Balon imobiliar

O balonă imobiliară este o balonă a prețurilor pe o piață imobiliară caracterizată printr-o creștere ridicată a valorii bunurilor imobiliare . Rezultă un decalaj semnificativ și persistent între prețul anumitor imobile și variația factorilor determinanți economici fundamentali ai acestora, cum ar fi salariile sau randamentul chiriei. Această speculație imobiliară , atunci când este realizată pe credit, pune în pericol atât creditorii, cât și debitorii. Mare speculațiile imobiliare din Paris, Berlin și Viena la începutul anilor 1870, de exemplu, a condus la criza bancară din mai 1873 .

Indiferent de lichiditatea pieței, deflația bulei poate fi lentă sau rapidă: corectarea prețului ia forma unui accident imobiliar, lăsând mulți proprietari în capital negativ (suma rămasă de rambursat este mai mare decât valoarea proprietatea). Noțiunea de balon imobiliar rămâne subiectul unei controverse cu privire la faptul dacă balonul a rezultat din jocul așteptărilor raționale sau un fenomen sistemic care necesită intervenția băncii centrale.

Context și istorie

Noțiunea de balon speculativ a fost adesea observată pe piața valorilor mobiliare. La prima vedere, imobilul ar fi un activ mai puțin sensibil la astfel de dinamici speculative, datorită mai multor caracteristici intrinseci. Într-adevăr, costurile tranzacției sunt foarte importante și reprezintă adesea o parte semnificativă a activului și ar putea limita caracterul speculativ. Apoi, piața imobiliară este adesea caracterizată ca fiind nelichidă în raport cu piețele financiare.

Cu toate acestea, îndeplinesc anumite condiții care îi expun la bule speculative. În plus, piețele imobiliare și financiare sunt adesea legate: bula imobiliară este agravată de bula financiară și invers, așa cum sa întâmplat în Europa în anii 1860 sau în timpul bulei financiare și imobiliare japoneze din anii 1980 .

În general, piața imobiliară este eterogenă, adică fiecare proprietate este unică, face obiectul a foarte puține tranzacții pe parcursul vieții sale economice și face ca valoarea sa să fie dificil de evaluat. Cuantumul remunerației intermediarilor imobiliari depinde, de asemenea, direct de această valoare și, prin urmare, aceștia au un interes în creșterea prețului. Natura durabilă a proprietății permite vânzătorilor să spere să o revândă ulterior cu un câștig de capital. În cele din urmă, caracterul speculativ este adesea alimentat de credința populară că prețurile sunt în continuă creștere.

Cauzele formării unei bule imobiliare

Ce cauze pot explica dezechilibrul dintre cerere și ofertă responsabil inițial pentru formarea unei bule? Teoria așteptărilor raționale face posibilă explicarea de ce agenții economici pot anticipa o creștere a prețurilor, determinând astfel desfășurarea pieței. Cauzele dezechilibrului de pe piața imobiliară sunt numeroase și diverse și pot fi structurale, ciclice, de reglementare, bugetare sau chiar sociologice. Într-adevăr, deseori se prezintă un dezechilibru structural pe piața imobiliară între o cerere semnificativă și o ofertă care nu poate fi ajustată pentru a justifica o creștere bruscă a prețurilor imobiliare.

Cauze ciclice

Economiștii sugerează diferite cauze ciclice și, de exemplu, fluctuațiile ratelor dobânzii. Formarea bulelor și blocajelor imobiliare ar fi invers corelată cu rata dobânzii . Într-adevăr, ratele foarte mici scad plățile lunare și permit multor gospodării să se îndatoreze, dar și să cumpere la un preț prea mare. Mai mult, inflația și, în special, așteptările sale inflaționale pot duce, de asemenea, la un dezechilibru al pieței dacă achizițiile gospodăriilor sunt guvernate de teama de a se proteja de eroziunea monetară. Alte compromisuri pot avea loc, de exemplu, cu amânarea investițiilor în cazul unei prăbușiri a pieței bursiere, cum ar fi cea din anii 2000. În cele din urmă, oferta de teren disponibil poate fi afectată de un surplus mare de spațiu neocupat după trecut investițiile imobiliare și durata reconversiei urbane.

Cauze de reglementare

Cauze de reglementare sunt, de asemenea, invocate pentru a explica dezechilibrele. De exemplu, alegerile în ceea ce privește politica de urbanizare pot fi critice, în special în ceea ce privește spațiul funciar, care pare a fi o resursă neregenerabilă, și politicile care restricționează autorizațiile de construire . Într-un mod foarte similar, o gestionare deficitară a activelor funciare și imobiliare ale statului și nereliberarea fondului funciar și imobiliar, care a devenit mai puțin utilă, este prezentată ca factor de dezechilibru. Politici de reînnoire urbană cu, de exemplu, distrugerea locuințelor insalubre fără înlocuire prin construirea de locuințe noi. Un control al chiriei prea strict pe piața imobiliară este un argument adus adesea pentru a explica un dezechilibru al ofertei sau starea proastă a pieței de închiriere. Pe de altă parte, o dereglementare a sistemului bancar este adesea privită ca fiind asociată cu o explozie a prețurilor. Dincolo de instabilitatea de reglementare, cu fluctuațiile reglementărilor în planificarea urbană, piața de închiriere sau furnizarea de credite ar putea fi la originea unei bule imobiliare.

Cauze sociologice

În cele din urmă, sunt propuse și cauze sociologice. Sfârșitul punctelor de referință tradiționale (familie, stat al bunăstării) și temerile cu privire la finanțarea viitoare a pensiilor care fac indivizii mai receptivi, precum și mimica comportamentală (a se vedea Mimica și investițiile ) menținută de miturile despre piața imobiliară.

Cu toate acestea, economistul Paul Krugman subliniază că două țări cu reglementări și politici imobiliare complet diferite, cum ar fi Irlanda și Statele Unite , au suferit totuși o balonă imobiliară și o corecție de o magnitudine fără precedent în anii 2000. Prin urmare, este probabil ca alți factori, precum specificitățile pieței funciare și relațiile sale complexe cu piața sau chiar psihologia mulțimilor sunt necesare pentru a explica în continuare mecanismele formării bulelor imobiliare.

Relația dintre piața funciară și piața imobiliară

Relațiile dintre piața funciară și piața imobiliară au fost, de asemenea, studiate pentru a explica caracterul specific și formarea bulelor imobiliare. Indiferent dacă prețul construcției influențează prețul terenului (sau invers) - adică cererea de construcție care stabilește prețul terenului - este larg dezbătută. Diferite efecte care pot explica relația dintre piața imobiliară și piața terenurilor au fost descrise de economistul Vincent Renard, chiar dacă mecanismul general rămâne complex. Conceptele de numărătoare inversă, efect multiplicator și efect de clichet au fost prezentate și fac posibilă clarificarea formării ciclului imobiliar.

Numărătoarea inversă

Numărătoarea inversă este preluată din bilanțul provizoriu efectuat de operatorii imobiliari înainte de actul de cumpărare a terenului. Acesta constă în evaluarea prețului estimat de comercializare al produsului imobiliar planificat care poate fi construit pe teren minus toate costurile operațiunii (costuri de studiu, costuri de construcție, costuri financiare și de marketing și, în final, marja acestuia) pentru a determina valoarea maximă posibilă pentru achiziționarea terenului. Numărătoarea inversă indică faptul că valoarea finală anticipată a produsului imobiliar finit determină valoarea imobilului. Joseph Comby subliniază, de asemenea, că terenul are, de asemenea, o altă valoare: cea pentru proprietar corespunzătoare valorii de utilizare și randamentului obținut de proprietar (economii făcute în caz de utilizare, chiriile încasate). Poate avea, de asemenea, o valoare speculativă dacă proprietarul anticipează o creștere a valorii în viitorul apropiat care este mai mare decât valoarea randamentului. După cum ne putem imagina cu ușurință, cele două valori (utilizare / numărătoare inversă) sunt rareori apropiate, această discrepanță poate fi rezolvată prin negociere. Atunci când se întâlnesc, terenul are un preț, dar de obicei doar un număr limitat de tranzacții reușesc. Acest mecanism de „numărătoare inversă” facilitează înțelegerea transmiterii accentuate a creșterilor de pe piața imobiliară pe piața funciară.

Efectul multiplicator

Potrivit lui Vincent Renard, piețele funciare se caracterizează printr-un efect multiplicator care se poate dovedi semnificativ în ciclul imobiliar. Într-adevăr, în general, celelalte costuri la nivelul unei tranzacții imobiliare (costul de construcție, costurile financiare, impozitele etc.) variază ușor pe termen scurt, iar costul terenului reprezintă în mod normal un cost de aproximativ 20%, 30%. În cazul unei faze bullish, dacă luăm în considerare, de exemplu, o creștere semnificativă a prețului pe metru pătrat, de exemplu, de ordinul a 20% din cauza cererii sau a exploziei prețurilor vechilor, deoarece oferta rămâne mai mult sau mai puțin stabilă , această creștere va avea repercusiuni directe datorită numărării inversate asupra creșterii valorii terenului, care poate ajunge, de exemplu, la 100%. Împreună cu fenomenele speculative, acest efect multiplicator la nivelul valorii terenurilor ar putea explica volatilitatea semnificativă a prețurilor imobiliare. Acest efect poate avea, de asemenea, un efect dezastruos în faza de recesiune, deoarece tranzacțiile imobiliare nu sunt suficient de profitabile în comparație cu valoarea terenurilor achiziționate la începutul ciclului. Acestea trebuie abandonate sau reproiectate.

Efectul cu clichet: o frână descendentă

Ca parte a studiului ciclurilor imobiliare, s-a observat uneori o asimetrie sau cel puțin o rezistență la dezavantaj la începutul fazei descendente. Acest fenomen a fost explicat de Vincent Renard prin efectul de clichet care împiedică ajustarea pieței. Acesta corespunde comportamentului proprietarilor de terenuri (persoane fizice sau juridice) care nu doresc să-și vândă proprietatea în timpul climatului de la începutul recesiunii. Scăderea lichidității pieței funciare pune astfel presiune asupra ofertei de terenuri. Aceasta se caracterizează printr-o scădere notabilă a tranzacțiilor, dar și printr-o puternică rezistență a prețurilor la scădere. Această atitudine de așteptare se explică în principal prin faptul că vânzătorii își pun la vânzare bunurile la un preț inițial prea mare, adesea bazat pe anticiparea unei creșteri suplimentare a pieței. De asemenea, este legat de aversiunea psihologică a vânzătorilor de a accepta pierderi și, prin urmare, se observă adesea un refuz al vânzătorilor de a scădea prețul pe o perioadă extinsă de timp. O mai bună transparență a pieței este adesea sugerată ca o posibilă soluție pentru a limita acest efect.

Mituri și psihologie

Cunoașterea mecanismelor economice și așteptărilor psihologice

Se crede că psihologia joacă un rol fundamental în mișcările rapide și brutale ale prețurilor locuințelor. Studiul balonului asociat cu piața imobiliară din Boston în Statele Unite în anii 1990 de către Karl Case oferă multe lecții: nici evoluția creșterii populației, ocuparea forței de muncă, salariile, costurile de construcție, ratele dobânzilor sau impozitele pe proprietate nu explică explozia prețurilor observată. Pe de altă parte, un experiment realizat de economiștii Karl Case și Robert Shiller a făcut posibilă evidențierea influenței fenomenelor psihologice într-un mod empiric. Într-adevăr, în mai 1988, 3.870 de gospodării americane au fost supuse chestionarelor cu privire la sentimentele lor în legătură cu evoluțiile recente de pe piața imobiliară din cinci orașe diferite. Cele cinci piețe imobiliare se caracterizează prin state fundamental diferite: în plină expansiune în San Francisco și Anaheim , California, corectarea în urma unei bule în Boston și, în cele din urmă, stabilă în Milwaukee . La întrebarea „Prețurile imobilelor explodează. Dacă nu cumpăr acum, nu aș putea cumpăra o casă mai târziu ”, 74% au răspuns pozitiv în California , 40,8% în Boston când piața a scăzut și 28% în Milwaukee . Concluziile acestui studiu sunt după cum urmează: în principal, pe piețele aflate într-o fază alcoolică se dezvoltă și se propagă miturile, relațiile individuale jucând apoi un rol predominant. În al doilea rând, investitorii au, în general, o înțelegere de bază a elementelor fundamentale economice, iar așteptările și așteptările psihologice joacă un rol major în determinarea prețului pe care oamenii sunt dispuși să îl plătească pentru imobiliare.

Mituri și psihologie

Multe mituri despre imobiliare există și se răspândesc. Iată câteva exemple de pe piața imobiliară franceză  :

Bazat pe activitatea economiei comportamentale , Robert Shiller consideră că aceste mituri se susțin de sine în schimburile și discursurile interpersonale purtate de mass-media.

Stările psihologice și balonul speculativ

Cifra opusă lucrării lui Jean-Paul Rodrigue sugerează existența a patru faze diferite care caracterizează starea psihologică a investitorului în timpul unei bule speculative . Prima fază este ascunsă și corespunde momentului în care investitorii relativ precauți dar foarte luminați se vor poziționa. A doua fază entuziastă este urmată de o conștientizare media caracterizată printr-un aflux de investitori din ce în ce mai puțin luminați și susceptibili să înțeleagă toate mecanismele de evaluare ale pieței. A treia este așa-numita fază de manie, paroxismul bulei speculative în care simplul fapt că creșterea prețurilor este suficient pentru a scurge investițiile masive ale speculatorilor care recurg la datorii masive, investitorii luminați și instituționali preferând, în general, să se extragă de pe piață. Cel mai înalt punct este adesea asociat cu apariția unor discursuri care justifică apariția unor noi paradigme care sunt menite să justifice permanența unui platou înalt. Ultima așa-numită fază de explozie se caracterizează prin falimentul celor mai îndatorati investitori care au abuzat de efectul de levier, în timp ce investitorii iluminați beneficiază în general de lichidări.

Cicluri imobiliare

Natura ciclică a pieței imobiliare este uneori negată, dar adesea foarte puțin înțeleasă. Acest caracter este demonstrat de mai multe studii, în special de cele ale FMI. În plus, există indici seculari ai prețurilor proprietății stabiliți de mai mulți economiști care fac lumină asupra acestor variații pe termen lung pe piața imobiliară.

Indici seculari

Există mai mulți indici imobiliari seculari care rezultă din diferite activități academice ale economiștilor menite să înțeleagă mai bine factorii care pot influența valoarea unei proprietăți. Cel mai vechi este cel al economistului Piet Eicholtz, care a construit un indice istoric semestrial (1628-2008) al prețurilor imobiliare pentru 487 (inițial 614) proprietăți în jurul Herengracht, unul dintre canalele din Amsterdam . Din 1628 până în 1973, au fost colectate 4.252 de tranzacții pe acest eșantion. De la construcția sa, acest district a fost caracterizat de construcții de înaltă calitate, care au rămas relativ durabile, ceea ce îl face un eșantion unic pentru a construi un indice imobiliar pe termen lung. Indicele istoric construit este hedonic, adică ținând cont de efectul calității, dar și bazat pe așa-numita metodă de vânzare repetată. Figura ilustrează variațiile acestui indice de preț real de-a lungul secolelor, demonstrând natura ciclică a imobilelor, care oscilează în jurul unei tendințe pe termen lung. Trebuie remarcat faptul că, într-o perioadă de câteva secole, din 1628 până în 1973, prețurile imobiliare în termeni reali au fost apreciate doar cu un factor de 2.

Alți indici istorici au fost, de asemenea, construiți de alți economiști, în special pentru Statele Unite ( Robert Shiller ), Norvegia (Øyvind Eitrheim și Solveig Erlandsen) și Paris ( Jacques Friggit ), după cum se arată în figura următoare. Deși tendințele pe termen lung sunt foarte diferite și ar trebui interpretate cu mare prudență. El subliniază în special faptul că lunga lor tendință trebuie interpretată cu prudență, acestea demonstrează natura ciclică a variațiilor prețurilor imobiliare, dar și influența conflictelor militare, a politicilor imobiliare, a evenimentelor și, în cele din urmă, a crizelor economice.

Cicluri imobiliare recente (1970-2005)

Ciclurile imobiliare pe o perioadă de treizeci și cinci de ani (1970-2005) au fost studiate în cele optsprezece țări dezvoltate de OECD . Obiectivul acestui studiu a fost de a căuta elemente explicative în ciclurile anterioare care ar putea explica intensitatea ciclului ascendent observat începând cu anul 2000 în principalele țări dezvoltate. Patruzeci și patru de cicluri caracterizate de creșteri semnificative ale prețurilor ajustate la inflație au fost observate în ultimii treizeci și cinci de ani în cele optsprezece țări, generând astfel o medie de 2,6 cicluri de creșteri pe țară în această perioadă. Este important de reținut că durata medie a ciclurilor de creștere a prețurilor este relativ lungă comparativ cu ciclurile observate pentru alte active, în medie 23,7 trimestre sau aproximativ șase ani. Creșterea medie a prețului, luând în considerare inflația în timpul unui ciclu alcista este de 30,2%, dar în spatele acestei medii se află diferențe semnificative. Cel mai bun exemplu este ciclul imobiliar finlandez din 1979 până în 1989 adesea luat ca model pentru a explica criza actuală, cu o creștere a prețurilor de 111,8% în zece ani.

Faze de creștere
Țară Numărul de faze ascendente Durata (sferturi) Modificarea medie a prețului Durata maximă (sferturi) Modificare maximă a prețului (%) Număr de faze ascendente (> 15%)
Statele Unite 3 17 15.3 23 17 1
Japonia 2 34,5 67 54 77,6 2
Germania 3 21.3 12.1 27 15.7 1
Franţa 2 35,5 32.1 44 33 2
Italia 2 34,5 81,9 44 98 2
Canada 4 15.5 31.6 27 66,5 2
Regatul Unit 3 18.3 64.2 30 99,6 3
Australia 6 14.3 31.6 32 84,7 3
Danemarca 2 25.0 44.3 37 56,5 2
Finlanda 3 25.7 61.9 40 111,8 3
Coreea 2 12.5 29 15 33,5 2
Irlanda 2 29 40,8 46 53,9 2
Olanda 1 33 98,4 33 98,4 1
Noua Zeelandă 4 15.8 37.3 22 62.7 4
Norvegia 2 30.5 96.3 49 136.3 2
Spania 4 19.25 76.3 32 134,8 4
Suedia 2 19 35,8 22 42,5 2
elvețian 3 28.3 40.2 53 73,5 2
In medie 2.6 23.7 30.2 33.6 36.9 2.0
 

Patruzeci și șapte de faze semnificative de declin au fost, de asemenea, identificate în perioada (1970-2005). Este important de reținut că ciclul descendent în curs de desfășurare de la sfârșitul anului 2006 nu este luat în considerare în tabelul de mai jos. În medie, fiecare țară dezvoltată a cunoscut 2,6 faze de declin în această perioadă, cu o durată medie de 21,4 trimestre sau aproximativ cinci ani și jumătate, cu o scădere medie de 25,7% a prețurilor ajustate pentru inflație. În medie, cifrele corespunzătoare fazelor descendente sunt relativ apropiate de cele ale fazelor ascendente, atât în ​​ceea ce privește duratele, cât și amplitudinile. De asemenea, se pot observa scăderi mult mai mari ca în Finlanda (-49,7%) sau Țările de Jos (-50,4%), indicând faptul că evoluția prețurilor imobiliare în sus, dar și în scădere, declinul poate fi supus unei volatilități semnificative, chiar dacă apare pe o perioadă de câțiva ani.

Faze de declin
Țară Numărul fazelor de declin Durata (sferturi) Modificarea medie a prețului Durata maximă (sferturi) Modificare maximă a prețului (%) Numărul de faze de declin (> 15%)
Statele Unite 3 14.3 -9,9 21 -13,9 0
Japonia 1 15 -30,5 15 -30,5 1
Germania 2 16.5 -10,7 25 -15,3 1
Franţa 2 18.5 -18 23 -18,1 2
Italia 2 22 -30,6 23 -35,3 2
Canada 4 13 -13,5 17 -20,9 1
Regatul Unit 3 16.3 -25 25 -33,7 2
Australia 5 10 -10.1 19 -14,7 0
Danemarca 2 21.5 -36,2 29 -36,8 2
Finlanda 3 14 -28,4 19 -49,7 2
Coreea 2 22.5 -26,7 39 -47,5 1
Irlanda 2 16 -15,5 23 -27,1 1
Olanda 1 29 -50,4 29 -50,4 1
Noua Zeelandă 4 15 -15,1 25 -37,8 1
Norvegia 3 21.3 -19,8 28 -40,6 1
Spania 3 19.3 -21,6 31 -32,3 2
Suedia 3 22.3 -22,7 26 -37,9 2
elvețian 2 26.5 -34,8 41 -40,7 2
In medie 2.6 21.4 -25,7 29 -38,1 1.4
 

În cele din urmă, următorul tabel ilustrează perfect natura ciclică a pieței imobiliare în general, în contradicție cu zicala populară conform căreia „imobilul nu coboară niciodată”. Cu rare excepții, fiecare ciclu ascendent poate fi mapat la un ciclu descendent. De asemenea, diferitele cifre de scădere a prețurilor, deși ajustate pentru inflație, contrazic credința populară că „cumpărarea unei case este întotdeauna o investiție bună și nu poate pierde mai mult de 30%. Din valoarea sa ca produs financiar”. Dacă se face referire la definiția acceptată în mod obișnuit a unei prăbușiri de peste 20% a scăderii valorilor activelor pe o perioadă de timp, se pot aștepta puține „aterizări ușoare”, identificate în cele din urmă în diferite cicluri.

Cicluri majore pe țări, cu variații ale prețului real al locuințelor
Țară Faza de creștere Creștere (%) Durata (sferturi) Faza de declin Scădea (%) Durata (sferturi)
Statele Unite 1982 Q3-1989 Q4 + 17% 23
1995 Q1-2005 Q2 + 52,7% 41 În curs
Japonia 1970 Q1-1973 Q4 + 56,5% 15 1973 Q4-1977 T3 -30,5% 15
1977 Q3-1991 Q1 + 77,6% 54 1991 Q1-2005 Q1 -40,7% 56
Germania 1976 T2-1981 T1 + 15,7% 20 1981 Q1-1984 Q3 -15,3% 25
1994 Q2-2004 Q4 -20,5% 42
Franţa 1970 Q1-1981 Q1 + 31,2% 44 1981 Q1-1984 Q3 -18,1% 14
1984 Q3-1991 T2 + 33% 27 1991 T2-1997 T1 -18% 23
1997 Q1-2012 Q1 + 150% 60
Italia 1970 Q1-1981 Q1 + 98% 44 1981 T1-1986 T2 -35,3% 21
1986 T2-1992 T3 + 33% 27 1992 Q3-1998 T2 -26% 23
1998 Q2-2005 Q1 + 49,6% 27 În curs
Canada 1970 Q1-1976 Q4 + 46,4% 27
1981 Q1-1985 Q1 -20,9% 16
1985 Q1-1989 Q1 + 66,5% 16
1998 T3-2005 T2 + 39,2% 25 În curs
Regatul Unit 1970 Q1-1973 Q3 + 64,9% 14 1973 Q3-1977 T3 -33,7% 16
1977 Q3-1980 Q1 + 28% 11
1982 Q1-1989 Q3 + 99,6% 30 1989 Q3-1995 Q4 -27,8% 25
1995 Q4-2005 Q2 + 137,4% 38 În curs
Australia 1970 T1-1979 T2 + 36,3% 16
1987 Q1-1989 Q1 + 35,9% 8
1996 Q1-2004 Q1 + 84,7% 32
Danemarca 1970 T1-1979 T2 + 32,1% 37 1979 T2-1982 T4 -36,8% 14
1982 Q4-1986 Q1 + 56,5% 13 1986 Q1-1993 T2 -35,6% 29
1993 Q2-2004 Q3 + 93,4% 45
Finlanda 1970 T1-1974 T2 + 23,6% 10 1974 T2-1979 T1 -30,3% 19
1979 Q1-1989 Q1 + 111,8% 40 1989 T1-1993 T2 -49,7% 17
1993 T2-2000 T1 + 50,3% 27
2001 Q3-2005 Q2 + 23,6% 27
Irlanda 1970 Q1-1981 Q3 + 53,9% 46 1981 Q3-1987 T2 -27,1% 23
1987 T2-1990 T2 + 27,7% 12
Coreea (începutul T1 1986) 1987 Q3-1991 T2 + 33,5% 15 1991 Q2-2001 Q1 -47,5% 39
2001 Q1-2003 Q3 + 24,5% 10
Olanda 1970 T1-1978 T2 + 98,4% 33 1974 Q3-1980 Q4 -37,8% 25
1985 T3-2005 T1 + 183,1% 78
Noua Zeelandă 1970 Q1-1974 Q3 + 62,7% 18 1974 Q3-1980 Q4 -37,8% 25
1980 Q4-1974 Q3 + 35,2% 14
1986 Q4-1989 Q1 + 15,1% 9
1992 Q1-1997 T3 + 38,9% 22
2000 Q4-2005 Q1 + 56,0% 17
Norvegia 1983 Q4-1986 Q4 + 56,3% 12 1986 Q4-1993 Q1 -40,6% 25
1993 Q1-2005 Q2 + 136,3% 49
Spania 1970 Q1-1974 Q3 + 27,5% 14
1976 T2-1978 T2 + 28,6% 8 1978 T2-1986 T1 -32,2% 31
1986 Q1-1991 Q4 + 134,8% 23 1991 Q4-1996 Q4 -18,3% 20
1996 Q4-2004 Q4 + 114,8% 32
1974 Q1-1979 Q3 + 29,2% 22 1973 Q3-1986 Q1 -37,9% 26
1986 Q1-1990 Q1 + 42,5% 16 1990 T1-1996 T2 -28,2% 25
1996 T2-2005 T2 + 80,1% 36 În curs
elvețian 1970 Q1-1973 Q3 + 37,7% 14 1973 Q3-1976 T3 -29% 12
1976 Q3-1989 Q4 + 73,5% 53 1989 Q4-2000 Q1 -40,7% 41
 

Indicatori economici

Pentru a încerca să identifice bulele economice înainte ca acestea să explodeze, economiștii au dezvoltat o serie de indicatori financiari sau economici care pot fi utilizați pentru a estima dacă imobilul nu este supraevaluat. Prin compararea nivelurilor actuale ale acestor indici cu valorile anterioare care s-au dovedit a fi nesustenabile pe termen lung (și care au avut ca rezultat sau au fost însoțite de un crash), este posibil să se estimeze rațional dacă valorile realelor proprietatea într-o anumită regiune corespunde valorii sale intrinseci. În general, indicatorii descriu două aspecte strâns legate de balonul imobiliar: o parte este legată de valoarea proprietății și cealaltă de datoria financiară sau de pârghie. Indicii valorici sunt utilizați pentru a indica cât de scumpă este proprietatea imobiliară în raport cu ceea ce își pot permite cumpărătorii, în timp ce indicii bazați pe datorii măsoară modificările nivelurilor datoriei gospodăriilor în urma cumpărării (de asemenea, face posibilă măsurarea expunerii acumulate de bănci prin intermediul producerea creditului).

Indici de solvabilitate imobiliară

Raportul datoriei


Rata proprietarului, PER, indicele rentabilității închirierii

Acest indice este un indicator interesant, deoarece face posibilă compararea PER-urilor altor clase de active pentru a selecta investiția care este a priori cea mai profitabilă. Acest lucru este adesea calculat în Statele Unite din chiriile echivalente publicate de Biroul Statisticilor Muncii. Face posibilă măsurarea pentru fiecare euro investit, numărul de euro în schimb primit în chirie (sau în chirie care a fost economisită). Chiriile precum profiturile sau veniturile companiei sunt, în general, strâns legate de legea cererii și ofertei și de fundamentele economice. O balon sau o supraevaluare a chiriilor sau a salariilor a fost rar sau niciodată observată. Deci, o creștere accentuată a prețurilor locuințelor asociată cu o piață de închiriere de apartamente este un indiciu important pentru a semnaliza existența unei bule. Astfel, în octombrie 2004 în Statele Unite, raportul preț / chirie a fost cu 18% mai mare decât media pe termen lung. Acesta este inversul raportului preț / chirie. Indicele net al rentabilității chiriei poate fi calculat și în chirie lunară netă, în cazul în care cheltuielile locatorului au fost deduse înainte de a face același calcul; în acest caz, este inversul PER descris chiar înainte. Există și alți indicatori de rentabilitate a închirierii, cum ar fi rata internă de rentabilitate numită IRR.

Rata netă de rentabilitate este mult mai avantajoasă decât indicele brut de rentabilitate pentru a determina cu exactitate valoarea de închiriere a unei proprietăți. Ține cont de costurile și impozitele legate direct de proprietate și care reduc randamentul acesteia.

Important este să folosiți întotdeauna aceeași formulă pentru a putea compara mărfurile între ele.

Pentru a merge mai departe, trebuie să personalizați performanța. Prin urmare, trebuie să luăm în considerare împrumutul și condițiile acestuia, impozitele (în special pe venit). Din aceste considerații poate rezulta noțiunea de autofinanțare.

Exemple de bule imobiliare

Clădiri mari în capitale europene în 1870

Mare speculațiile imobiliare din Paris, Berlin și Viena la începutul anilor 1870 a fost accentuată de plata unei indemnizații grele de război din Franța în Germania, care a umflat activitatea bancară din Berlin. La Paris, operațiunile baronului Haussmann au fost, de asemenea, efectuate în mare parte pe credit, cu o creștere în valoarea clădirilor. Această bulă imobiliară a dus la criza bancară din mai 1873 .

Balonul imobiliar din anii 1920 în Florida

Balonul imobiliar din Florida din anii 1920 a fost primul balon imobiliar care a lovit statul. A izbucnit în 1926, lăsând în urmă orașe întregi în procesul de construcție și cartiere în formă de proiect. Această bulă imobiliară, ca și cele anterioare și următoare, se bazează pe accesul ușor la credit, sosirea multor speculatori externi pe piața imobiliară din statul Florida și prețurile cresc rapid.

Balonul imobiliar din anii 1990

Balon imobiliar japonez din anii 1980

Japonez bulei financiare și imobiliare din 1980 este considerat cel mai mare din istorie. Încă din 1986, balonul a început să se umfle și prețurile terenurilor au crescut brusc în Japonia. De exemplu, indicele Institutului imobiliar din Japonia pentru terenuri rezidențiale trece de la un indice de 50 în 1978 la un indice de 126,1 în 1991. Așa cum se arată în grafic, balonul imobiliar a fost mult mai mare în regiune. Creșterea prețurilor este, în general, mult mai mare decât inflația măsurată la prețurile de consum. Creșterea prețurilor afectează cele șase metropole japoneze principale și, în special, capitala Tokyo, unde cea mai mică suprafață de teren merită o avere (a fost apoi distractiv să calculăm că prețul teoretic al grădinilor palatului împăratului, situat în centrul Tokyo a fost echivalent cu prețul întregii Californii ...).

O aterizare relativ dificilă din punct de vedere economic va fi cauzată de deflația bulei imobiliare japoneze. Prețurile imobilelor vor scădea treptat, la început modest în 1990 și 1991, apoi scăderea se va accelera. Din 1990 până în 2005, indicele japonez al prețurilor imobiliare va avea 17 ani de declin într-un context deflaționist generalizat. În 2005, indicele rezidențial a atins 77,3 (37% sub cel mai mare), adică un nivel apropiat de prețurile din 1982 înainte de izbucnirea focarului. Balonul imobiliar japonez și deflația severă care a însoțit explozia sa servesc drept model pentru economiști și băncile centrale pentru a defini scenariile de explozie a bulelor de active. Cu câteva luni înainte de izbucnirea crizei creditelor subprime în 2007, Les Echos a titrat, de exemplu, „America nu este o nouă Japonia”.

Balonul imobiliar irlandez din anii '90 Balonul imobiliar francez din anii '90

Între 1987 și 1991, prețurile imobilelor au crescut în principal în Paris, în regiunea Parisului și pe Riviera Franceză, cu speculații semnificative din partea dealerilor imobiliari, fără corelație cu indicatorii de creștere economică sau creșterea prețului.nivelul de trai al locuitorilor. Așa cum se ilustrează în a doua figură de mai jos, indicele prețurilor imobiliare în franci constanți la Paris a crescut foarte violent în anii 1988, 1989 pentru a ajunge la o valoare apropiată de 200 în franci constanți, adică o creștere de 85% din 1985. până în 1989. Această creștere este total necorelată de evoluția indicelui global al chiriei în Franța și mult mai mare decât evoluția chiriilor pariziene, conform anchetelor naționale privind locuințele (ENL). În august 1990 , războiul din Golf a marcat sfârșitul inflației acestei bule. În 1991, vânzările au fost cu mult sub nivelul mediu, marcând începutul prăbușirii imobiliare. După cum arată bucla Joseph Comby, debutul crizei se caracterizează printr-un prăbușire a vânzărilor constante de prețuri, fenomen observat adesea la sfârșitul ciclului taurului. În anii următori, din 1992 până în 1996, prețurile bunurilor imobiliare din cel vechi au scăzut constant (până la -30% până la -40% în anumite sectoare) în câțiva ani pentru a ajunge din nou la o evaluare în conformitate cu fundamentele economice ale țării , ceea ce va permite repornirea volumului vânzărilor. Ultima cifră ilustrează o tendință similară pentru prețurile și volumul vânzărilor de case noi din regiunea Île-de-France.

  • Principalii indici imobiliari parizieni în timpul balonului imobiliar din anii '90

  • Evoluția prețurilor apartamentelor (vândute gratuit) la Paris din 1980 până în 1997 în franci actuali și franci constanți.

  • Evoluția prețurilor în comparație cu evoluția indicelui chiriei pariziene și franceze în anii 1990.

  • Buclă cunoscută sub numele de Joseph Comby, și anume relația dintre prețul / numărul de tranzacții pentru apartamentele vechi din Paris pentru anii 1990-1998.

  • Relația dintre prețul / numărul de tranzacții pentru locuințe noi în Ile-de-France în anii 1990.

Balonul imobiliar global din anii 2000

Revista Economist este prima mass-media care avertizează opinia publică într-un articol din 16 iunie 2005 privind riscurile asociate cu boom-ul de pe piața imobiliară din următoarele țări: Statele Unite , Anglia , Australia , Noua Zeelandă , Irlanda , Spania , ( vezi pe acest subiect articolul Piața imobiliară spaniolă ), Africa de Sud , India , China și Franța . Boom-ul creditului la scară globală în această perioadă, susținut de securitizarea acestor împrumuturi, este acum identificat drept principala cauză a acestei bule. Tabelul următor ilustrează faptul că în perioada 2000-2005, majoritatea țărilor dezvoltate au înregistrat creșteri semnificative ale prețurilor cu mult peste inflație, cu o medie de 4,2%. Cele două excepții sunt Germania și Japonia, care nu au urmat mișcarea globală și au continuat ciclul de corecție început în anii 1990. Comparația dintre indicii preț / chirie și preț / venit pentru diferitele țări arată că majoritatea se află într-o situație de bule , numărul de ani în ceea ce privește veniturile care trebuie alocate cumpărării casei lor este mult mai mare decât cel al Elveției, Germaniei sau Japoniei. OCDE subliniază, de asemenea, tendința descendentă observată recent în diferitele țări dezvoltate din întreaga lume, dar consideră că, chiar și în 2010, prețurile imobiliare au încă loc să scadă, având în vedere recordul istoric al indicatorilor prețurilor proprietăților în multe țări. În 2011, inventarul întocmit de The Economist arată că, după câțiva ani de corectare, piața imobiliară din SUA este probabil aproape de nivelurile sale fundamentale, indicatorii nemaifiind o supraevaluare flagrantă. Țările asiatice (Hong Kong, Singapore, China) par să preia controlul cu o creștere puternică a prețurilor. Este subliniată și excepția franceză, în care bula imobiliară s-a dezumflat doar ușor în comparație cu alte piețe imobiliare deprimate sau corecte din vest.

Prețurile locuințelor scad în toate țările în 2008
Țară 2000-2005 2006 2007 Trimestrul Raport preț-chirie Raport preț-venit Ultimul trimestru disponibil
Statele Unite 5.6 4.5 -0,3 -5,7 123 102 2008 T2
Japonia -4,6 -3.3 -1,1 -1,6 69 66 2008 Q1
Germania -3.1 -1,8 -2.2 -3,0 71 64 2007 Q4
Franţa 9.4 10.0 4.9 -0,8 159 138 2008 T2
Italia 6.5 4.1 3.1 1.0 127 114 2008 Q1
Regatul Unit 9.8 3.8 8.4 -8.1 151 141 2008 Q3
Canada 6.2 9.1 8.4 -0,2 182 127 2008 T2
Australia 7.8 4.1 8.8 -2,1 168 143 2008 Q3
Danemarca 5.7 19.4 2.9 -5,0 162 143 2008 Q1
Finlanda 4.0 8.4 5.5 -4,0 146 105 2008 Q3
Irlanda 7.9 10.5 -1,8 -10,9 167 133 2008 T2
Olanda 2.9 2.9 2.6 -0,1 156 158 2008 Q3
Norvegia 4.5 10.7 11.5 -6,8 158 121 2008 Q3
Noua Zeelandă 9.7 6.9 8.3 -8.2 150 146 2008 T2
Spania 12.2 6.3 2.6 -5,0 187 147 2008 Q3
Suedia 6.0 10.6 8.6 0,8 160 120 2008 T2
elvețian 1.7 1.4 1.3 0,8 86 75 2008 Q3
Zona euro 4.6 4.0 1.7 -1,8 127 111
In medie 4.2 3.6 1.5 -3,8 122 104
  Ultimii indicatori imobiliari conform revistei The Economist (august 2012)
Țară Modificare anuală (%) Modificare din 2007 (%) Sub (-) / Activat (+) evaluare / chirie
Austria 11 23.1 -11
Hong Kong 6.4 63.6 64
Canada 5.4 17.8 77
elvețian 4.6 20.9 0
Noua Zeelandă 3.3 -2,3 66
Germania 2.5 7.0 -18
Belgia 2.1 13.2 64
Franţa 1.3 0,9 49
Statele Unite -0,7 -27,8 -15
Africa de Sud -1,3 7.8 -8
China -1,4 17.8 7
Australia -2,1 9.8 45
Marea Britanie -2,6 -10.2 23
Japonia -2,9 -13,1 -37
Italia -3.4 -9,4 0
Suedia -3,7 6.5 32
Olanda -4.4 -10.1 17
Danemarca -6 -19,2 13
Spania -8.3 -22,4 22
Irlanda -14,4 -49,8 -5
  Balon imobiliar american din anii 2000

Piața imobiliară din SUA a cunoscut o creștere bruscă a prețurilor în anii 2000, după ce bula dot-com sa prăbușit . Așa cum arată indicele prețurilor imobiliare ajustat la inflație din SUA publicat de Robert Shiller , bula imobiliară din SUA a avut o intensitate fără precedent pe o perioadă mai lungă (1890-2009) de peste o sută de ani. Cu toate acestea, trebuie remarcat faptul că inflația imobiliară a fost foarte variabilă de la un stat american la altul; creșterea de cinci ani a indicelui Case-Shiller a depășit 275% în Los Angeles sau Phoenix și doar 27% în Detroit. Cronologia face posibilă identificarea deciziilor care au avut o influență în criză, dintre care unele datează din New Deal. Cu toate acestea, o manie pentru proprietatea asupra locuințelor, prea multă lichiditate pe piață și condiții de credit „excepționale” sau chiar laxe în ceea ce privește împrumuturile riscante (a se vedea subprime ) sunt printre principalele cauze invocate pentru a explica originea acestei bule. În special, conform modelelor econometrice, cea mai mare parte a balonului poate fi explicată prin deteriorarea calității împrumuturilor în timpul formării balonului în sine, cauzată de inovațiile financiare care sunt vizibil slab controlate pe piața creditului. Deflația rapidă observată din 2007 corespunde prăbușirii imobiliare americane din anii 2000 . Acesta din urmă a declanșat o criză monetară și financiară mondială , cunoscută sub numele de criza ipotecilor subprime .

  • Indici istorici americani pentru imobiliare vechi

  • Indicele istoric pe termen lung reconstruit de economistul Robert Shiller al prețurilor locuințelor SUA pe termen lung corectat în funcție de inflație. Evoluțiile recente au fost complet deconectate de alți indici fundamentali, cum ar fi indicele de preț al costului construcției, modificarea populației SUA și ratele dobânzii pe termen lung.

  • Indicele istoric al prețurilor locuințelor (1987-2011) neajustat pentru inflație pentru principalele orașe americane ( Indicele Case-Shiller ).

  • Schimbarea de la un an la altul a indicelui sezonier în indicele Case-Shiller care ilustrează creșterile uimitoare ale prețurilor anuale (2004-2006).

  • Indicele Case-Shiller din 2000 până în 2011 al celor douăzeci de metropole americane principale care ilustrează faza bulei, apoi deflația acesteia. Chiar și un oraș ca Detroit, scutit de balonul imobiliar, a fost marcat de faza de criză.

Balonul imobiliar spaniol din anii 2000 Balonul imobiliar francez din anii 2000

O creștere accentuată a prețurilor proprietăților franceze a avut loc din 2002 , de această dată în întreaga Franță. Deja în octombrie 2004 , Jacques Friggit a estimat că „evoluția recentă a prețurilor locuințelor pare anormală din punct de vedere istoric” . Între 1997 și 2007, prețurile caselor și apartamentelor au crescut în cele din urmă cu 142%. Potrivit băncii BNP Paribas, prețurile celei vechi au crescut între timp cu 155% pe teritoriul național și cu 191% la Paris, ceea ce corespunde unei multiplicări a prețurilor cu un factor de trei. În 2008, piața imobiliară a suferit o primă criză, dar s-a oprit câteva luni mai târziu, pentru a vedea că prețurile încep să crească din nou în unele orașe și mai ales în Paris și în regiunea sa. În urma crizei datoriilor, sfârșitul acestei reveniri a fost vizibil la sfârșitul anului 2011.

Dezbatere asupra unui posibil regulament?

Multe lucrări actuale ale economiștilor caută să tragă lecții posibile asupra consecințelor exploziei bulei imobiliare cvasi-globale din anii 2000 și a crizei economice rezultate. În special, Jean Tirole observă că originea crizei actuale se regăsește în lichiditatea excesivă pe piețele financiare și în prezența unei bule imobiliare. Dincolo de controlul inflației și sprijinirea creșterii economice, ar trebui băncile centrale să intervină și să limiteze lichiditatea pe piețele financiare pentru a dezumfla o bulă de active? Dezbaterea este foarte amplă. Fostul președinte al Rezervei Federale SUA, Ben Bernanke, nu a fost în favoarea și a susținut că băncile centrale nu ar trebui să intervină atâta timp cât balonul activelor nu a avut niciun efect vizibil asupra inflației. În loc să explodeze bula, alți economiști sugerează mecanisme de reglementare care ar consta în faptul că statele sau instituțiile financiare acumulează rezerve pentru a face față exploziei unei bule. Apoi, securitizarea excesivă și vânzarea de credite riscante pe piața financiară au scutit și unele instituții financiare de responsabilitate care nu au fost forțate să controleze calitatea împrumuturilor imobiliare (criza subprime). De asemenea, agențiile de rating au subestimat riscurile asociate acestor produse financiare, deși sunt calificate AAA pentru multe dintre ele. În cele din urmă, stimulentele fiscale sau subvențiile directe sau indirecte ale statului asupra imobilelor prezente în multe țări (garanție de Fannie Mae și Freddie Mac , deductibilitatea dobânzii la împrumuturile din Statele Unite sau Regatul Unit). Uni și mecanismul de scutire de impozite Regulamentul condițiilor creditului ipotecar (durata, rata și datoria maximă) este, de asemenea, propus ca o soluție pentru a limita formarea unei bule imobiliare.

Note și referințe

  1. Anne-Juliette Bessone , Benoît Heitz și Jean Boissinot , „  Piața imobiliară: vedem o bulă imobiliară  ”, Note de Conjoncture INSEE ,2005( citiți online , consultat la 3 ianuarie 2012 )
  2. (în) Thomas Helbling , „  Bulele prețurilor locuințelor - o poveste bazată pe creșterea prețurilor locuințelor și pe busturi  ” , BIS Paper , vol.  4, n o  21,2005( citește online )
  3. "" Într-un interviu din 2007, Eugene Fama, tatăl ipotezei pieței eficiente, a declarat că „cuvântul„ balon ”mă înnebunește” și a explicat de ce putem avea încredere pe piața imobiliară: mai puțin lichide, dar oamenii sunt foarte atenți atunci când cumpără case. Este de obicei cea mai mare investiție pe care o vor face, așa că se uită în jur foarte atent și compară prețurile. Procesul de licitare este foarte detaliat. " " (Ro) Paul Krugman , "  Cum economistul o înșală atât de tare  " , The New York Times ,2009( citește online )
  4. (fr) Vincent Renard , „  Unele caracteristici ale piețelor funciare și imobiliare  ”, Economie și statistici , vol.  294, n os  294-295,1996( citește online )
  5. (ro) Clément Schaff , „  Ar trebui să încurajăm proprietatea asupra locuințelor?  », Vederi încrucișate asupra economiei , nr .  9,2011( citește online ) ( ISBN  9782707168931 )
  6. "Lichiditatea pieței imobiliare depinde, de asemenea, de costurile specifice care gravifică tranzacțiile: cote de TVA, taxe de timbru și înregistrare, taxe de moștenire" Kostas Tsatsaronis și Haibin Zhu , "  Dinamica prețurilor imobiliare: studiu pe 17 țări  ” , Raport trimestrial al BRI ,2004( citește online )
  7. (ro) François Geerolf , „  O economie a bulelor imobiliare.  », Vederi încrucișate asupra economiei , nr .  9,2011, p.  36-45 ( citiți online ) ( ISBN  9782707168931 )
  8. (în) Karl Case , „  The Market for Single Family Homes In Boston  ” , New England Economic Review ,1986( citește online )
  9. (în) Jean Tirole , „  Despre posibilitatea speculației sub așteptări raționale  ” , Econometrica , Vol.  50, nr .  5,1982( citește online )
  10. (fr) "" Caracteristicile bunurilor și particularitățile pieței imobiliare induc o multitudine de concepte, metode și rezultate. Mai rău, teoria și practica sunt pline de afirmații perentorii, de comenzi rapide mai mult sau mai puțin implicite sau arbitrare, aproximări, confuzie și alte minuni, care o fac o lume fermecată în care totul pare permis și în care toată lumea crede că are adevărul "" Philippe Favarger și Philippe Thalmann , "Secretele expertizei imobiliare", Presses polytechniques et universitaire romandes, 2008, ( ISBN  978 -2-88074-776-3 )
  11. (fr) Arnaud Simon , „  O nouă eră în domeniul informațiilor imobiliare: revoluția de geolocalizare  ”, Observatorul imobiliar ,2009( citește online )
  12. „Profesioniștii din domeniul imobiliar au, de asemenea, interesul de a participa la menținerea miturilor legate de creșterea viitoare a prețurilor, deoarece veniturile lor sunt proporționale cu valoarea imobiliarelor”
  13. Cu toate acestea, agenții imobiliari par să transmită mai degrabă dinamica existentă pe piețele imobiliare, dar nu sunt la originea acesteia, deoarece activitățile lor nu se referă nici la producția, nici la transformarea mărfurilor Loic Bonneval , "  Les agents immobilière, réévateurs of evaluarea comercială a spațiilor  ”, Halshs Open Archives (Université Lyon 2) ,5 decembrie 2008( citește online )
  14. Raimond Maurer și Steffen Sebastian , „  Expertiza imobiliară în Germania, o abordare financiară  ”, Real Thoughts , n o  10,Iunie 1995( citește online )
  15. (fr) Vincent Renard , „  Problemele urbane ale prețurilor terenurilor și proprietăților  ”, La documentation française sub îndrumarea lui Jean Claude Prager ' ,2003, p.  95-108 ( citește online )
  16. Sabine Le Bayon și Hervé Pélérale , „  Exuberanța rațională a imobilelor  ”, Revue de l'OFCE , vol.  96,2006, p.  83-114 ( citește online )
  17. (în) Neil Monnery, sigur ca casele? o analiză istorică a prețurilor proprietăților, London Publishing Partnership, 2011 ( ISBN  1907994017 )
  18. cel mai bun exemplu discutat în text este indexul secular al cartierului Herengracht din Amsterdam, care ilustrează perfect natura ciclică a evaluării imobiliare
  19. Vincent Renard , „  Unele caracteristici ale piețelor funciare și imobiliare  ”, Economie și statistici , vol.  294,1996, p.  89-97
  20. Remy Lecat și Jean- stéphane Mésonnier , „  Dinamica prețurilor locuințelor: ce rol au factorii financiari?  », Buletinul Banque de France , vol.  133,2005, p.  29-47 ( citiți online )
  21. (fr) Patrick Arthus, Les incendiaires Bănci centrale depășite de globalizare , Ediții Jean-Perrin, 2000 ( ISBN  2262025614 )
  22. Caroline Courvoisier, „  Bula imobiliară: despre ce vorbim și de ce ar trebui să ne temem?  », Ideal-investisseur.fr ,5 noiembrie 2019( citește online )
  23. "" Această echilibrare nu se limitează la prima jumătate a anilor 2000: istoric, fluctuațiile randamentelor bursiere coincid cu fluctuațiile în direcția opusă a randamentelor imobiliare ""
  24. Un exemplu dat de Le Figaro este acela că a durat mai mult de cincisprezece ani până când au fost construite clădiri noi în locul fortului Issy-les-Moulineaux care găzduia direcția generală a armamentului Jean-Yves Guérin , „  Statul își vinde pământul să construim mai mult  ", Le Figaro-Immobilier ,1 st mai 2012( citește online )
  25. „Noi„ artificializăm ”60.000 până la 70.000 hectare în fiecare an, în principal terenuri agricole. Aceasta corespunde unui departament francez la fiecare șapte până la zece ani. Prin comparație, Germania consumă între 20.000 și 30.000 de hectare. Francezii doreau case individuale? Am făcut alegerea extinderii urbane, uitând că spațiul era o resursă neregenerabilă. "" Nathaniel Herzberg și Harold Thibault , "  Peisajul francez, în mare parte uitat de politicile de urbanizare  ", Le Monde Culture et Idées ,25 februarie 2012( citește online )
  26. . Există o dezbatere cu privire la influența reglementărilor funciare în formarea bulelor imobiliare. În cartea sa Le Logement, Crise publique, Remèdes privée Vincent Bénard observă că, în statele în care reglementările funciare nu sunt foarte restrictive, oferta de locuințe s-a adaptat cererii și prețurile au crescut puțin. Așa este și cu Texas. Pe de altă parte, acolo unde constrângerile administrative sunt puternice (exemplu: California), prețurile au crescut. Cu toate acestea, această analiză nu poate fi generalizată pe întreaga planetă, în măsura în care anumite țări europene cu reglementări funciare obligatorii nu au cunoscut o creștere (exemplu al Germaniei) și în care anumite țări cu reglementări funciare fără caracter obligatoriu au cunoscut o creștere semnificativă (exemplu din Irlanda). Construcția de locuințe noi, departe de a determina o reglementare a ofertei, cererii și prețurilor, a produs adesea efectul opus, împingând prețul imobilelor vechi (cazul Franței), care subliniază natura speculativă a pieței imobiliare la începutul anilor 2000. (fr) Locuințe, crize publice, remedii private, Éditions Romillat, 2007
  27. Natacha Aveline , „  Experiența particulară a Japoniei în ceea ce privește reînnoirea urbană”  ”, Droit et Ville , nr .  55,2002, p.  59-69 ( citiți online )
  28. (ro) Isabelle Rey-Lefebvre și Harold Thibault , „  Toți proprietarii sfârșitul unui mit  ”, Le Monde ,8 martie 2011( citește online )
  29. (în) http://www1.gsb.columbia.edu/mygsb/faculty/research/pubfiles/3182/What%27sOldNewNext.pdf Articolul în limba engleză care descrie istoria bulelor imobiliare și studiază mai detaliat rolul corporațiilor private serviciul public comercial „GSE” Fannie Mae și Freddie Mac în natura explozivă a bulei imobiliare din SUA din anii 2000
  30. (fr) „„ Creșterea temerilor cu privire la viitorul sistemului de pensii ar fi putut încuraja și gospodăriile să favorizeze achiziția casei lor ” Frédéric Wilhem ,„  Evoluția actuală a creditului pentru locuințe în Franța este durabilă? ”  », Buletinul Băncii Franței , nr .  140,2005( citește online )
  31. „Există multe motive pentru care gospodăriile își doresc să fie proprietari, dar trebuie să începem prin a ucide un mit adânc înrădăcinat în mentalități: atunci când devii proprietar, nu te îmbogățești pur și simplu pentru că ai economisit o chirie pe care„ noi plătit „pentru nimic” „
  32. „Într-adevăr, actorii economici din teritoriile deservite sunt, în general, convinși ex ante de creșterea puternică a prețurilor imobiliare și funciare atunci când TGV este pus în funcțiune. Multe mituri din jurul TGV și, în special, caracterul său de structurare rămân în ciuda refutărilor repetate ale economiștilor ”
  33. „Semnificația„ mitului pământului ”în Japonia și a„ pietrei refugiului ”„ Natacha Aveline , „  Opacitatea informațiilor despre pământ în Franța și Japonia, aspecte comparative  ”, Japon Pluriel 2 ,1998, p.  391-396 ( citește online )
  34. (în) Paul Krugman , „  O irlandeză oglindă  ” , The New York Times , 7 martie 2010, A23 ( citește online )
  35. (fr) Robert Shiller , Irrational Exuberance , Valor Editions, 2000 ( ISBN  2-909356-21-3 )
  36. http://www.comby-foncier.com/ , „  Articularea terenurilor și a imobilelor  ”, Adef ' ,Decembrie 1993( citește online )
  37. http://www.comby-foncier.com/ , "  Numărătoarea inversă de la clădire la teren  ", Etudes Foncières ' ,Decembrie 1996( citește online )
  38. Problemele urbane ale prețurilor terenurilor și imobilelor , op. cit. , p.  5.
  39. Joseph Comby , „  Valorile unui ținut  ”, Adef ,septembrie 2009( citește online )
  41. (în) Karl Case și John Quigley , „  How Booms Unwind: Income Effects Wealth Effects, and Sticky Prices  ” , lucrare prezentată la sesiunea comună a Asociației Economice Americane și a Asociației pieței imobiliare și a „economiei urbane” ,27 decembrie 2006, p.  1-28 ( citiți online )
  42. (în) Karl Case , „  Piața caselor unifamiliale din zona Boston  ” , New England Economic Review , n o  mai,1986, p.  38-48 ( citește online )
  43. (în) Karl Case și Robert Shiller , „  Comportamentul cumpărătorilor de locuințe în boom și piețe post-boom  ” , New England Economic Review ,Noiembrie / decembrie 1988, p.  29-47 ( citiți online )
  44. Comportamentul cumpărătorilor de locuințe pe piețele Boom și Post-Boom , op. cit. , p.  5
  45. Comportamentul cumpărătorilor de locuințe pe piețele Boom și Post-Boom , op. cit. , p.  4
  46. Comportamentul cumpărătorilor de locuințe pe piețele Boom și Post-Boom , op. cit. , p.  31 (Tabelul 7)
  47. ceea ce este absolut fals dacă ne uităm la istoria prețurilor imobiliare din ultimele o sută de ani, care arată mai degrabă existența ciclurilor de prețuri imobiliare (fr) Robert Shiller , 24 ianuarie 2008, interviu în Les Échos  : „  Real imobiliară: criza americană poate afecta Franța  "
  48. Joseph Comby , „  Atterrissage  ”, Etudes Foncières (Editorial) , nr .  123,Septembrie 2006( citește online )
  49. Joseph Comby , „  Imobiliare pariziene de la un balon la altul  ”, Adef ,Mai 2010( citește online )
  50. nu există nicio corelație între fluctuațiile prețurilor cu cea a numărului de persoane pe gospodărie sau a numărului de gospodării (fr) Jacques Friggit , „  Prețurile locuințelor, produsele financiare imobiliare și gestionarea riscurilor  ”, Economica ,2003. Bernard Thion-CEREFI, în scrisoarea de conjunctură a site-ului notarilor ( http://www.immonot.com ) din martie 2007, subliniază, de asemenea, că peste 15 ani (1990-2005), populația franceză a crescut cu 4 milioane și 50 000 de persoane și numărul stocurilor de locuințe de 4 milioane și 150 000 de unități
  51. "" Creșterea achizițiilor nete de vânzări de către străini nerezidenți, adesea citată, a reprezentat doar o fracțiune marginală (de ordinul a 1%) din tranzacțiile de locuințe din Franța din 2000 până în 2010 "" Jacques Friggit , "  Ce perspectivă pentru Prețurile locuințelor după creștere? "  », Vederi încrucișate asupra economiei , vol.  1, n o  9,2011, p.  29-47 ( citiți online )
  52. Vezi de exemplu piramida demografică a vârstelor conform INSEE care nu indică o creștere spectaculoasă a populației franceze în această perioadă
  53. Jean-Marc Offner , „  Efectele structurale ale transportului: mit politic, mistificare științifică  ”, Spațiu geografic , vol.  22, nr .  922-3,1993, p.  233-242 ( citiți online )
  55. După cum se arată în figura următoare, evoluția numărului total de studenți din învățământul superior a rămas modestă de la începutul anilor 2000 (creșterea este mai mică de 3%)
  56. "" Primul este că fluctuațiile prețurilor sunt în primul rând rezultatul mișcărilor ciclice și / sau macroeconomice (Granelle, 1998) a căror interacțiune cu fenomenele localizate este dificil de înțeles. Temporalitățile sunt într-adevăr diferite, chiar dacă variația generală a prețurilor poate modifica profund cursul evoluțiilor locale (așa cum sa menționat, de exemplu, Bourdin, 1989, cu privire la reabilitare). »» Loic Bonneval , «  Agenții imobiliari, dezvăluirea evaluării comerciale a spațiilor  », Arhivele Deschise Halshs (Université Lyon 2) ,5 decembrie 2008( citește online )
  57. Cel mai bun exemplu pentru a ilustra dificultatea de a avea o piață locală și complet decuplată este evoluția indicelui Case-Shiller din cele mai mari douăzeci de orașe americane.
  58. Cu toate acestea, este necesar să subliniem faptul că pentru francezii modesti: "În total, 32% dintre francezi trăiesc cu cel puțin unul dintre aceste" defecte majore de calitate "(lipsa instalațiilor sanitare, instalații electrice sau instalații electrice defectuoase, descoperirea acoperișului și probleme legate de umiditate), în casele lor. Lucrările recente au arătat că, la nivel european, Franța se află în partea de jos a clasamentului, între Portugalia și Italia, pe locul 18, cu mult în urma mediei europene care este de 26% ” Mélanie Babès , Régis Bigot și Sandra Hoibian ,„  Daunele colaterale ale criza locuințelor asupra condițiilor de viață ale populației  ", Crédoc, Carnets de Recherche , nr .  281,decembrie 2011( citește online )
  59. (în) Robert Shiller , Irrational Exuberance Princeton University Press, 2005 ( ISBN  978-0691123356 )
  60. (ro) http://people.hofstra.edu/Jean-paul_Rodrigue/jpr_blogs.html
  61. (fr) (en) „  Perspective economice  ” , 78 , pe oecd.org ,noiembrie 2005(accesat la 5 ianuarie 2010 )
  62. (en) Piet Eicholtz , "  Un indice de preț pe termen lung al casei: indicele Herengracht 1628-1973  " , Economia imobiliară , vol.  25, n o  2Iunie 1997, p.  175-192
  63. (ro) Øyvind Eitrheim și Solveig Erlandsen , „  Indicii prețurilor locuințelor pentru Norvegia 1819–2003  ” , Document de lucru ,iunie 2008( citește online )
  64. din acest document de lucru compară patru indici seculari ai prețurilor locuințelor, dintre care unul datează din secolul  al XIII- lea (în) Jacques Friggit , „  Comparing furnir secular index (Working paper)  ” , CGEDD ,iunie 2008( citește online )
  65. OECD Economic Outlook No. 78, op. cit., p. 226
  66. OECD Economic Outlook No. 78, op. cit., p. 227
  67. . Într-un context de inflație scăzută, sau chiar deflație, se recomandă să se ia în considerare situația în raport cu ciclul imobiliar pentru a evita o situație de „capital negativ”. Dincolo de valoarea intrinsecă a proprietății, este bine să verificați dacă piața nu este supraevaluată la nivel global și aproape de sfârșitul ciclului ascendent sau de începutul ciclului descendent atunci când faceți această investiție.
  68. (în) John Krainer și Chishen Wei , „  Prețurile casei și valoarea fundamentală  ” , Federal Reserve Bank of San Francisco,1 st octombrie 2004
  69. Deoarece chiriile sunt colectate pe tot parcursul anului în fiecare lună în loc de o singură dată la sfârșitul anului, indicele net de rentabilitate este ușor subestimat de această abordare
  70. (ro) „  Imobiliare: America nu este o nouă Japonia  ”, Les Echos ,2007( citește online )
  71. (fr) Didier Cornuel , "  The real estate bubble hypothesis  ", Revue de l'OFCE ' , vol.  70, n o  22003, p.  155-191 ( citește online )
  72. (în) The Economist , 16 iunie 2005, După cădere .
  73. (ro) Peter Thal Larsen, „  Sunt necesare noi instrumente împotriva bulelor  ” , pe lemonde.fr ,19 martie 2010(accesat la 19 martie 2010 )
  74. (fr) „  Perspective economice  ” , 84 , pe oecd.org ,Februarie 2009( ISBN  978-92-64-05468-4 )
  75. (fr) „  Prețurile imobilelor au loc să scadă (economist FMI)  ” , pe lepoint.fr ,12 martie 2010(accesat pe 12 martie 2010 )
  76. (în) Prakash Lougani, „  Prețurile locuințelor: mai mult spațiu de căzut?  » , 47 , pe imf.org , FMI,martie 2010(accesat pe 12 martie 2010 )
  77. (în) „  Prețuri globale ale casei: camere cu vedere  ” pe theeconomist.com ,7 iulie 2011(accesat la 26 decembrie 2011 )
  78. Vincent Grossmann-Wirth , Sophie Rivaud și Stéphane Sorbe , „  „ Înțelegerea formării bulei imobiliare americane și izbucnirea ei ”  ", Economie și statistici , n os  438-440,2010, p.  315 ( citit online , consultat la 3 ianuarie 2012 )
  79. (Fr) Jacques Friggit , „  Prețul locuinței în 2004  : unele anomalii istorice  ”, Urbanissimo ' , nr .  78,2004( citește online )
  80. (ro) Serafini Tonino , "  Piatra este prea grea pentru francezi  ", Liberation ,8 septembrie 2007( citește online )
  81. (fr) BNP Paribas , Departamentul de Studii Economice, pagina 9
  82. (fr) Patrick Artus , Jean-Paul Betbèze , Christian de Boissieu și Gunther Capelle-Blancard , „  Criza subprime  ”, Conseil d'Analyse Economique ,2008, p.  273 ( citește online ) ( ISBN  978-2-11-007357-0 )
  83. (fr) Jean Tirole , „  Lecții dintr-o criză  ”, Note TSE ,1 st decembrie 2008( citește online )
  84. (în) Ben Bernanke , „  băncile centrale ar trebui să se îndrepte către mișcările prețurilor activelor?  ” , The American Economic Review , vol.  91, n o  22000( citește online )
  85. Economistul John Taylor estimează că, dacă Rezerva Federală SUA și-ar fi ridicat ratele cheie în 2002 și nu în 2004, urmând scrupulos regula lui Taylor , balonul imobiliar american ar fi fost evitat ( fr ) John Taylor , „  Criza financiară și politica răspunsuri: o analiză empirică a ceea ce nu a funcționat bine  ” , documentul de lucru NBER , nr .  14631,2009( citește online )

Vezi și tu

Articole similare

linkuri externe