Ipotecare , sau ipoteca , este un împrumut destinat să finanțeze toate sau o parte din achiziționarea de bunuri imobiliare , operațiunea de construcție sau de lucru pe o astfel de proprietate.
Pentru lipsa de suficiente servicii bancare, de creditare ipotecară a luat cu adevărat off la al XIX - lea secol în timpul operațiunilor de promovare care au alimentat suspiciunea bula de locuințe și a anilor 1860 accident care a urmat .
Împrumuturile ipotecare sunt reglementate de lege. Cadrul pentru contracte și practici publicitare în Franța a apărut în 1978 (legea10 ianuarie 1978). Legea ipotecii pentru persoane fizice provine din Directiva 2014/17 / UE, din4 februarie 2014, intrarea în legislația franceză de la 21 martie 2016.
Toate creditele ipotecare contractate anterior 1 st octombrie 2016sunt supuse legii anterioare. Credite ipotecare acordate după această dată de1 st octombrie 2016 sunt guvernate de noile reguli.
Noile împrumuturi ipotecare fac parte dintr-un proces legal specific menit să protejeze împrumuturile-consumatori (articolele L. 313-1 și următoarele din Codul consumatorului ). Renegocierile creditelor anterioare se încadrează, de asemenea, în acest nou cadru; atunci când acestea sunt acordate de către creditorul inițial, acestea nu fac obiectul unui nou contract, ci al unei modificări .
Codul privind protecția consumatorilor prevede principiile de distribuire a creditelor imobiliare, în ceea ce privește protecția consumatorilor debitori de articolele L. 312-1 și următoarele (cartea III, titlul 1 st , capitolul II).
Comparațiile între diferite împrumuturi ipotecare sunt posibile datorită utilizării unui indicator convențional, rata efectivă . Înainte de 2016, rata efectivă utilizată pentru împrumuturile ipotecare acordate persoanelor fizice era TEG, sau rata efectivă globală . Determinarea TEG a produs numeroase litigii între bănci și debitori. De exemplu, TEG este o rată actuarială proporțională. Curtea de Casație a reamintit, de asemenea, acest lucru, printr-o hotărâre a27 noiembrie 2013.
Rata efectivă globală (TEG) este costul total al unui împrumut acordat împrumutatului exprimat ca procent anual din valoarea creditului respectiv. TEG se calculează pe baza costului total al împrumutului: dobânzi, comisioane de administrare, costuri de asigurare, posibile comisioane de brokeraj, comisioane legate de garanție. Toate costurile care sunt obligatorii pentru acordarea creditului sunt incluse în TEG. Asigurarea de împrumut care nu este considerată obligatorie de către creditor și declarată ca atare în ofertă nu va fi reținută în TEG. Este indicatorul costului global al unui împrumut.
Împrumuturile ipotecare în valută sunt, în principiu, supuse unei obligații puternice de a furniza informații 1 st octombrie 2014.
4 februarie 2014, Parlamentul European a votat directiva care reglementează noul cadru juridic pentru împrumuturile ipotecare (cunoscută sub denumirea de „directiva privind creditul ipotecar”, MCD sau inițial CARRP pentru contractul de credit referitor la proprietatea rezidențială ”) . Această directivă 2014/17 / UE privind„ contractele ” creditul de consum aferent bunurilor imobile rezidențiale "se aplică în întreaga Uniune Europeană începând cu 200721 martie 2016.
În Franța, directiva este transpusă prin ordonanța 2016-351 din 25 martie 2016, pentru partea legislativă a noului cadru.
Partea de reglementare rezultă din decret.
Împrumuturile ipotecare acordate persoanelor fizice sunt reglementate, în codul consumatorului, în articolele L. 313-1 și următoarele, L. 314-1 și următoarele.
Codul monetar și financiar a fost, de asemenea, modificat, pentru intermediarii în operațiuni bancare și servicii de plată (brokeri și agenți de credit).
Protecția intereselor debitorilor, de către profesioniștii bancari înșiși, pare a fi prioritatea noului regim juridic.
Toți profesioniștii, distribuitorii-creditori (agenții ale instituțiilor de credit ) sau intermediari , sunt supuși acelorași obligații de competență profesională la21 martie 2019, pentru vânzătorii de bănci franceze) și supravegherea remunerației vânzătorilor de credite ipotecare.
Există patru obligații precontractuale:
Foaia „FISE” (Foaia europeană de informații standardizate) prezintă informațiile esențiale privind creditele ipotecare. Permite viitorului împrumutat să determine adaptarea creditului preconizat, la nevoile și obiectivele sale.
Rata anuală efectivă globală , APR, înlocuiește acum TEG ca indicator legal al ratei efective a împrumutului (la1 st octombrie 2016, pentru Franța).
În cazul în care creditorul supune acordarea creditului către asigurare, oferta trebuie să indice, de asemenea, o rată de asigurare anuală efectivă, TAEA, care măsoară impactul asigurării împotriva costului creditului.
Noile prevederi ale Codului consumatorului intră în vigoare succesiv,1 st iulie 2016, la 1 st octombrie 2016, apoi la 1 st ianuarie 2017.
Reglementarea consolidării creditelor se înrăutățește.
Iobsp , servicii bancare și de plăți intermediare, se bucură de dispozitiv de exercitare liber în Uniunea Europeană.
Împrumuturile ipotecare se referă cel mai adesea la locuințe (împrumut de locuințe), utilizate de proprietar fie pentru reședința sa principală, fie pentru cea secundară, sau pentru a le închiria unui terț. În cazul unei investiții de închiriere, este posibil să se deducă împrumutul dobânzii din veniturile funciare .
Se poate referi, de asemenea, la o investiție imobiliară în întregime sau chiar la proprietăți comerciale.
SCPI (societatea civilă de investiții imobiliare) poate , de asemenea , pretinde.
Categoria juridică a contractelor ipotecare include contractele destinate finanțării:
Tranzacțiile ipotecare cu debitori profesioniști sau corporativi nu intră, în general, sub regimul juridic al creditelor ipotecare în Franța.
O ipotecă are cel mai adesea următoarele caracteristici:
Din punct de vedere tehnic, există mai multe tipuri de împrumuturi:
Mai multe companii sunt specializate în intermedierea bancară , în special în brokerajul ipotecar. Accesul la această profesie, apoi exercitarea acesteia, presupune respectarea unor condiții specifice.
De cand 1 st ianuarie 2013, acestea fac obiectul unor reglementări specifice, extinse la practicile lor comerciale.
Brokerii intermediari în tranzacții bancare și servicii de plată („IOBSP”) sunt supuși unei obligații de consiliere a creditului , care îi diferențiază de alți profesioniști bancari.
Reglementarea intermediarilor bancari, a brokerilor sau a agenților , cuprinde majoritatea țărilor din Uniunea Europeană, pentru a implementa o politică comună a pieței interne a creditelor ipotecare.
În Franța, împrumuturile suplimentare pot fi acordate împrumutatului. Condițiile lor de acordare depind de profilul împrumutatului, dar adesea de caracteristicile legate de proprietate.
Prin urmare, aceste împrumuturi completează o ipotecă principală; acestea sunt încorporate în studiul general de solvabilitate și în proiectul de finanțare: