Cartea funciară este un ansamblu de proceduri administrative pentru a conferi acte referitoare la proprietăți imobiliare, o prezumție de dovadă atunci când sunt publicate. Asigură o misiune funciară și patrimonială prin păstrarea și publicarea tuturor drepturilor reale existente asupra clădirilor. Toate actele care transferă bunuri ( vânzare , donație , legat ) sunt listate acolo, dar și arendări pe termen lung , dezmembrări de bunuri, servituți și garanții imobiliare.
Oricine o solicită poate obține informații despre situația financiară a persoanelor sau despre situația juridică a clădirilor.
Acest sistem asigură astfel securitatea tranzacțiilor imobiliare și creditul atașat acestora, asigurând informații clare și obiective pentru toate părțile.
Principiul de înregistrare a terenurilor apare la sfârșitul XVII - lea secol, cu edictul21 martie 1673, cunoscut sub numele de „de Colbert ”, care instituie legislația privind ipotecile, aplicabilă în tot regatul.
Pentru prima dată în istoria înregistrării terenurilor, Colbert pune în prim plan securitatea juridică necesară a tranzacțiilor imobiliare și a creditului „Trebuie să restabilim buna-credință care se pierde și să asigurăm averea celor care își împrumută banii. De asemenea, este necesar să se restabilească creditul persoanelor fizice care se pierde fără resurse [...] Este necesar să se clarifice chiar și celor care v-ar ajuta dacă și-ar găsi siguranța acolo. De asemenea, trebuie să îndepărtăm moienul de cei care vor să-i înșele pe alții, pentru a putea face acest lucru [...] "
Acest edict efemer a stârnit o puternică opoziție. Astfel, cancelarul Aguesseau , chemat să se pronunțe asupra unui proiect de aceeași natură, probabil în anii 1730-1750, dă o părere clară: „Nimic nu era mai contrar binelui și avantajului tuturor familiilor. mult cunoscut statul și situația averii indivizilor „ și mai departe ” [...] prin ruinarea debitorului, se strică și creditorul ”
Revoluționarii vor alege publicitatea, dar această chestiune a înregistrării terenurilor, adică faptul de a pune la dispoziția terților anumite elemente care figurează în contract, obligând cele două părți la actul de transmitere a drepturilor imobiliare, va împărți opinia și juriștii de-a lungul revoluției și apoi al secolului al XIX-lea, în jurul chestiunii secretului patrimoniilor.
Pe motiv că secretul averilor este un element al libertății individuale , redactorii Codului civil vor păstra transcrierea actelor de transfer numai în scopuri de purjare (și nu transcrierea tuturor transmisiilor cu titlu oneros); multe garanții vor rămâne generale (referitoare la întregul activ al unei persoane și nu la un activ specificat) și ascunse (necunoscute de terți).
Tranzacțiile imobiliare vaste și crearea de companii de credit în timpul celui de- al Doilea Imperiu au forțat o revenire la publicitate și la specialitatea ipotecară.
Legea 23 martie 1855restabilește publicarea actelor și hotărârilor care traduc sau constituie drepturi de proprietate reală. Regimul instituit prin lege de23 martie 1855 a durat un secol.
Sistemul francez se bazează pe Decretul nr . 55-22 din4 ianuarie 1955și decretul de punere în aplicare nr . 55-1350 din14 octombrie 1955 care va aduce atât o reformă a dreptului civil, cât și o reformă a tehnicii înregistrării terenurilor.
În Franța continentală, cu excepția Bas-Rhin , Haut-Rhin și Moselle , precum și în majoritatea Franței de peste mări , toate actele care contribuie la înregistrarea terenurilor sunt înregistrate în dosarul imobiliar.
Registratorul ipotecar a fost responsabil pentru păstrarea dosarului imobiliar și emiterea aferente informațiilor . El a fost plasat în fruntea fiecărei conservări ipotecare, o instituție administrativă și fiscală franceză a Direcției Generale a Finanțelor Publice (anterior a Direcției Generale Impozite sau DGI), însărcinată cu înregistrarea terenurilor, la care se face referire de obicei în numele „biroului ipotecar”.
Curatorul a fost plasat sub un statut special care se baza pe caracterul civil al misiunii sale și și-a găsit izvorul în concepția republicană a dreptului de proprietate și a articolului 2 din Declarația drepturilor omului și ale cetățeanului. .
Dreptul de proprietate, natural și imprescriptibil, nu intră sub incidența statului, dovada acestui drept, la inițiativa părților, este demonstrată în fața judecătorului prin orice mijloace și titularul său nu are de ce să se teamă sau să ceară statului justifică-l.
Chiar dacă acest serviciu a fost organizat de stat, din motive de securitate publică, eșecul actorilor economici de a fi putut să-l facă, cel puțin într-un mod durabil, de-a lungul istoriei, în logica revoluționară, conservatorul nu a putut, în această misiune au statutul de funcționar public, prin urmare el a acționat în nume propriu, având drept corolar răspunderea sa personală, pentru toate erorile comise de el și de angajații săi.
Cu timpul și cu intervenția din ce în ce mai mare a autorităților publice în chiar exercitarea acestei misiuni, acest statut special a devenit din ce în ce mai puțin de înțeles pentru întreaga societate.
S-a terminat pe 31 decembrie 2012În temeiul ordinului nr . 2010-638 din10 iunie 2010de abolire a regimului creditelor ipotecare luate în conformitate cu articolul 30 din Legea nr . 2009-1674 din30 decembrie 2009de modificare a finanțelor pentru 2009. Această eliminare a urmat criticilor Curții de Conturi în raportul său anual pentru 2008, publicat la22 ianuarie 2009, care a criticat „creșterea anacronismului statutului conservatorilor ipotecari”.
Ordonanța creează la prima ianuarie 2013servicii însărcinate cu înregistrarea terenurilor, înlocuirea conservării ipotecii .
Salariul este înlocuit în mod identic cu un impozit în beneficiul statului: contribuția la garanția imobiliară; atribuțiile civile și fiscale ale serviciului rămân neschimbate; ordinul de10 iunie 2010 transferurile către stat, responsabilitatea pentru lipsa serviciului și implementarea acestuia continuă să se bazeze pe aceleași reguli în fața judecătorului judiciar.
Dar funcționarii publici, în fruntea serviciilor de înregistrare funciară, nu mai sunt responsabili personal, de acum încolo faptul că serviciul nu mai este de natură să se angajeze în responsabilitatea titularului postului.
Reforma din 1955 nu a vizat cele trei departamente din Alsacia-Moselle care, din moment ce legea 1 st iunie 1924sunt supuse unui regim special care păstrează organizarea dreptului german (păstrarea unui registru funciar încredințat autorității judiciare) combinat cu principiile de bază ale dreptului francez (publicarea în scopul opozabilității față de terți).
MayotteMayotte are un sistem mixt în această zonă între cele două precedente. Înregistrarea funciară este înscrisă într-un registru funciar, dar autoritatea administrativă, cu serviciul de conservare a bunurilor imobile, este responsabilă de gestionarea acesteia.
Polinezia și Noua CaledonieÎnregistrarea terenurilor în Polinezia și Noua Caledonie este guvernată de senatus-consulte din 7 iulie 1856. În Noua Caledonie, ca și în Franța continentală, aceasta se desfășoară la Serviciul de Carte Funciară (SPF) și dă naștere la colectarea contribuției de securitate a proprietății în beneficiul Noii Caledonii, care își asumă responsabilitatea pentru publicitatea funciară.
Ele nu constituie drepturi în sine. Într-adevăr, înregistrarea terenurilor nu este o condiție pentru existența și validitatea juridică a drepturilor asupra clădirilor.
Cu excepția anulării înregistrărilor ipotecare, verificarea efectuată de registrator a fost o verificare a formularului și nu substanța documentelor depuse pentru publicare.
Cu toate acestea, reclama a produs următoarele două efecte civile importante:
Publicitatea a făcut drepturile de proprietate reală aplicabile împotriva terților și, prin urmare, le-a asigurat deplina eficacitate.
Astfel, cumpărătorul dreptului a fost protejat. Dintre doi titulari concurenți ai aceluiași drept, a prevalat cel care a solicitat mai întâi publicitatea.
Oricine, fără a justifica vreun interes, ar putea obține copii sau extrase ale documentelor publicate mai puțin de cincizeci de ani.
Livrarea informațiilor a fost făcută în scris și a angajat responsabilitatea personală a curatorului.
Astfel, a avertizat terții că dreptul de proprietate a schimbat dreptul de proprietate sau că acest drept a fost grevat de taxe care i-au redus valoarea.
Înregistrarea funciară a stabilit rangul majorității privilegiilor și ipotecilor, titluri reale.
A permis creditorilor care erau deținătorii acestuia să beneficieze de un drept preferențial și un drept de revânzare, adică posibilitatea sechestrării imobilului, chiar dacă ar fi părăsit patrimoniul debitorului.
În sfârșit, a fost o condiție de admisibilitate a acțiunilor legale referitoare la clădiri.
Aceste efecte ale înregistrării terenurilor nu s-au schimbat de atunci 1 st ianuarie 2013. Acestea sunt acum responsabilitatea exclusivă a statului.