Coproprietate conform legislației franceze

Acest articol descrie coproprietatea în dreptul francez .

Numărul unităților de condominii din Franța se ridică la aproape 15,5 milioane dintr-un total de 35,4 milioane de unități locative ( INSEE , sondaj privind locuințele din 2018). Coproprietatea este un fenomen esențial urban, deoarece aproape 2/3 sunt situate în aglomerări cu peste 200.000 de locuitori, iar 30% din locuințele condominiale sunt situate în zona Parisului.

Conform legislației franceze, coproprietatea funcționează sub regimul coproprietății forțate, adică al unui regim inspirat din coproprietate.

Acest sistem particular de proprietate a apărut din cauza numărului tot mai mare de proprietăți de investiții deținute, așa cum a fost utilizat aproape universală până la XIX - lea  secol , un proprietar, care s - au vândut găsit loturi pentru proprietari diferiți. Acest caz o dată figură excepțională, a devenit comună în timpul XX - lea  secol , a condus legiuitorul , pentru a facilita gestionarea și întreținerea acestor clădiri „împărțite“ și să elaboreze noi probleme, necunoscute în case vechi: comune, costurile de întreținere distribuite, etc. În Franța, primul text specific acestui nou statut a fost legea28 iunie 1938, înlocuit de legea în vigoare a 10 iulie 1965.

Cele mai mari condominii din Franța, Grigny 2 ( Grigny în Essonne ) și Parly 2 ( Le Chesnay și Rocquencourt din Yvelines ) au în jur de 5.000 de case. Reședința Elysée 2 din La Celle-Saint-Cloud din Yvelines are particularitatea de a fi o coproprietate a 1.450 de unități de locuit administrate de coproprietari, unite sub forma unei uniuni de cooperare.

Cu toate acestea, majoritatea condominiilor sunt limitate la o singură clădire. Aproape 30% din condominii au mai puțin de 10 locuințe și 70% dintre ele au mai puțin de 30 de locuințe. Proprietarii-ocupanți sunt reprezentați cu aceleași drepturi ca și proprietarii-locatori. În regiunea Parisului găsim cele mai mari și mai vechi condominii.

Definiție și organizare

Textele legislative și de reglementare Statutul condominiului Se aplică clădirilor construite sau grupurilor de clădiri construite a căror proprietate este distribuită în mai multe persoane în loturi, fiecare cuprinzând o parte privată și o parte din părți comune. Zonele private Acestea sunt părțile clădirilor și terenurilor rezervate pentru utilizarea exclusivă a unui coproprietar și sunt proprietatea acestuia. Acestea sunt de exemplu apartamente, garaje, spații comerciale, beciuri etc. Părți comune Ele sunt alocate pentru utilizarea sau utilitatea tuturor coproprietarilor sau a mai multor dintre ei; în mod implicit: podea, carcasă , echipamente obișnuite, conducte, camere comune pentru servicii, pasaje. Drepturile de construcție sunt accesorii implicite la părțile comune. General sau special Părțile comune sunt generale dacă sunt proprietatea tuturor coproprietarilor care formează sindicatul coproprietarilor sau sunt speciale doar pentru unii dintre ei. Practica a condus la o distincție suplimentară între zonele comune atribuite utilizării exclusive a unuia sau mai multor coproprietari prin reglementările privind coproprietatea: adesea terase, grădini mici, mansarde transformate în mansarde etc. Acțiune În mod implicit, ponderea porțiunilor comune ale unui lot este determinată proporțional cu valoarea fiecărei porțiuni private comparativ cu valoarea tuturor acestor porțiuni. Aceste valori rezultă din consistența, aria și locația loturilor la stabilirea coproprietății. Aceste cote sunt exprimate în general printr-o fracție , numitorul formând procentele. Indivizibilitate Zonele comune sunt indivizibile. Regimul coproprietății nu poate fi asimilat coproprietății sau organizării unei persoane juridice ale cărei reguli de funcționare sunt diferite. Reglementări privind coproprietatea De obicei, însoțit de o declarație descriptivă a divizării, acordul , guvernat de dreptul contractual , determină destinația și condițiile de bucurie a părților private și comune, precum și regulile de administrare a părților comune. Poate fi modificat de administrator fără a trece printr-un A. G? Nu, mandatarul este obligat să îl includă pe ordinea de zi a AG Taxe Coproprietarii își asumă costurile coproprietății, regulamentele de coproprietate stabilind cota fiecărui lot: în funcție de utilitatea acordată fiecărui lot pentru servicii colective și echipamente comune; proporțional cu valoarea relativă a porțiunilor private ale fiecărui lot față de ansamblu pentru conservarea , întreținerea și administrarea porțiunilor comune. Taxe directe Singurele taxe percepute direct unui singur coproprietar sunt costurile recuperării unei creanțe justificate împotriva acestuia și onorariile administratorului pentru stabilirea declarației datate cu ocazia vânzării unui lot. În schimb, un coproprietar care vede opoziția sa cu coproprietatea validată în instanță nu este obligat să participe la costurile procedurale comune. Modificarea distribuției sarcinii Se poate face numai cu unanimitatea coproprietarilor, cu excepția cazului în care noua distribuție se datorează funcționării, caz în care se decide cu aceeași majoritate; sau în timpul subdiviziunii unui lot, distribuția taxelor între aceste fracții trebuie aprobată cu majoritate simplă . Revizuirea partajării sarcinii Un coproprietar îl poate solicita pentru o diferență mai mare de un sfert cu distribuția implicită dacă regulamentul coproprietății este mai mic de cinci ani sau în termen de doi ani de la prima vânzare a unui lot de la înființare. 12 Regulamentele privind coproprietatea sunt aplicabile de la publicarea lor în dosarul imobiliar . Sindicatul coproprietarilor Aceștia sunt toți coproprietarii uneia sau mai multor clădiri specificate în statut. Este unitatea de bază în coproprietate, din punct de vedere administrativ, contabil și juridic. Scopul său este conservarea clădirii și administrarea zonelor comune. Are personalitate juridică . Poate fi cooperant dacă este autorizat în reglementările privind coproprietatea. El stabilește și modifică regulamentele, dacă este necesar. Sindicatul încredințează reprezentarea și administrarea unui administrator. El este responsabil pentru daunele provocate coproprietarilor sau terților prin construirea sau întreținerea unor zone comune. Mai multe sindicate adiacente se pot alătura unui sindicat pentru gestionarea intereselor lor colective, sau a serviciilor sau echipamentelor lor comune, drumuri, încălzire și conducte comune, paza etc.). prognoză bugetară Se votează în fiecare an în termen de șase luni de la sfârșitul exercițiului financiar anterior. Este stabilit pentru a acoperi cheltuielile curente de întreținere, funcționare și administrare. Dacă nu se ia un vot diferit, provizioanele sunt plătite de coproprietari prin schimb în prima zi a fiecărei perioade (de obicei în prima zi a fiecărui trimestru). Lucrări excepționale Acestea sunt lucrări care nu sunt incluse în bugetul estimat. Înainte de executarea lor, acestea trebuie să facă obiectul unei deliberări la Adunarea Generală a coproprietarilor. Deliberarea urmată de un vot definește condițiile de realizare, precum și apelurile de fonduri necesare finanțării lucrărilor.

În funcție de natura lucrării, votul asupra rezoluției trebuie obținut de diferite majorități.

Contabilitate Este stabilit conform unor reguli contabile specifice: este contabilitatea angajamentelor utilizând un plan de conturi standardizat. Conturile sunt prezentate prin comparație cu anul precedent, inclusiv bugetul provizoriu și anexele acestuia, veniturile și cheltuielile și poziția de numerar. Aceste reguli sunt relaxate pentru condominii mici. Acțiuni în justiție Sindicatul se poate apăra și poate cere să își revendice drepturile, inclusiv împotriva unui coproprietar. În Marsilia, a fost creat un joc, Taudis-Poly, pentru a trata problema proprietăților insalubre și a locuințelor nedemne. Patrimoniul Uniunii El are posibilitatea de a achiziționa sau de a dispune de părți comune sau drepturi asociate, sau chiar părți private care rămân, dar fără vocea lor. Defalcarea cedărilor Conform cotelor fiecărui lot. Expropriere Se face lot cu lot și pe părțile comune folosind distribuția anterioară.

Administrarea coproprietății

Adunarea generală a coproprietarilor În orice coproprietate, acesta este organul central de decizie. Acestea sunt dezbătute acolo și atunci când sunt validate, acestea sunt efectuate de un administrator controlat eventual de un consiliu sindical . Un mandatar desemnat înainte de prima adunare generală trebuie confirmat acolo. În absența unui mandatar, un coproprietar poate solicita președintelui tribunalului de mare instanță să numească unul. Uniunea cooperativă Este o formă de management voluntar, în care consiliul sindical își gestionează colegiul sindicatul. Prin urmare, consiliul sindical este obligatoriu. Consilierii sindicali își aleg reprezentantul legal, președintele consiliului sindical sau președintele-sindic . El are aceleași funcții și aceleași obligații ca un mandatar profesionist. Se poate alege un vicepreședinte supleant. Sunt revocabile în aceleași condiții. Adunarea generală numește persoanele care ar putea fi afară pentru a controla conturile. Această formă de administrare este decisă de majoritatea coproprietarilor, cu condiția ca aceasta să fie prevăzută în regulamentele privind coproprietatea. Misiunea mandatarului Justiția poate numi un administrator provizoriu în caz de eșec al mandatarului, dacă reglementările privind coproprietatea nu prevăd nimic. Documente justificative Administratorul le ține la dispoziția coproprietarilor cel puțin o zi lucrătoare între convocarea adunării generale și desfășurarea acesteia, termenii fiind definiți de adunarea generală. Schimbarea mandatarului Fostul administrator trebuie să prezinte poziția de numerar , fondurile disponibile și documentele și arhivele sindicatului în termen de o lună . În următoarele două luni, el trebuie să plătească soldul fondurilor după lichidarea conturilor și să furnizeze extrasul de cont al coproprietarilor și al sindicatului. În caz contrar, livrarea documentelor și fondurilor cu dobândă poate fi solicitată în cadrul procedurilor sumare. Datoriile unui coproprietar Dacă au mai puțin de cinci ani, o garanție ipotecară legală pe lotul lor le garantează, care poate fi înregistrată de administrator după o notificare formală nereușită și apoi eliberată în caz de dispariție. În cazul în care își stabilește datoria, coproprietarul implicit poate solicita ca aceasta să fie descărcată prin procedura sumară . Ele sunt, de asemenea, garantate de privilegiul locatorului referitor la mobilierul coproprietarului sau chiriile chiriașului său. O garanție specială asigură un drept de imobilizare special al sindicatului. Prevederi bugetare provizorii Dacă nu este plătit în ziua menționată și după o notificare formală de treizeci de zile, toate prevederile rămase devin imediat scadente . Coproprietarul implicit poate fi comandat pe scurt pentru plata acestor prevederi, iar propriii săi debitori pot fi căutați. Vânzarea unui lot Vânzătorul trebuie să prezinte un certificat de la administratorul de mai puțin de o lună care să ateste că nu datorează nimic sindicatului. În caz contrar, notarul trebuie să notifice mandatarului vânzarea în termen de două săptămâni. Administratorul poate folosi privilegiul său special și poate obține plata dedusă din vânzarea creanțelor sale justificate în următoarele două săptămâni. Consiliul Uniunii El asistă administratorul și își controlează conducerea, își dă avizul cu privire la orice subiect. Etajele pentru care este obligatorie consultarea sau competiția sa sunt stabilite de majoritatea tuturor. Toate documentele privind coproprietatea îi pot fi comunicate. Membrii săi sunt numiți dintre coproprietari, cu excepția administratorului, cu excepția sindicatelor cooperatiste. Acesta își alege președintele dintre membrii săi. În lipsa candidaturii sau a majorității suficiente, procesele verbale care o transcriu sunt notificate tuturor în cursul lunii. Cu excepția unei uniuni cooperatiste, instituția consiliului sindical poate fi abandonată cu o dublă majoritate, majoritatea putând să o restabilească. Coproprietarii sau administratorul pot solicita desemnarea membrilor voluntari dispăruți ai consiliului sindical sau pot observa imposibilitatea instituirii acestuia. În Franța, 4 din 10 coproprietari declară că sunt membri ai consiliului sindical. Drepturi de vot Regulamentele privind coproprietatea determină regulile și competențele adunărilor generale. Drepturile de vot ale unui coproprietar corespund cotei sale în părțile comune, cu excepția cazului în care deține mai mult de jumătate din ele, caz în care votul său este limitat la 50%. Un coproprietar își poate delega drepturile, dar agentul său nu poate primi mai mult de trei delegații, cu excepția cazului în care totalul voturilor sale nu depășește 5% din total sau dacă participă la ședința unui sindicat principal și dacă vin constituenții săi din aceeași uniune secundară. Administratorul nu poate conduce ședința sau primi o delegație. Coproprietari indivizi Companiile de alocare care dețin un lot sunt transparente la întâlniri: asociații lor participă și au un drept de vot corespunzător lotului. În caz de proprietate comună sau uzufruct al unui lot, părțile interesate trebuie să fie reprezentate de un reprezentant comun, desemnat judiciar la cererea unuia dintre ei sau a mandatarului în absența unui acord, cu excepția cazului în care reglementările prevăd acest caz. Majoritate simplă Deciziile adunării generale sunt luate de obicei cu majoritatea voturilor exprimate, în special pentru accesibilitatea persoanelor cu dizabilități care nu afectează structura clădirii sau echipamentele esențiale ale acesteia, inclusiv autorizația dată unui coproprietar. . Pentru întreținerea pieselor sau echipamentelor care se plătesc numai anumitor coproprietari, statutul poate prevedea că aceștia votează singuri în legătură cu aceste chestiuni, proporțional cu cheltuielile lor. Reluarea TNT Adunarea trebuie să studieze propunerea distribuitorului de televiziune de a difuza canale digitale în mod clar, în absența accesului la televiziunea digitală terestră terestră , adoptată cu majoritate simplă. Fibra optica Adunarea trebuie să studieze propunerea unui operator de telecomunicații de a instala pe cheltuiala sa o rețea de servicii de fibră optică care nu există încă, adoptată cu majoritate simplă. Majoritatea tuturor Majoritatea voturilor coproprietarilor este necesară pentru luarea deciziilor: Majoritatea tuturor nu au atins 25-1 , legea SRU Dacă doar o treime din voturile tuturor coproprietarilor s-au alăturat, decizia poate fi luată imediat cu o majoritate simplă. Dacă nu a fost atinsă această a treia, o nouă ședință poate fi convocată în termen de trei luni pentru a decide cu majoritate simplă. Majoritate dublă 26 Decizii luate cu majoritatea membrilor sindicali care reprezintă cel puțin două treimi din voturi: Reuniunea nu poate impune unui coproprietar o modificare a destinației sau a condițiilor de utilizare a pieselor sale private, astfel cum sunt definite în regulamente. Este nevoie de unanimitate pentru a înstrăina părțile comune necesare destinației clădirii. Pactul de renaștere pentru oraș 26-3 , legea SRU Pentru aplicarea acesteia, înstrăinările părților comune și lucrările asupra acestora sunt decise cu o dublă majoritate. Uniunea secundară 27 Poate fi constituit de coproprietarii loturilor uneia dintre clădiri, dacă există mai multe, într-o adunare specială cu majoritatea tuturor. Administrează, întreține și îmbunătățește intern această sau aceste clădiri, în conformitate cu reglementările; acest obiect poate fi extins la majoritatea simplă a ansamblului întregului. Cu personalitate juridică , el este reprezentat în consiliul sindical al principalului sindicat, dacă există. Divizia 28 Dacă există mai multe clădiri și împărțirea terenului este posibilă, coproprietarii (chiar unul) ale căror loturi constituie o clădire, adunate într-o adunare specială și cu majoritatea voturilor tuturor, pot cere retragerea lor. a uniunii originale și constituie o proprietate separată. Acest lucru este decis cu majoritatea voturilor uniunii originale, la fel ca și condițiile acestei diviziuni. Adunarea noului sindicat adaptează reglementările inițiale (cu excepția destinației clădirii) și distribuirea taxelor cu majoritate simplă. Prin majoritate simplă, uniunea inițială poate forma o uniune de uniuni pentru crearea, gestionarea și întreținerea unor echipamente comune. Regulamentele inițiale rămân aplicabile până la stabilirea unuia nou. Odată luate aceste decizii, divizarea intră în vigoare și uniunea inițială este dizolvată. Uniunea Sindicatelor 29 Unul sau mai multe sindicate din același complex de clădiri se pot alătura unui sindicat, un grup cu personalitate juridică. Pentru membrii săi, sindicatul sindicatelor creează, administrează și întreține echipamente și servicii comune. În plus față de sindicatele coproprietarilor, companiile imobiliare, companiile de alocare adiacente și vecinii lor pot deveni membri. Statutele sale determină funcționarea acestuia. Nu pot interzice retragerea unuia dintre membrii săi. Calitatea de membru este decisă de majoritatea tuturor. Retragerea se decide cu o majoritate dublă. Administratorii ca agenți ai sindicatului lor, reprezentanții companiilor și proprietarii membri constituie adunarea sindicatului. Un președinte al sindicatului numit de adunarea sa își execută deciziile atunci când acestea au fost aprobate în timpul adunărilor generale ale membrilor săi. Un consiliu sindical, format dintr-un reprezentant al fiecărui membru, îl asistă pe președinte și îi controlează conducerea. Sindicatele membre rămân factorii de decizie cu privire la propunerile sindicatului. Uniunea Sindicatelor Cooperative [3] Structură care nu trebuie confundată cu cea a uniunii sindicatelor, este o uniune de furnizare de servicii „à la carte” pentru membri, sindicatele cooperative sau neprofesionale sau ASL, chiar dacă acestea nu sunt contigue. La o Adunare Generală, membrii pot alege dintr-o listă a serviciilor oferite, destinate să le faciliteze gestionarea. Spre deosebire de sindicatul „obișnuit”, uniunea sindicatelor cooperative nu are puteri de conducere. Consiliul de administrație al acestui sindicat este format din reprezentanți ai sindicatelor aleși la o adunare generală.

Principii de funcționare

Coproprietar și sindicat al coproprietarilor

Coproprietarii unei clădiri sunt toți oamenii care dețin un lot în clădire, un lot cuprinzând părți private și o parte din părțile comune. Legea10 iulie 1965stabilirea statutului coproprietății clădirilor construite, cu condiția ca calitatea de coproprietar să implice de drept cea de membru al unei comunități: sindicatul coproprietarilor. Pe teritoriul francez, 7 coproprietari din 10 dețin o singură proprietate: reședința principală.

Sindicatul coproprietarilor este o persoană juridică distinctă de persoana fiecăruia dintre coproprietari. Astfel, dacă deciziile sunt luate de către colectiv: sindicatul coproprietarilor, abia după convocarea fiecăruia dintre coproprietari se votează deciziile în cadrul unui singur organism: adunarea generală a coproprietarilor.

Deciziile luate în cadrul adunării generale a coproprietarilor angajează sindicatul coproprietarilor. Prin urmare, acestea trebuie executate, dar nu de către sindicatul coproprietarilor care nu este reprezentantul coproprietarilor. Legea10 iulie 1965 prin urmare, a prevăzut administrarea coproprietății, cuprinzând obligația de a executa deciziile sindicatului coproprietarilor, care urmează să fie administrată de o altă persoană: administratorul.

Coproprietarul este „proprietarul unui lot sau al mai multor loturi”, fiecare alcătuit dintr-o parte privată, de care se bucură liber și o cotă pe părțile comune. Fiecare lot este alocat unui coproprietar. Coproprietarul nu are obligația de a locui în casa sa. Poate fi rezident sau locator după comoditatea sa. La fel, dacă este rezident, poate, după comoditatea sa, să folosească cazarea ca reședință principală sau ca reședință secundară.

Proprietate comună Definiția administratorului coproprietății profesionale

Administratorul profesional, pentru a-și exercita activitatea, trebuie să îndeplinească un anumit număr de condiții și obligații.

Calitățile necesare

Administratorul profesional este o profesie reglementată de legea 02 ianuarie 1970. Astfel, administratorul profesional trebuie să fie titularul cardului profesional de „administrare a proprietății”, eliberat pe o perioadă de 10 ani de către prefectul locului de practică.

Eliberarea acestui card este supusă, pe de o parte, dovezii cumulative a diplomei și / sau experienței profesionale, a unei garanții financiare și a asigurării civile profesionale. Pe de altă parte, persoana care dorește să exercite profesia de administrator profesional nu trebuie să fie incapacitată. Conținutul acestor condiții este specificat în lege.

Cadrul legal pentru profesia de mandatar profesional asigură că coproprietățile sunt gestionate cu garanții importante în ceea ce privește obligațiile și răspunderea. Pentru a-și exercita în mod concret activitatea într-o coproprietate, administratorul profesional trebuie să facă obiectul unei desemnări.

Desemnarea contractuală

Administratorul profesional este numit de coproprietate pentru a-și exercita activitatea. Această desemnare se face cu ocazia redactării regulamentelor de coproprietate, prin decizie a adunării generale a coproprietarilor sau prin decizie judiciară.

În toate cazurile, numirea mandatarului profesional este de natură contractuală, reglementările privind coproprietatea fiind un acord și deciziile trebuind formalizate printr-un contract. Administratorul profesional și sindicatul coproprietarilor sunt, prin urmare, obligați printr-un contract, care prevede în special remunerația mandatarului profesional. Legea precizează că contractul prevede și durata mandatului mandatarului profesional, care nu poate depăși 3 ani.

Legătura contractuală dintre administratorul profesional și sindicatul coproprietarilor este prezentată ca un singur contract: contractul de mandat, care include obligații și responsabilități specifice.

Contractul mandatului mandatarului

Contractul care obligă sindicatul profesional și sindicatul coproprietarilor are ca efect desemnarea sindicatului profesional ca reprezentant legal al sindicatului coproprietarilor în administrarea coproprietății. Această situație este similară cu termenii articolului 1984 din Codul civil referitor la mandat, care „este un act prin care o persoană dă o altă putere de a face ceva pentru mandant și în numele său”.

Contract de încredere prin excelență, mandatul impune ca puterea dată să fie executată strict și în interesul mandantului: este misiunea agentului. Contractul reprezintă voința părților, care se leagă între ele.

Prin urmare, contractul de mandat impune mandatarului profesionist să răspundă nu numai obligațiilor, ci și să își îndeplinească misiunea în interesul sindicatului coproprietarilor pe care îl reprezintă. În caz contrar, sindicatul profesional își poate asuma răspunderea în timpul exercitării funcțiilor sale.

Funcțiile mandatarului

În cadrul contractului de mandat, mandatarul profesional are obligația esențială de a pune în aplicare prevederile reglementărilor privind coproprietatea, precum și deciziile sindicatului coproprietarilor luate în timpul adunării generale. Pentru aceasta, administratorul profesionist poate acționa și semna contracte cu terți, în numele sindicatului coproprietarilor.

Administratorul profesional trebuie, de asemenea, să îndeplinească obligațiile legale de administrare a coproprietății, cum ar fi deschiderea unui cont separat în numele sindicatului coproprietarilor, păstrarea conturilor coproprietății și raportarea cu privire la gestionarea acesteia, convocarea tuturor coproprietăților. -proprietari la adunare. 'adunarea generală, pregătește și prezintă anual bugetul estimat al coproprietății.

Administratorul profesional este, de asemenea, înzestrat cu propriile sale competențe, cum ar fi gestionarea personalului angajat de sindicatul coproprietarilor, având munca necesară pentru a proteja clădirea efectuată în caz de urgență. În acest din urmă caz, este chiar o datorie a mandatarului profesionist.

Toate obligațiile și puterile conferite mandatarului profesional trebuie îndeplinite în interesul sindicatului coproprietarilor pe care îl reprezintă. În caz contrar, el își poate asuma responsabilitatea pe mai multe niveluri.

Administratorul este, prin urmare, organul executiv al sindicatului coproprietarilor. El este în special responsabil pentru gestionarea zilnică a clădirii și a echipamentelor comune ale acesteia. El este agentul în gestionarea cotidiană a sindicatului coproprietarilor. El nu este reprezentantul fiecărui coproprietar luat individual. Administratorul este numit de Adunarea Generală a coproprietarilor. Mandatul său durează maximum trei ani.

Realizează mai multe misiuni:

  1. el pune în aplicare deciziile adunării generale, aplicând prevederile reglementărilor privind construcțiile și mai general prevederile Legii nr .  65-557 din10 iulie 1965 stabilirea statutului coproprietății clădirilor construite și a decretului său de punere în aplicare.
  2. el administrează coproprietatea în actele prevederilor actuale:
    1. subscrierea contractelor de furnizare și întreținere,
    2. angajamentul personalului,
    3. gestionarea contabilității (cereri provizorii de taxe în cadrul bugetului adoptat de Adunarea Generală, recuperarea taxelor de coproprietate).
    4. reglementarea furnizorilor;
  3. el reprezintă sindicatul coproprietarilor în toate actele civile și juridice.
  4. desfășoară misiuni de urgență (protejând coproprietatea în caz de pericol și asigurând conservarea acesteia). Aceasta va include lucrări urgente.
  5. pregătește și convoacă Adunarea Generală Anuală a coproprietarilor împreună cu Consiliul sindical .

Din moment ce legea 13 decembrie 2000(SRU), administratorul este responsabil pentru deschiderea unui cont bancar sau poștal separat în numele sindicatului, cu excepția cazului în care adunarea generală decide altfel atunci când clădirea este administrată de un administrator profesionist. În plus, administratorul este responsabil pentru stabilirea și actualizarea unui registru de întreținere a clădirii: orice viitor cumpărător al unui lot va putea citi această carte și va aprecia mai bine taxele care îi pot reveni.

Responsabilitatea mandatarului profesional

În exercitarea misiunii sale, mandatarul profesionist poate omite sau nu-și îndeplinește obligațiile, poate depăși sfera puterilor sale sau chiar să comită erori. Aceste situații își pot angaja răspunderea în ceea ce privește sindicatul coproprietarilor, coproprietarii, dar și terților care fac parte din coproprietate.

Situații concrete care pot da naștere răspunderii

Instanțele recunosc un anumit număr de situații în care administratorul profesional și-a omis obligațiile sau chiar a comis erori, asumându-și răspunderea. Astfel, lipsa asigurării clădirii constituie o neglijență gravă din partea mandatarului profesionist, care răspunde.

Omiterea sau îndeplinirea deficitară a obligațiilor legale de administrare a coproprietății, cum ar fi absența unui buget anual, lipsa convocării anuale la adunarea generală sau contabilitatea anormală sunt recunoscute ca defecte ale mandatarului profesional. . Aceste defecte legate de obligațiile atribuite mandatarului profesional își asumă încă o dată responsabilitatea.

Exercitarea activității mandatarului profesional poate, prin urmare, să prezinte situații în care răspunderea sa va fi căutată și implementată, pe bază de contract sau delict.

Punerea în aplicare a răspunderii contractuale

Legat de un contract cu sindicatul coproprietarilor pe care îl reprezintă, mandatarul profesional este obligat să își îndeplinească corect obligațiile. În caz contrar, aceasta poate aduce prejudicii sindicatului coproprietarilor, sub forma pierderii unui drept. Existența pagubelor obligă persoana responsabilă cu repararea acestuia.

Administratorul profesionist va trebui, prin urmare, să despăgubească partea vătămată: sindicatul coproprietarilor, din cauza răspunderii sale. Atunci când mandatarul profesional depășește cadrul puterilor sale, el își asumă și responsabilitatea față de sindicatul coproprietarilor, pe care va trebui să îl compenseze pentru orice prejudiciu suferit. În cele din urmă, mandatarul fiind un profesionist, este obligat de o obligație de informare și consiliere față de sindicatul coproprietarilor. Administratorul profesional trebuie, prin urmare, să repare orice pagubă cauzată sindicatului coproprietarilor prin încălcarea acestei obligații.

În cazul punerii în aplicare a răspunderii contractuale a mandatarului profesionist, numai sindicatul coproprietarilor are calitatea de a întreprinde acțiuni în justiție. Cu toate acestea, există o limită în această implementare.

Limitarea acestei implementări

La sfârșitul funcțiilor sale, administratorul profesional trebuie să voteze la adunarea generală a coproprietarilor pentru a aproba conturile și a le descărca. Acestea sunt două decizii separate, una privind păstrarea conturilor coproprietății de către administratorul profesional și cealaltă inițiativele acestuia din urmă în administrarea coproprietății.

Dacă prin votul său adunarea generală aprobă conturile și acordă descărcarea de gestiune mandatarului profesional fără rezerve și în absența neregulilor, sindicatul coproprietarilor își pierde dreptul de a întreprinde acțiuni în justiție împotriva mandatarului profesional. Ținerea conturilor și inițiativele mandatarului profesional, chiar dacă acesta din urmă ar fi depășit cadrul puterilor sale sau ar fi comis erori, sunt considerate ratificate și preluate de către sindicatul coproprietarilor.

În acest caz, coproprietarii încă mai au calitatea de a întreprinde acțiuni în justiție împotriva mandatarului profesionist, dacă au suferit daune prin acțiunea sa. Cu toate acestea, această acțiune privește un alt temei juridic: răspunderea civilă.

Punerea în aplicare a răspunderii delictuale

Contractul de mandat fiind semnat între sindicatul coproprietarilor și administratorul profesional, coproprietarii sunt părți terțe ale contractului. Dacă aceștia sunt prejudiciați de administratorul profesionist, coproprietarii nu își pot asuma răspunderea contractuală pentru a fi reparată. Apoi, aceștia trebuie să întreprindă acțiuni legale individuale împotriva mandatarului profesional, pe baza răspunderii delictuale.

Această responsabilitate este definită de articolul 1240 din Codul civil astfel: „Orice fapt despre om, care cauzează pagube altora, obligă persoana din vina căreia a ajuns să o repare. " . Coproprietarul trebuie, prin urmare, să justifice daunele directe și personale, cauzate din culpa mandatarului profesionist, pentru a fi despăgubit.

Răspunderea delictuală a mandatarului profesional poate fi, de asemenea, pusă în aplicare în aceleași condiții, de către terțe părți ale coproprietății.

Consiliul Uniunii

Consiliul sindical este un organ deliberativ format dintr-un număr mic de coproprietari aleși în timpul adunării generale. Fiecare coproprietar poate aplica pentru acest post de voluntar. Consiliul sindical, un organism care emană de la coproprietari, reprezintă coproprietarii împreună cu administratorul și asigură controlul conducerii sindicatului. Rolul său principal este de a facilita relația dintre coproprietari și mandatar, care este administratorul coproprietății. Pentru a-și exercita misiunea, consiliul sindical are acces la toate documentele referitoare la gestionarea și administrarea coproprietății și poate solicita o copie de la administratorul proprietății.

Pentru a asigura o legătură eficientă, consiliul sindical este, în general, invitat să numească un președinte, al cărui rol este să dea avizul membrilor consiliului sindical sindicului. În unele condominii, președintele consiliului sindical joacă un rol public ca reprezentant al coproprietarilor.

Misiunea consiliului sindical prin vocea președintelui său este de a asista administratorul și de a controla conducerea acestuia. În teorie, are doar un rol consultativ și nu are putere de decizie ca atare.

Cu toate acestea, în conformitate cu articolul 21 din legea 10 iulie 1965, adunarea generală stabilește o sumă de angajament de cheltuieli din care consultarea de către sindicatul consiliului sindical este obligatorie (cu excepția cazului de urgență). Prin urmare, această dispoziție permite Consiliului Uniunii să exercite un drept de control asupra oricăror cheltuieli excepționale. Astfel, el își poate exercita pe deplin funcțiile de arbitraj în gestionarea coproprietății.

Consiliul sindical, pentru a-și asigura rolul de independență față de mandatar, poate fi asistat, dacă este necesar, de un tehnician sau consilier la alegere, ale cărui onorarii sunt responsabilitatea întregii coproprietăți.

În plus față de cheltuielile pentru care trebuie să ofere o opinie administratorului înainte de angajare, capacitatea sa de a putea lua o opinie independentă din partea administratorului conferă rolului consiliului sindical puterea de decizie reală, dar fără nicio compensație pentru răspundere (ceea ce este greșit). nu întotdeauna fără a pune întrebări în gestionarea conflictelor inter-condominiale).

Rezident, locator și locatar

Un rezident este cel care locuiește în clădire. Este fie coproprietar, fie chiriaș. El se bucură de clădire. El este membru al Sindicatului coproprietarilor doar dacă este proprietarul unui lot.

Orice coproprietar este liber să își închirieze cazare unui chiriaș, cu condiția ca chiriașul să nu desfășoare o activitate contrară destinației clădirii, care este indicată în reglementările privind coproprietatea. Pentru a ști:

  • Clădire rezidențială exclusiv burgheză: numai rezidențială.
  • Clădire rezidențială burgheză: numai locuințe și profesii liberale.
  • Clădire mixtă: locuințe, profesii liberale, magazine.

Orice chiriaș plătește chirie proprietarului unității de cazare în cadrul unui contract încheiat între el și coproprietar. Chiriașii sunt liberi să formeze o asociație pentru a-și prezenta proiectele către sindicatul coproprietarilor și pentru a-i apăra.

Un locator este un coproprietar care își pune la dispoziție locativul (locurile) de cazare.

Reglementări privind coproprietatea

Reglementările privind coproprietatea (RC) au două părți: o declarație descriptivă de divizare (EDD) în loturi de coproprietate care listează și definește părțile private și părțile comune și o parte de reglementare care determină condițiile de utilizare a acestora. Acesta stabilește diferitele categorii de taxe la care trebuie să contribuie fiecare lot, respectând totodată principiile legale de distribuție. Specifică drepturile și obligațiile fiecărui coproprietar și organizarea generală a coproprietății.

Atunci când cumpără un lot, acesta are valoarea unui contract între cumpărător și sindicatul coproprietarilor. Ca și în cazul oricărui contract, este recomandat să îl citiți cu atenție și să respectați toate prevederile acestuia.

Adunare Generală

Este corpul deliberativ al sindicatului.

Adunarea generală permite coproprietarilor să ia orice decizie utilă referitoare la gestionarea clădirii: întreținere, încălzire, amenajare, colectare de datorii, alegerea mandatarului  etc.

Sindicatul se întrunește în adunarea generală cel puțin o dată pe an. Adunarea generală este organul de exprimare al sindicatului coproprietarilor. Este alcătuit din toți coproprietarii, fără excepție. Fiecare coproprietar deține câte voturi are cote de proprietate asupra terenurilor. Doar are putere de decizie, prin vot. Urmează regulile obligatorii de convocare, cvorum, ordinea de zi și majoritate. În funcție de întrebări, voturile se votează conform diferitelor reguli ale majorității ( cf. articolului 24 și următoarele din legea10 iulie 1965):

  • majoritatea celor prezenți sau reprezentați la ședință (definită de articolul 24 și articolul 25b din legea10 iulie 1965),
  • majoritatea coproprietarilor (definită de articolul 25 din legea10 iulie 1965),
  • majoritatea întărită sau majoritatea dublă; majoritatea coproprietarilor reprezentând cel puțin 2 ⁄ 3 din voturi ( articolul 26 din legea nr10 iulie 1965),
  • anumite întrebări trebuie să obțină votul unanim al sindicatului, în special înstrăinarea părților comune ( articolul 26, ultimul paragraf din legea10 iulie 1965).

Punctele forte și punctele slabe

În urma celui de-al doilea război mondial, autoritățile publice au încurajat dezvoltarea construcțiilor (legea din 1948, Plan Courant), în special sub formă de clădiri construite într-un mod industrializat. Unele dintre aceste clădiri au format apoi primele condominii mari, care depășeau 100 de loturi. Legea din 1938, care prevede luarea deciziilor de muncă în unanimitate, se dovedește nulă. Prin urmare, legislația privind coproprietatea a fost modificată fundamental în 1965. Legea din 1965 este încă în vigoare astăzi. Apărată aspru de experții coproprietății, a suferit doar modificări minime.

Punctele tari ale regimului condominiului

Regimul coproprietății permite unei persoane să dețină cazare privată închisă într-un alt domeniu privat (zonele comune), asupra căruia are drepturi de proprietate, utilizare și administrare. Finanțarea cazării este responsabilitatea proprietarului, dar finanțarea zonelor comune este împărțită între toți beneficiarii. Operațiunea dintre diferiții actori este guvernată de lege. Această lege este unul dintre cele mai complete și mai elaborate texte legislative din legislația franceză.

Acestea sunt principalele puncte forte ale regimului condominiului. Cu toate acestea, această dietă are anumite limitări.

Puncte slabe ale regimului condominiului

Jurisprudența abundentă care a rezultat din acest statut arată caracterul conflictual al locuințelor în coproprietate. Disputele se referă la utilizarea zonelor comune, tulburări de vecinătate și cheltuieli de întreținere. Individualismul nu se adaptează bine la acest sistem, mai ales că, în conformitate cu prioritățile stabilite de lege, judecătorii favorizează continuitatea gestionării clădirii și apărarea intereselor colective și nu a intereselor individuale. În plus, aplicarea strictă a dreptului de coproprietate a condus la crearea unui sistem în care coproprietarii nu au dreptul de a revizui tranzacțiile altor coproprietari, ducând la constituirea unei comunități forțate între coproprietari. proprietari cu interese adesea divergente: proprietari cu niveluri de venit diferite, proprietari sau ocupanți, strategii de proprietate ale anumitor proprietari și cumpărători pentru prima dată și strategia pur de închiriere a anumitor proprietari, coabitarea locuințelor, a afacerilor și a profesiilor liberale etc.

Legea din 1965 se aplică tuturor condominiilor, indiferent dacă acestea sunt formate din 2 loturi sau 1.500. Permite, de asemenea, interconectarea mai multor structuri juridice (de exemplu, mai multe clădiri administrate de sindicate secundare, grupate în două condominii, ele - chiar grupate într-un asociație sindicală liberă). Aceste două elemente explică parțial complexitatea pe care o poate reprezenta managementul anumitor condominii.

Unele condominii se confruntă cu un fenomen de degradare (vorbim apoi de condominii degradate): clădirea nu este întreținută, taxe semnificative, facturi neplătite, nesiguranța locuitorilor (chiriaș și coproprietari), scăderea valorilor imobiliare. Deoarece coproprietatea nu poate da faliment, unii ating plafoane foarte mari ale datoriilor - de câteva ori bugetul lor anual de funcționare. Acest fenomen este adesea atribuit sărăciei gospodăriilor care locuiesc acolo. Cercetările existente arată, dimpotrivă, că dificultățile de coproprietate sunt cele care duc la sărăcirea ocupanților lor.

În cele din urmă, statutul de condominii este în esență orientat spre gestionarea zilnică a clădirilor, dar nu permite în general dezvoltarea acestora. Este un drept să stați pe loc. Într-adevăr, nivelul ridicat de majoritate necesar pentru divizarea unei coproprietăți sau înstrăinarea unei părți comune, precum și separările dintre părțile private și părțile comune care nu oferă comunității coproprietari posibilitatea de a interveni asupra loturilor private, împiedică în general orice evoluție a acestuia. Astfel, reorganizarea unor seturi mari de condominii se dovedește în general imposibilă. Pe aceeași observație, grupul de lucru „clădiri existente” al Grenelle de l'Environnement intenționează să introducă în lege, pentru a facilita renovările termice ale clădirilor, noțiunea de „lucrări private de interes comun”.

Condominii în dificultate

Atunci când dificultățile sunt concentrate într-un condominiu, acesta se poate regăsi într-un stat similar falimentului, deși nu există un faliment în condominiu în legislația franceză (articolul 29-6). Exclude condominii din domeniul de aplicare al cărții a VI-a Cod). Cauzele dificultăților pentru condominii pot fi diverse: plecarea celor mai solvenți proprietari în favoarea proprietarilor mai puțin solvenți (fenomene de generare, cădere pe piața locală a locuințelor, program imobiliar slab realizat etc.), dezastru (incendiu, construcție cu probleme de stabilitate , îmbătrânire etc.), creșterea costurilor (energie etc.), problemă de mediu (mediu urban, instalarea unei neplăceri etc.), gestionarea deficitară, sosirea „comercianților de somn” (proprietarii care caută rentabilitatea închirierii pe termen scurt pentru evaluarea activelor) etc. Acești factori de degradare se pot combina între ei.

Coproprietatea poate intra apoi într-o spirală de dificultăți: taxele neplătite conduc la o întreținere deficitară și, prin urmare, la o deteriorare a clădirii, care la rândul său duce la o depreciere a imobilului și la plecarea cumpărătorilor solvabili și a investitorilor „patrimoniali” în beneficiul proprietari de proprietăți. ”cumpărători impecabili și / sau comercianți de somn, ducând la o creștere a taxelor neplătite și așa mai departe.

Dezvoltarea fenomenului de coproprietate în dificultate a determinat autoritățile publice să se gândească la mijloacele de adaptare a acestui regim. Chiar dacă legiuitorul ezită să modifice fundamental o lege pentru care are dificultăți în a-și imagina ce ar putea să o înlocuiască, această mișcare de adaptare s-a amplificat în ultimii ani (mai mult de zece legi din 1996 au modificat textul din 1965, aproape la fel de multe decât în ​​precedentele 30 de ani).

În mod similar, autoritățile publice au fost mult timp tentate să nu intervină într-un parc privat pe care nu l-au considerat a fi responsabilitatea lor. A trebuit să asistăm la abuzuri grave ale unor mari complexe de proprietate comună, cum ar fi în Clichy-sous-Bois și Montfermeil (unde au început revoltele din 2005) sau în Villiers-le-Bel, Sevran etc. astfel încât, tardiv, problema să fie luată în considerare și să fie recunoscută legitimitatea unei intervenții publice în coproprietate. De asemenea, abia din 1994, la aproape 30 de ani de la legea din 1965, autoritățile publice au instituit o serie de măsuri menite să atenueze dificultățile coproprietății: OPAH a coproprietății în dificultate (1994), administrarea provizorie ( 1994), plan de salvgardare (1996), deficiență (2003, modificat în 2009), reprezentant ad hoc (2009). Cu toate acestea, aceste dispozitive au fost instituite „în bucăți” și sunt încă slab coordonate între ele și, în cea mai mare parte, puțin utilizate.

Măsuri pentru rezolvarea dificultăților din condominii

Se pot distinge două tipuri de dispozitive:

1- mecanisme judiciare: sunt inițiate de judecătorul judiciar după sesizare. Acestea sunt administrația provizorie, reprezentantul ad hoc și implicitul (deși, în acest din urmă caz, posibilitatea sesizării către judecător este fie limitată la autoritățile publice locale, fie sub rezerva acordului acestora);

2- mecanisme administrative: sunt inițiate de autoritățile publice. Acestea sunt OPAH de coproprietate în dificultate și planul de salvgardare.

Aceste dispozitive sunt în esență curative (au drept scop să facă față dificultăților dovedite) chiar dacă măsura proxy ad hoc introdusă în 2009 tinde spre o idee de prevenire a dificultăților. Acest ultim dispozitiv este, de asemenea, singurul care se aplică automat (pragul implicit stabilit de lege), în timp ce aplicarea celorlalte dispozitive este la latitudinea judecătorului sau a autorităților publice, după caz. Ele sunt fie stimulative (fără modificări ale prerogativelor organelor de conducere), fie coercitive (administrare provizorie și deficiență).

Descrierea dispozitivelor de mai jos este în ordine crescătoare a dificultăților pe care urmează să le abordeze, de la prevenire înainte de apariția unor dificultăți grave până la tratamentul celor mai grave cazuri. Cu toate acestea, această clasificare este supusă precauției. Întrucât măsurile nu au fost elaborate în mod coordonat și implementarea lor se bazează pe o varietate de inițiative, acest ordin este adesea pus în discuție în practică. În plus, pentru aceeași coproprietate, pot coexista mai multe mecanisme (de exemplu, un plan de salvgardare la inițiativa autorităților publice și o administrație provizorie la inițiativa judecătorului, confiscată de administrator sau coproprietari).

Mandatul ad hoc  :

  • Procedura stabilită prin legea nr .  2009-323 din25 martie 2009 mobilizarea pentru locuință și lupta împotriva excluziunii
  • Cazuri în cauză: atunci când, la închiderea conturilor, datoriile neachitate ajung la 25% din sumele datorate în temeiul articolelor 14-1 și 14-2 (cheltuieli curente și lucrări)
  • Principiu: dacă arieratele sunt prea importante, judecătorul numește un reprezentant ad hoc care, în trei luni (reînnoibil), elaborează un raport, face recomandări și acțiuni de mediere sau negociere. Recomandările sunt trecute pe ordinea de zi a adunării generale. În afară de această ultimă obligație și taxarea costurilor, procedura este un stimulent și nu modifică prerogativele organelor de conducere ale coproprietății.
  • Procedură: judecătorul este sesizat de administrator sau, dacă este inactiv timp de o lună, de coproprietari (cel puțin 15% din drepturile de vot) sau de către furnizorii neplătiți ai coproprietății. El numește reprezentantul ad hoc . Raportul reprezentantului este transmis sindicatului, consiliului sindical, primarului sau președintelui asociației intermunicipale și prefectului. Administratorul plasează pe ordinea de zi a următoarei adunări generale proiectele de rezoluție necesare implementării acestui raport.
  • Finanțare: nu există o finanțare publică specifică. Costul este distribuit de judecător între coproprietate și administrator sau, după caz, creditorii care au confiscat-o.

OPAH al coproprietății în dificultate (sau OPAH coproprietatea sau OPAH al coproprietății degradate):

  • Procedura stabilită prin circulara din 7 iulie 1994al Ministerului Locuințelor și al Ministerului Afacerilor Sociale, Sănătății și Orașului cu privire la OPAH-uri privind complexele de condominii cu serioase dificultăți tehnice, sociale și financiare. În cadrul articolului L.303-1 din Codul construcțiilor și locuințelor referitor la operațiunile programate de îmbunătățire a locuințelor (OPAH).
  • Cazuri vizate: circulara acoperă cazuri de „dificultăți tehnice, sociale și financiare grave”. În practică, procedura se referă la dificultăți dovedite, dar în general mai puțin grave decât planul de salvgardare.
  • Principiu: pe un set de condominii care prezintă dificultăți, o autoritate locală pune la dispoziție, cu ajutorul statului, o echipă și fondurile necesare pentru repararea acestor condominii. Procedura este stimulativă și nu modifică prerogativele organelor de conducere ale coproprietății.
  • Procedură: în primul rând, un diagnostic este efectuat de către autoritatea locală. În urma diagnosticului, este semnat un acord între stat, ANAH și comunitate care stabilește măsurile avute în vedere. Operația durează 5 ani. O echipă operațională specifică este angajată de autoritatea locală (în administrare sau, mai general, printr-un contract public), pentru a monitoriza și coordona proiectul. Această echipă asistă condominii în recuperarea lor.
  • Finanțare: finanțare guvernamentală specifică (ANAH sau ANRU, după caz) este asigurată pentru inginerie și lucrări. Poate exista cofinanțare de la Caisse des Dépôts et Consignations, autorități locale sau 1% locuințe.

Administrare provizorie:

  • Procedura stabilită prin legea nr .  94-624 din21 iulie 1994 privind locuințele și modificat în 2000 (legea SRU), 2003 (legea Borloo) și 2009 (legea Boutin).
  • Consacrat în legea nr .  65-557 din10 iulie 1965 stabilirea statutului coproprietății clădirilor construite în articolele 29-1 - 29-6.
  • Cazuri în cauză: „Dacă soldul financiar al sindicatului coproprietarilor este grav compromis sau dacă sindicatul nu este în măsură să prevadă conservarea clădirii” (art. 29-1)
  • Principiu: judecătorul numește un administrator provizoriu și îi încredințează atribuțiile mandatarului și toate sau o parte din atribuțiile adunării generale și ale consiliului sindical cu misiunea de a rectifica coproprietatea. O imagine constă în a spune că înlocuim democrația directă a legii din 1965 cu o dictatură absolută a administratorului provizoriu.
  • Procedură: sesizarea este făcută de coproprietari (cel puțin 15% din drepturile de vot), administratorul sau procurorul. Judecătorul definește misiunea administratorului provizoriu, durata acesteia (cel puțin 1 an) și întinderea puterilor sale (în general toate puterile, cu excepția celei de a dispune de clădire). Administratorul trebuie să prezinte un raport intermediar în termen de 6 luni (cu excepția cazului în care misiunea sa urmează un mandat ad hoc ). În plus față de competențele conferite prin ordinul judecătorului, administratorul poate cere judecătorului să suspende procedura împotriva sindicatului sau să împartă coproprietatea.
  • Finanțare: finanțare guvernamentală specifică (ANAH sau ANRU, după caz) este asigurată pentru inginerie și lucrări. Poate exista cofinanțare de la Caisse des Dépôts et Consignations, autorități locale sau 1% locuințe. Acestea sunt mai importante atunci când clădirea se află în planul de salvgardare și în proprietatea comună OPAH.

Planul de rezervă:

  • Procedura stabilită prin legea nr .  96-987 din14 noiembrie 1996privind implementarea pactului de stimulare pentru oraș și modificat prin Legea nr .  2000-1208 din13 decembrie 2000 referitoare la solidaritatea și reînnoirea urbană.
  • Codificat în articolele L615-1 până la L615-5 din codul construcțiilor și locuințelor (precum și articolele R615-1 și următoarele din același cod pentru partea de reglementare).
  • Cazuri în cauză: acestea nu sunt definite de texte, ci natura problemelor care trebuie tratate citate de lege, precum și natura greoaie a procedurii și valoarea finanțării publice, determinată, în practică, să rezerve acest lucru procedura pentru cazurile de dificultăți semnificative.
  • Principiu: aceasta este o procedură de stimulare care nu modifică în nici un fel puterile organismelor de gestionare a coproprietății, în jurul unui „plan de salvgardare menit să restabilească mediul de viață al ocupanților și al utilizatorilor”. Acest plan de salvgardare, care cuprinde toate măsurile care trebuie luate, este implementat timp de 5 ani.
  • Procedură: un prim decret prefectural numește o comisie în care sunt reprezentați autoritățile publice și partenerii privați, în primul rând reprezentanții coproprietății. Această comisie elaborează un plan de salvgardare. În al doilea rând, planul de salvgardare este aprobat printr-un al doilea decret prefectural și se aplică timp de 5 ani (2 ani înainte de legea SRU din 2000). Măsurile privesc: structurile administrative; statutul facilităților publice; lucrările; instruire și informații pentru ocupanți; măsuri de însoțire.
  • Finanțare: finanțare specifică din partea statului (ANAH sau ANRU, după caz), mai mare decât pentru OPAH în condominiu, este asigurată pentru inginerie și lucrări. Poate exista cofinanțare de la Caisse des Dépôts et Consignations, autorități locale sau 1% locuințe.

Deficienta:

  • Procedura stabilită prin legea nr .  2003-710 din1 st august 2003orientare și planificare pentru orașe și reînnoirea urbană și puternic modificate prin Legea nr .  2009-323 din25 martie 2009 mobilizarea pentru locuință și lupta împotriva excluziunii
  • Codificat în articolele L615-6, L615-7 și L615-8 din Codul construcțiilor și locuințelor
  • Cazul în cauză: Când clădirea „este, din cauza unor dificultăți financiare sau de gestionare serioase și a importanței lucrărilor care urmează a fi efectuate, nu poate asigura conservarea clădirii sau siguranța ocupanților” .
  • Principiu: gravitatea dificultăților justifică o expropriere derogatorie a dreptului comun al exproprierii, punând capăt existenței coproprietății. Este aproape o „lichidare” a condominiului.
  • Procedură: primarul sau președintele asociației intermunicipale poate ridica judecătorul care, după expertiză, poate declara starea de deficiență a coproprietății. În urma acestei hotărâri, clădirea sau clădirile sunt expropriate în condiții care derogă de la dreptul de expropriere (modificări din 2009). Procedura este de fapt simplificată și utilitatea publică este dobândită (fără o anchetă publică) cu singura ordine a judecătorului și proiectul simplificat. Proiectul simplificat prevede fie reabilitarea în scopuri rezidențiale sau de altă natură, fie demolarea totală sau parțială. Apoi, exproprierea are loc într-o manieră similară dreptului comun (decret de declarare a utilității publice, decret de transferabilitate, despăgubirea proprietarilor etc.).
  • Finanțare: este planificată finanțarea specifică din partea statului (ANAH sau ANRU, după caz). Poate exista cofinanțare de la Caisse des Dépôts et Consignations, autorități locale și 1% locuințe.

Referințe

  1. Defalcarea fondului locativ în funcție de tipul de locuință și secțiunea unității urbane la 1 ianuarie 2018 [1]
  2. "  Test de potențial pentru un nou manager de condominiu  "
  3. Trebuie remarcat faptul că „toate clauzele contrare dispozițiilor articolelor 6-37, 41-1-42 și 46 și cele ale decretului luat pentru aplicarea lor sunt considerate nescrise” (articolul 43 din lege), adică înseamnă că aceste prevederi sunt de ordine publică și nu pot fi renunțate prin contract .
  4. Taxe de condominiu în Franța ( citiți online )
  5. [2]
  6. „  Condo și mașină electrică: o conviețuire nu atât de dificilă  ” , pe Juste Du Neuf, Condos în Montreal ,4 noiembrie 2014
  7. Lefeuvre MP, „  Structurarea unui domeniu de acțiune publică: intervenție publică asupra coproprietății degradate  ”, Sociologie du travail , n o  52 (1),2010, p.87-103.
  8. Lefeuvre MP, coproprietate în dificultate: falimentul unei structuri de încredere , La Tour d'Aigue, Editions de l'Aube,1999
  9. Le Garrec S., Demolarea unui complex de condominium mare: un răspuns urban la o problemă de management? : les Bosquets în Montfermeil (93) , Créteil, teză de doctorat în urbanism și dezvoltare, sub supravegherea lui F. Drosso și C. Lelévrier, Institut d'Urbanisme de Paris, Université Paris-Est,2010, 595  p.

Vezi și tu