Costurile de transfer sunt, în Franța , costuri pe care administratorii condominiului le percep de obicei coproprietarilor de vânzare și, uneori, cumpărătorului.
Cu toate acestea, facturarea unor astfel de costuri nu se bazează, în starea actuală a legislației franceze , pe nici un temei juridic. Într-adevăr, din moment ce legea privind angajamentul național pentru locuințe , cunoscută sub numele de „ENL”, singurul document facturabil este declarația datată .
Existența acestor taxe, adăugată la prețurile lor, a atras atenția Direcției Generale Concurență, Consumatori și Controlul Fraudelor (DGCCRF), în comunicatul său de presă din 31 mai 2007.
Declarația datată este un document obligatoriu, care trebuie dat de către administratorul coproprietății notarului în contextul vânzării unui lot (transfer). Scopul acestui document este de a prezenta situația financiară a coproprietarului vânzător față de sindicatul coproprietarilor.
Legea nr . 2006-872 din 13 iulie 2006 privind angajamentul național privind locuințele, denumită „Legea ENL” Articolul 90 modifică legea nr . 65-557 din 10 iulie 1965, articolul 10-1. (Articolul 10-1 din legea nr . 65-557 din 10 iulie 1965 a fost modificat prin Legea nr . 2010-788 din 12 iulie 2010). În această versiune actualizată, acest ultim articol specifică foarte exact taxele care pot fi atribuite numai unicului coproprietar în cauză și menționează în special:
„B) Onorariile mandatarului aferente serviciilor pe care trebuie să le efectueze pentru întocmirea raportului datat cu ocazia transferului pentru o contraprestație valoroasă a unui lot sau a unei fracțiuni de lot. "Conținutul acestui document obligatoriu descris tocmai de articolul 5 din Decretul nr . 67-223 din 17 martie 1967 (legea nr . 65-557 din 10 iulie 1965), modificat de articolul 4 din Decretul nr . 2004 -479 din 27 mai , 2004.
În niciun moment nu există nicio referire în acest articol de lege la diverse costuri sau costuri de transfer care trebuie să apară în declarația datată - unii administratori afișează într-adevăr taxele de transfer în declarația datată, pe care textele legilor menționate mai sus le interzic.
Administratorul are obligația de a livra declarația datată. În cazul în care nu se conformează, indiferent de motiv, inclusiv neplata costurilor de transfer pe care le pretinde de la coproprietar vânzător, își asumă răspunderea profesională, în special din cauza blocării vânzării care rezultă din aceasta.
Administratorii menționează de obicei costurile de transfer în contractul de administrare, la rubrica servicii speciale și individuale. Cu toate acestea, o hotărâre a Curții de Casație din 11 octombrie 2005 specifică faptul că deciziile adunărilor generale, precum și contractul de administrator nu guvernează relațiile dintre administrator și fiecare coproprietar luate individual. Această hotărâre a Curții de Casație, bazată pe articolul 1165 din Codul civil , nu este în niciun caz pusă sub semnul întrebării de legea ENL din 2006 și, prin urmare, se aplică în continuare.
Consecința juridică este că serviciile care figurează în contractul de administrare pot fi facturate numai sindicatului și, prin urmare, tuturor coproprietarilor, fiecare plătind până la onorariile administratorilor.
Este în conformitate cu aceeași concluzie că ministrul muncii, coeziune socială și locuințele răspunde într - o întrebare guvernului de Bernard Perrut în 2006.
Problema a fost deja menționată într-o întrebare anterioară adresată guvernului, adresată de Alain Rodet în 1990.
Decretul nr . 2015-342 din 26 martie 2015 de definire a modelului de contract de coproprietate și a serviciilor speciale, prevăzut la articolul 18-1 A din Legea nr . 65-557 din 10 iulie 1965 a inclus totuși declarația datată a taxelor în standard contract fiduciar, în categoria taxelor facturate către vânzătorul unic (cf. Anexa 1 - Contract standard fiduciar - paragraful §9.2).
Chestionarul notarial este un document pe care notarul îl transmite managerului de condominiu pentru a prelua o anumită cantitate de informații referitoare la loturile (apartament etc.) care fac obiectul unei vânzări. Acest document nu este obligatoriu: notarul nu este obligat să-și trimită întrebările mandatarului, iar acesta din urmă nu este obligat să le răspundă.
Cu toate acestea, rolul notarului (printre alții) fiind acela de a asigura vânzarea, schimbul de informații între mandatar și notar prin acest document este, prin urmare, în mod necesar necesar.
Din păcate, există prea des o fuziune voluntară efectuată de administratori, între declarația datată și chestionarul notarului, întregul apărând sub denumirea „costuri de transfer”. Într-adevăr, facturarea costurilor de transfer sau chestionarul notarial nu face parte din textele legale.
Suma ridicată și neregularitatea costurilor de transfer facturate coproprietarilor care vând, și chiar uneori cumpărătorilor, sunt unul dintre motivele care au convins DGCCRF să se intereseze mai mult de activitățile acestei ramuri profesionale.
Cronologie:
„Acord profesiei șase luni pentru a-și adapta voluntar practicile, după care voi emite un ordin, dacă acest sfat nu este respectat. "