American accident imobiliar al anilor 2000 corespunde fazei de corecție a pieței legate de explozia din SUA bubble imobiliar al anilor 2000. Acest lucru urmează vârf al indicelui prețurilor naționale imobiliare observate îniulie 2006.
O balonă imobiliară este un tip de balon speculativ sau economic care apare periodic la nivel local, regional, național sau chiar global pe piața imobiliară . Un balon imobiliar se caracterizează printr-o creștere rapidă a valorilor proprietății la niveluri nesustenabile în raport cu venitul, raportul preț-câștig ( PER) și alți indicatori economici, cum ar fi solvabilitatea cumpărătorilor pentru prima dată. Principala consecință este o corecție a pieței imobiliare care lasă mulți proprietari în capitaluri proprii negative, adică cu o datorie aferentă creditului ipotecar mai mare decât valoarea reziduală a activului imobiliar.
Pe baza tendințelor istorice ale prețurilor locuințelor din SUA, mulți economiști și jurnaliști au prezis corecții de preț între câteva% până la 50% sau mai mult din valoare pe unele piețe și, deși aterizarea nu a afectat toate regiunile din Statele Unite, un număr a exprimat alarma că corecția ar putea fi violentă și severă, economistul șef, Mark Zandi, de la departamentul de cercetare economică al companiei Moody's Economy. com, a prezis un accident imobiliar cu amortizare de două cifre în unele orașe din SUA în 2007-2009. Într - o lucrare prezentată la Simpozionul Economic al Rezervei Federale dinaugust 2007, a avertizat economistul Robert Shiller , "Exemplele din ciclurile anterioare indică faptul că scăderile majore ale prețurilor pieței imobiliare în unele zone sunt posibile de astăzi și în viitorul apropiat". Dean Baker de la Centrul pentru Cercetări Economice și Politice a fost, de asemenea, primul care a identificat bula imobiliară într-un raport la începutul verii 2002.
|
Boom-ul de pe piața imobiliară din SUA s- a oprit în multe zone ale Statelor Unite la sfârșitul verii 2005. În vara următoare, mai multe piețe au făcut obiectul unui inventar semnificativ, cu recesiuni. Înaugust 2006, Revista Barron avertizează că „criza imobiliară se apropie” și subliniază faptul că prețurile medii au scăzut cu 3%, din moment ce stocul de case noi a atins un record în aprilie și rămâne la niveluri record, iar în prima, numărul de case de vânzare a crescut cu 39% față de anul trecut, cu un volum de vânzări mai mic de peste 10%. Revista prezice, de asemenea, că prețul mediu la nivel național va scădea probabil cu mai mult de 30% în următorii trei ani - doar o revenire la tendința medie. ”Revista Fortune a numit, de asemenea, mai multe piețe „ zone de moarte ” . Alte zone au fost descrise ca „Zone periculoase” sau „paradisuri sigure” ale revistei, care a fost, de asemenea, dornică să disipeze patru mituri despre dezvoltarea viitoare a prețurilor locuințelor: la Boston , prețurile de la an la an scad în timp ce vânzările se prăbușesc, stocurile de case de vânzare și neîndeplinirea obligațiilor de împrumut sunt în creștere, corecția din Massachusetts fiind numită „aterizare dură”. Balonul de exemplu pe piețele imobiliare din Washington, DC , San Diego CA , Phoenix AZ și multe altele au fost, de asemenea, închise. din serviciul de listare multiplă (ARMLS), serviciul de listare din Arizona a arătat că în vara anului 2006, inventarul Casele Phoenix de vânzare au ajuns la 50.000 de case, dintre care jumătate erau vacante (vezi graficul de mai jos). Mulți producători și-au revizuit sever previziunile în vara anului 2006, de exemplu DR Horton și-a redus previziunile de profit cu o treime îniulie 2006, valoarea dezvoltatorului imobiliar de lux Toll Brothers a văzut că acțiunile sale scad cu 50% întreAugust 2005 și august 2006, iar indicele american al producătorilor americani a scăzut cu 40% la mijloculaugust 2006. CEO-ul Robert Toll de la Toll Brothers a explicat că „dezvoltatorii care construiesc case pentru cumpărături speculative încearcă să-și reducă inventarul oferind gesturi largi și reduceri mari; în timp ce cumpărătorii nerăbdători își anulează promisiunea de a cumpăra case în construcție ”. Constructorul Kara Homes a anunțat13 septembrie 2006cele mai profitabile două trimestre ale sale din istoria companiei, dar au făcut faliment mai puțin de o lună mai târziu, pe 6 octombrie. Șase luni mai târziu10 aprilie 2007Kara Homes se vinde neterminată prin pierderea cumpărătorilor din anul precedent care își depun clădirile, inclusiv o parte din suma care depășește 100 000 $ .
Odată ce piața imobiliară a început să încetinească în iarna 2005 până în vara anului 2006, economistul-șef al Asociației Agenților Imobiliari Americani ( NAR ) , David Lereah, a prezis o aterizare ușoară pentru piață. Cu toate acestea, odată cu creșterea fără precedent a stocului de bunuri imobiliare de vânzare și cu aterizarea pe piață în 2006, agentul californian economist șef Leslie Appleton-Young nu a împărtășit termenul de aterizare ușoară pentru a califica piața. Financial Times a avertizat de efectul asupra economiei foarte aproape de aterizare moale, spunând o încetinire pe aceste piețe de fierbere a fost inevitabilă. „Încetinirea poate fi ușoară, dar este încă imposibil să se excludă o implozie a încrederii și a prețurilor ... Dacă bogăția din creșterea prețurilor locuințelor ... efectul asupra economiei globale va fi deprimat”. Este greu să numim situația dezvoltatorilor altfel decât o aterizare dificilă, a spus CEO-ul Toll Brothers , principalul constructor de case de lux. Angelo Mozilo, CEO al brokerului de împrumuturi subprime, Countrywide Financial , a observat, de asemenea, „că nu a văzut niciodată o aterizare ușoară în 53 de ani și că a mai fost un drum lung de parcurs până când a ajuns la fund.” .. ”. Ca urmare a acestor rapoarte, Lereah a recunoscut că se aștepta și la „o scădere a prețurilor la nivel național cu 5%” și mai mult în unele orașe, cum ar fi Florida și California . ”Volumul vânzărilor și prețurile la nivel național se prăbușesc înMartie 2007conform datelor NAR , vânzările au scăzut cu 13%, până la 482.000, de la maximul de 554.000 inMartie 2006 ; cu prețul mediu în scădere cu 6%, până la 217.000 de dolari, de la maximul de 200.200 dolari îniulie 2006. Plonjarea la nivelul celui vechi este cea mai abruptă din 1989 . Noua piață internă suferă și ea mult. A avut loc cea mai mare scădere de la an la an a prețului median din 1970aprilie 2007 cu o scădere de 10,9% conform departamentului de comerț.
Pe baza scăderii vânzărilor și a prețurilor în august 2006, economistul Nouriel Roubini a avertizat că piața imobiliară se află în cădere liberă și că va deraia restul economiei provocând o recesiune în 2007. Joseph Stiglitz , câștigătorul Premiului Nobel pentru economie în 2001, împărtășea sentimentul că economia SUA ar putea intra în recesiune deoarece valorile bunurilor imobiliare erau într-un declin accentuat. Extinderea recesiunii economice și posibila recesiune ar trebui să depindă în mare măsură de reziliența consumului gospodăriilor din SUA, care corespunde cu 70% din cele 13,7 trilioane de dolari ale economiei americane. Dispariția efectului bogăției și recesiunea pe piața imobiliară pot provoca într-adevăr efecte negative asupra încrederii consumatorilor, generând perturbări suplimentare asupra economiei americane și asupra restului lumii. Banca Mondială a reacționat și prin scăderea prognozei sale de creștere economică din cauza încetinirii pieței imobiliare din SUA. Oficialul Fed Ben Bernanke a declarat înOctombrie 2006că a existat o corecție substanțială pe piața imobiliară și că scăderea actuală a pieței construcțiilor rezidențiale a fost una dintre amenințările majore și va provoca o încetinire a economiei; el a prezis, de asemenea, o scădere de 1% a creșterii în prima jumătate a anului 2006, dar a estimat că economia ar trebui să continue să se extindă în 2007.
Au fost prezentate și alte argumente, cum ar fi efectul negativ al retragerii generației Baby Boom și costul relativ al închirierii față de cumpărarea pe o piață imobiliară în declin. În multe locuri din Statele Unite, este semnificativ mai ieftin să închiriați aceeași proprietate decât să o cumpărați; suma mediană de rambursare este de 1.687 USD pe lună, aproximativ de două ori chiria medie de 868 USD pe lună.
Cu toate acestea, creșterea bruscă a prețurilor proprietăților în multe părți ale țării a atras mulți chiriași care doresc să devină proprietari de case cu orice preț. Creșterea prețurilor proprietăților a depășit creșterile veniturilor proprietarilor de case, împingându-i în datorii cu mult peste posibilitățile lor. Mulți cumpărători pentru prima dată au contractat împrumuturi cu rată variabilă în perioada de dobândă scăzută pentru a cumpăra casa viselor lor. Inițial, rambursările au fost posibile datorită ratelor de apel din primii ani ai împrumutului. Cu toate acestea, contracția monetară aplicată FED a lăsat mulți cumpărători pentru prima dată în dificultate cu împrumuturile lor cu rată variabilă, care au început să se adapteze la rate mult mai mari la mijlocul anului 2007, iar tirajele au crescut mult dincolo de capacitate. Unii proprietari au început să își plătească împrumuturile pentru locuințe și prăbușirea fundației pe piața imobiliară a devenit evidentă.
La începutul anului 2007, industria financiară americană legată de așa-numitele credite ipotecare „subprime” s-a prăbușit din cauza unei rate mult mai mari decât cea așteptată a impozitelor cauzând falimentul a peste 25 de brokeri, în timp ce mulți alții au anunțat pierderi colosale și au ieșit la vânzare. Acțiunile principalului broker de împrumuturi subprime din țară, New Century Financial scufundă 84% pe fondul investigațiilor Departamentului Justiției înainte de a depune falimentul în capitolul 11,2 aprilie 2007cu pasive care depășesc 100 de milioane de dolari. Managerul celui mai mare fond american de obligațiuni PIMCO a avertizat îniunie 2007că criza subprime nu a fost un eveniment localizat și că ar avea un efect asupra economiei și asupra prețurilor proprietăților. Bill Gross , unul dintre cei mai respectabili experți financiari, a criticat, de asemenea, într-un mod sarcastic, ratingurile agenției de credit Moody's atribuite titlurilor CDO , valoarea acestor active financiare fiind probabil să scadă:
„AAA? Ați fost fermecați, domnule Moody's și domnul Poor's, de machiaj, tocuri înalte sau tatuaj pe partea inferioară a spatelui? "Multe dintre aceste" fete "drăguțe nu sunt active cu o valoare nominală de 100 în raport cu $. Problema majoră este că există 100 de miliarde de dolari din aceste „deșeuri” toxice ... și îmi pare rău Ben, dar derivatele sunt arme cu două tăișuri. Da, fac posibilă diversificarea riscului și transferul sistemului financiar în mâinile câțiva cumpărători necunoscuți, dar cresc și efectul de levier precum amenințarea Andromeda. Când ratele dobânzilor cresc, vasul Petri mută transformând experiența inginerească financiară benignă într-o armă de distrugere în masă, costul efectului de levier scade astfel prețul activelor Acasă pentru toată lumea … AAA? [T] Problema este că există sute de miliarde de dolari din acest activ putrezit și este ambalat în CDO-uri ; aceleași active financiare Problemele fondurilor speculative ale băncii Bear Stearns în timpul apariției crizei. [Dar] criza ipotecilor subprime nu este un eveniment izolat și nu va fi redusă la câteva titluri din New York Times ... Defectul se află în casele finanțate din banii aproape liberi furnizați de bănci în 2004, 2005 și 2006. Problemele legate de fondurile speculative ale Bear Stern sunt acum un lucru din trecut, dar acele milioane de case nu sunt. Rambursările împrumuturilor sunt în creștere ... și împrumuturile cu probleme și cu neplată. Un studiu recent al Bank of America estimează că în jur de 500 de miliarde de dolari în împrumuturi cu rată variabilă pentru care se așteaptă ajustarea ratei de 200 de puncte de bază în 2007. Anul 2008 va dezvălui, fără îndoială, și mai multe surprize cu 700 de miliarde de așa-numiți împrumuturi ARMS, dintre care aproximativ ¾ sunt împrumuturi cu risc subprime ... Această problemă facilitată și încurajată de Wall Street - se află în inima Americii, cu milioane și milioane de case supraevaluate și servind drept active colaterale pentru mulți giganți ai industriei financiare '
Analiștii financiari au prezis că implozia industriei de împrumuturi subprime va duce la o reducere a veniturilor marilor bănci de investiții din Wall Street , în special a celor specializați în intermedierea de titluri garantate ipotecar, inclusiv Bear Stearns , Lehman Brothers , Goldman Sachs , Merrill Lynch și Morgan Stanley . Bonitatea creditelor a două fonduri speculative Bear Stearns a fost pusă în pericol în iunie 2007 după ce Merrill Lynch a vândut active sechestrate acestor fonduri și celelalte trei bănci și-au lichidat pozițiile cu acestea. Fondurile Bear Stearn au avut active de peste 20 de miliarde de dolari și au pierdut miliarde de dolari pe obligațiuni susținute de ipoteci subprime. Ca urmare a acestor evenimente, H&R Block a declarat o pierdere de 677 milioane dolari pentru diverse tranzacții, inclusiv în special la nivelul brokerului de împrumut subprime Option One , precum și deprecieri, provizioane pentru pierderi potențiale și pe valori mai mici pe piata secundara a creditelor. Valoarea netă a scăzut cu 21% până la 1,1 miliarde dolari30 aprilie 2007. Șeful firmei de consultanță Wakefield Co. a avertizat că
„Va fi o criză fără paralelă. Miliardele se vor pierde ”
Bear Stearns Bank a garantat împrumuturi de până la 3,2 miliarde de dolari pe 22 iunie 2007pentru a-și salva fondurile speculative din pariurile sale proaste pe piața riscantă a împrumuturilor. Confruntat cu aceste evenimente, Peter Schiff , președintele Euro Pacific Capital, a subliniat că, dacă obligațiunile fondurilor Bear Stearns ar fi scoase la licitație pe piață, s-ar dezvălui valori mult mai mici ale acestor active. A adăugat și Schiff
„Acest lucru ar forța alte fonduri speculative să evalueze valoarea activelor lor într-un mod similar. Ar fi incredibil că din Wall Street să apară o soluție pentru a ajunge la o astfel de catastrofă? ... Cu toate acestea, adevăratele lor puncte slabe vor dezvălui abisul în care piața imobiliară este pe cale să se cufunde ”
New York Times face legătura între această criză fond speculativ și o politică de creditare lax: „ În această săptămână de criză cu prăbușirea virtuală a celor două fonduri speculative administrate de Bear Stearns vine direct de pe piața imobiliară și scăderea criteriilor de acordare a creditelor pe care a făcut să plouă bani pe piață, dar apoi a lăsat mulți oameni cu dificultăți enorme să își păstreze casele. La începutul prăbușirii industriei financiare a împrumuturilor subprime, senatorul Chris Dodd , șeful Comitetului bancar al Senatului , a ținut audieri în martie 2007 în care au fost rugați șefii celor mai mari cinci brokeri de împrumuturi. acordarea de împrumuturi. Dodd a spus că practicile de împrumut predator au amenințat milioane de proprietari. În mod complementar, senatorii democrați, cum ar fi senatorul din New York, Chuck Schumer, au propus o salvare de către guvernul federal a împrumutaților subprime, precum cea a crizei de economii și împrumuturi, pentru a-i salva pe proprietarii de case să-și piardă casele. Oponenții acestei legi propuse au subliniat că salvarea guvernamentală a debitorilor subprime nu este în interesul economiei SUA, deoarece va crea un precedent negativ și un risc moral și că „ar exacerba problemele de speculație pe piața imobiliară în viitor. Lou Ranieri de la Salomon Brothers , creatorul pieței valorilor mobiliare garantate cu ipotecă în anii 1970, a avertizat despre efectul viitor al neîndeplinirii obligațiilor asupra împrumuturilor:
„Suntem la începutul furtunii ... Dacă credeți că situația este proastă, imaginați-vă ce va fi în mijlocul crizei. Potrivit acestuia, peste 100 de miliarde de împrumuturi ipotecare sunt susceptibile să fie în incapacitate de plată atunci când problemele observate pe piața riscantă (subprime) vor apărea și pe piața convențională a împrumuturilor (prime) ”
Este necesar să subliniem că fostul oficial al Fed, Alan Greenspan , a lăudat creșterea industriei împrumuturilor subprime și instrumentele pentru a evalua bonitatea debitorilor într-un discurs înAprilie 2005 :
„Inovația a permis apariția unei multitudini de produse noi, cum ar fi împrumuturi subprime sau programe de împrumut pentru imigranți. Aceste exemple sunt reprezentative pentru calitatea răspunsului din partea industriei financiare de-a lungul istoriei țării noastre ... Odată cu progresul tehnologic, brokerii au beneficiat de avantajul oferit de modelele de referință (notare), precum și de alte tehnici de extindere a ofertei de credit. la un spectru mai larg de consumatori. … În cazul în care solicitanților li s-ar fi refuzat creditul, brokerii sunt acum capabili să judece rapid riscul pe care îl prezintă solicitanții individuali și, astfel, să estimeze riscul în mod corespunzător. Aceste îmbunătățiri au permis creșterea rapidă a industriei creditelor subprime; astăzi, ponderea acestor împrumuturi este de 10%, o creștere foarte clară comparativ cu o cotă de 1-2% la începutul anilor '90 ”
Datorită acestor observații și încurajării sale de a utiliza datorii cu rată variabilă, Alan Greenspan a fost criticat pentru rolul său în formarea bulei imobiliare și consecințele acesteia pentru industria financiară globală.
Segmentele „Subprime” și Alt-A ale pieței ipotecare din SUA, inclusiv „veniturile declarate” sau „împrumuturile mincinoșilor”, care sunt în principiu împrumuturi acordate împrumutătorilor fără nicio verificare a venitului împrumutatului; cumpărătorii au avut tendința de a-și supraestima veniturile pentru a-și dobândi casa de vis, reprezentând 21% și, respectiv, 39% din împrumuturile contractate în 2006. Înaprilie 2007, probleme similare cu cele observate la nivelul împrumuturilor subprime au început să apară la nivelul altor categorii de cumpărători pentru prima dată, dar care păreau a priori mult mai puțin riscante. American Home Mortgage a anunțat o scădere a profiturilor și distribuirea unui dividend mult mai mic acționarilor, deoarece compania a fost forțată să răscumpere și să noteze valoarea așa-numitelor împrumuturi „Alt-A”; acest anunț a determinat scăderea acțiunilor companiei cu 15,2%. Rata de morțiune a împrumuturilor Alt-A a crescut, de asemenea, în 2007. Îniunie 2007agenția de rating Standard & Poor's a avertizat că primii cumpărători din SUA cu un profil de credit bun au început să își retragă împrumuturile, indicând că și brokerii și-au asumat riscuri semnificative în afara segmentului pieței subprime; creșterile observate ale plăților cu întârziere și ale neîndeplinirii obligațiilor la împrumuturile Alt-A acordate în 2006 sunt desconcertante, iar împrumuturile nerambursabile au observat mari dificultăți în refinanțarea sau păstrarea rambursărilor de proiecte. Peste 90 de zile restante și neplățile au crescut la 4,21% (față de 1,59% pentru împrumuturile din 2005) și respectiv la 0,81% pentru 2004, indicând faptul că masacrul la nivelul subprime s-a răspândit pe segmente apropiate pieței ipotecare primare (prime).
Rata ipotecară la 30 de ani a crescut brusc cu 0,5% până la 6,74% în perioada mai -iunie 2007limitând în continuare potențialii împrumutați cu un istoric de credit foarte bun Indicele median al prețului locuințelor a înregistrat prima scădere la nivel național de la Marea Depresiune și Asociația Agenților Imobiliari Americani ( NAR ) a anunțat că stocul de case de vânzare a atins un nivel record de 4, 2 milioane de unități. Goldman Sachs și Bear Stearns , respectiv cea mai implicată bancă în securitizarea obligațiunilor și cel mai mare asigurător de obligațiuni garantate cu ipotecare în 2006, au declarat îniunie 2007că explozia în caz de nerambursare a creditelor ipotecare le-ar atinge profiturile și ar duce la pierderi de miliarde de dolari în investiții slabe pe piața subprime, punând în pericol solvabilitatea mai multor fonduri speculative. Mark Kiesel, vicepreședinte al Pacific Investment Management Co. (PIMCO), a declarat:
„Este o baie de sânge ... Vorbim despre o criză de doi sau trei ani care va schimba totul în trecerea sa de pe piața muncii la încrederea consumatorilor. În cele din urmă, va avea consecințe asupra pieței de valori și asupra profiturilor corporative. "
Potrivit lui Donald Burnette de la Knight Mortgage Company din Florida, unul dintre statele cele mai afectate de explozia bulei imobiliare, pierderea corespunzătoare din valoarea reziduală din cauza scăderii prețurilor locuințelor provoacă acum noi probleme:
„Acest lucru împiedică debitorii cu un profil de credit bun și resurse financiare solide să refinanțeze în condiții mai bune. Chiar și cu restricții mai severe la segmentul ALT-A și dispariția majorității programelor de împrumut subprime, mulți împrumutători ar fi refuzați refinanțarea ulterioară, deoarece locuința nu mai valorează 2005 sau 2006. Probabil că vor trebui să aștepte recuperarea a pieței imobiliare și a valorilor imobiliare comparabile cu cele din anii de boom pentru a putea să se refinanțeze din nou. "Este probabil, în special în California , că va fi cel puțin 2014 sau chiar mai mult".
„Nu a existat niciodată o creștere a prețurilor la locuințe ca aceasta. "
„Alan Greenspan, bancherul central al Statelor Unite, i-a avertizat pe cumpărătorii americani că riscă să se prăbușească dacă vor continua să mărească prețurile imobilelor ... La testele tradiționale, aproximativ o treime din piețele de locuințe locale din SUA sunt acum semnificativ supraevaluate. "
„Odată ce s-a dezvoltat un istoric al prețurilor și oamenii au auzit că vecinul lor a câștigat o grămadă de bani cu ceva, acel impuls preia și vedem că în mărfuri și locuințe ... Orgiile tind să fie cele mai sălbatice spre final. E ca și cum ai fi Cenușăreasa la bal. Știi că la miezul nopții totul se va întoarce înapoi la dovleci și șoareci. Dar te uiți în jur și spui „încă un dans”, la fel și toți ceilalți. Petrecerea devine mai distractivă și, în plus, nu există ceasuri pe perete. Și apoi brusc ceasul bate 12 și totul se întoarce înapoi la dovleci și șoareci. "
„Se apropie o scădere semnificativă a prețurilor. Are loc o imensă acumulare de inventare și apoi vom vedea o [reducere] majoră pe piețele fierbinți din California, Arizona, Florida și pe Coasta de Est. Aceste piețe ar putea scădea cu 50% din vârfurile lor. "
„[C] valoarea generală de piață a locuințelor a pierdut legătura cu realitatea economică. Și există o corecție urâtă în față. "
| „Zona morții” | "Zona periculoasă" | "Refugiu" |
|---|---|---|
| Boston | Chicago | Cleveland |
| Las Vegas | Los Angeles | Columb |
| Miami | New York | Dallas |
| Washington DC / Virginia de Nord | San Francisco / Oakland | Houston |
| Phoenix | Seattle | orasul Kansas |
| Sacramento | Omaha | |
| San Diego | Pittsburgh |
" Bun venit în zona moartă ", Fortune (revista) ,4 mai 2006( citește online ) - Bine ați venit în zona moartă: marea bulă imobiliară a început în cele din urmă să se dezumfle, iar căderea va fi mai dură pe unele piețe decât pe altele.
„Aceasta este cea mai mare scădere a locuințelor din ultimele patru sau cinci decenii: fiecare indicator al locuințelor este în cădere liberă, inclusiv prețurile locuințelor. "