Emmanuelle Cosse , legea Alur este una dintre marile legi ale președinției Hollande, reprezentativă pentru gândirea verzilor și a stângii. Această lege are, de asemenea, mulți susținători în PS, inclusiv Martine Aubry în frunte (care a solicitat aplicarea dispozitivului la Lille, unde este primar), care a protestat cu tărie împotriva acestei renunțări la Francois Hollande de a-și pune în aplicare angajamentul nr . 22 PS a adoptat, de asemenea, o poziție pentru o aplicație „cât mai largă a sistemului de control al închirierii. " . UNEF a luat , de asemenea , o poziție în favoarea reglementării chiriilor, considerând că acest dispozitiv face posibilă pentru a proteja puterea de cumpărare a studenților. UNEF solicită, de asemenea, aplicarea efectivă a garanției de închiriere universală pentru toți, inclusiv pentru studenți.
Olivier Babeau, în Septembrie 2013, utilizând analiza economică standard , consideră că consecințele (prețurile ridicate) sunt abordate prin măsuri administrative fără a aborda cauzele. În analiza economică standard, prețurile cresc atunci când bunul este rar, de unde necesitatea de a produce mai mult și, în acest caz, de a construi mai mult, de a reduce prețurile. Într-adevăr, altfel, va exista întotdeauna o presiune puternică asupra prețurilor legate de lipsă. Problema, pentru acest economist, constă în faptul că măsurile luate vor descuraja investitorii și, prin urmare, vor descuraja construcțiile: investițiile vor deveni mai riscante cu măsuri care tind să blocheze prețurile și să facă investițiile mai incerte, îngreunând schimbarea chiriașului. Astfel, într - o coloană publicată în Le Monde , înaugust 2014, Mathieu Laine (Sciences Po Paris) îl plasează printre „abaterile grave” din prima parte a mandatului lui François Hollande, considerând că „a omorât literalmente” orice dorință de a cumpăra imobile în scop de închiriere.
Federația Profesioniștilor Imobiliari a solicitat „înlăturarea rigidităților și a diferitelor obstacole în calea construcției, inclusiv a celor stabilite de legea ALUR”; un alt jucător din sector, Guy Nafilyan, președintele consiliului de administrație al Kaufman & Broad , ia poziție publică împotriva acestei legi, considerând-o „absurdă” și „rea” .
Mai concret, abolirea coeficientului de utilizare a terenului (COS), inventat în 1958, extins apoi la toate municipalitățile cu un plan urbanistic, pune o problemă deoarece se referă la măsuri care riscă să se termine cu scutiri deja acordate. În plus, legea crește considerabil complexitatea administrativă, încetinește procesarea dosarelor, fără a împiedica fuga investitorilor.
Presa britanică (în special The Economist și The Financial Times ) critică aspru legea .
Guvernul Valls 2 estimează că legea Alur „costă Franța cu 0,4 până la 0,5% mai puțin în creștere astăzi” . Potrivit acestuia, legea se ocupa în principal de relația dintre proprietari și chiriași, neglijând sprijinul pentru construcții. În timp ce președintele promisese construirea a 500.000 de case noi în fiecare an,Mai 2013 la Mai 2014, au fost construite doar 312.000 de locuințe.
Părți ale legii revizuiteManuel Valls anunță 29 august 2014 mai multe rectificări ale legii Duflot:
Aceste măsuri sunt luate în cadrul mai larg al recuperării locuințelor.