Efectuarea unei evaluări imobiliare implică evaluarea valorii la care se poate vinde o proprietate.
Mai multe motive pot duce la estimarea valorii unei clădiri:
Prețul clădirilor guvernează, dincolo de investiții, viața oamenilor, a instituțiilor și a statelor. Contrastul este izbitor: pe de o parte, există un risc major pentru economii de posibile erori de evaluare, pe de altă parte, practicile arhaice de evaluare prea des. Fenomenul este amplificat în continuare de multitudinea de forme de analiză.
Ce metodă este capabilă să evalueze, adică să „capteze” eficient și util valoarea unui activ imobiliar?
O evaluare imobiliară se poate face în conformitate cu mai multe abordări:
Aceasta este formula folosită de instituțiile financiare, dar și de investitorii care consideră imobilul ca un produs financiar.
Dificilă, operațiunea este, în general, încredințată unui specialist ( expert imobiliar în Franța , evaluator certificat în Quebec) care va lua în considerare anumite date și va utiliza patru metode principale, care sunt aplicațiile celor trei abordări anterioare.
1. Date fizice . Acestea se referă în principal la natura clădirii și a mediului său imediat:
2. Date juridice . În Franța, acestea sunt în esență trei:
În plus, există noțiunea de „valoare de fier vechi” reținută de creditori în cazul executării silită a imobilelor în fața tribunalului de mare instanță și echivalentă cu aproximativ 75% maximum din valoarea de piață.
3. Date economice . Acestea depind de mărimea pieței și de evoluția acesteia:
În practică, expertul folosește mai multe metode simultan pentru a verifica încrucișat rezultatele, dar, deoarece nu există un preț de piață clar, nu există o expertiză incontestabilă.
În cazul unei estimări înainte de „vânzarea prin bar” sau prin executarea silită a imobilelor în fața tribunalului de mare instanță, expertul stabilește o „valoare de fier vechi” în general egală cu 75% din valoarea de piață.
Prin comparație - valoarea de piațăConstă în compararea clădirii cu alte clădiri de același tip care au făcut obiectul unor tranzacții recente, evaluări, hotărâri judecătorești sau chiar decizii ale administrației fiscale. Prin analogie, deducem „valoarea de piață” sau „valoarea de piață”.
În Quebec, termenul „valoare paritară” este frecvent utilizat.
Prin reducerea veniturilorAcesta constă, dintr-un venit cunoscut în general cu precizie, de exemplu chiria primită, pentru a urca spre capitală.
Venitul depinde mai des de circumstanțe și reglementări decât de valoarea clădirii. În plus, deoarece „rentabilitatea obișnuită” sau „rata de actualizare” pot fi apreciate numai prin comparație, această metodă constituie într-o anumită măsură o metodă prin comparație.
Prin estimarea costului de înlocuire amortizatAcesta constă în estimarea costului înlocuirii clădirii (echivalent cu costul reconstrucției minus perimarea funcțională observată) și în aplicarea unui coeficient de perimare la rezultat. Adăugăm valoarea terenului considerat liber și în funcție de utilizarea sa optimă . Rezultatul acestei metode este cu atât mai precis cu cât clădirea este mai recentă. Pentru a obține adevărata valoare de piață folosind această metodă, trebuie să se țină seama de orice perimare, în special perimarea economică .
Prin indexarePoate fi practicat atunci când, în trecutul relativ apropiat, a fost stabilită o estimare într-o manieră suficient de credibilă prin diferite mijloace, cum ar fi o vânzare, o altă expertiză, o decizie judecătorească, o ajustare fiscală etc. Această valoare este indexată în funcție de evoluția prețurilor imobilelor similare.
Această metodă este rar utilizată și descurajată formal în ceea ce privește valoarea de piață a proprietății, pe de altă parte, este utilizată în termeni de valoare utilizând concepte de cost (cost de înlocuire, valoare de asigurare).