De taxele de înregistrare sunt formalitățile care trebuie să prezinte un certificat de administrare fiscală, administrația de înregistrare .
Înregistrarea are o dublă funcție: civilă și fiscală.
Înregistrarea unui act îi conferă o anumită dată , dar nu acoperă defectele pe care le-ar ascunde.
Taxele de înregistrare sunt o ramură a legislației fiscale belgiene .
La înregistrare, anumite acte sunt impozitate la o taxă proporțională sau fixă. Această funcție este cea mai cunoscută și probabil cea mai importantă din practică. După ce am expus principiile generale ale înregistrării și influența federalizării, vom studia diferitele acte care pot sau trebuie să fie supuse formalității înregistrării, precum și impozitul care li se va aplica.
Articolul 19 din Codul taxelor de înregistrare prevede că:
Trebuie să fie înregistrat în termenele stabilite de articolul 32:
1 ° acte de notari; exploatările și rapoartele ofițerilor judiciari; hotărârile și hotărârile instanțelor și tribunalelor care conțin dispoziții supuse acestui titlu unei taxe proporționale;
2 ° acte care transferă sau declară proprietatea sau uzufructul clădirilor situate în Belgia;
3 ° acte privind închirierea, subînchirierea sau cesiunea unui contract de închiriere a clădirilor situate în Belgia;
4 ° procesul-verbal de vânzare publică a obiectelor mobile corporale;
5 ° acte care conțin contribuția activelor societăților cu personalitate juridică și care își au fie locul de administrare efectivă în Belgia, fie sediul social în Belgia și locul de administrare efectivă în afara teritoriului statelor membre ale Comunității Economice Europene;
6 ° (abrogat)
7 ° (abrogat) Cu excepția nr. 2, 3, 5 și 7, acest articol se referă doar la acte adoptate în Belgia.
Doar actele trebuie prezentate pentru înregistrare și, prin urmare, trebuie supuse unei taxe.
O modalitate de a o evita este să nu scrii o scriere. Un contract de închiriere verbală, de exemplu, scapă de taxa de înregistrare. Pe lângă dezavantajele la nivel civil, un contract de leasing verbal are, prin urmare, un avantaj clar la nivel de impozitare.
Această remarcă trebuie să fie dublu calificată:
Alte documente pot, dar nu trebuie, să fie prezentate pentru înregistrare. Ipoteci sau donații, de exemplu. Trebuie făcută o calificare: o donație (cu excepția donațiilor manuale ) sau o ipotecă este posibilă numai printr-un act notarial care, la rândul său, trebuie înregistrat.
Înregistrează actele care la prima vedere sunt valabile. Astfel, un act de vânzare care nu este semnat de partea vânzătoare este nul. Prezentat la check-in, acesta va fi înregistrat și va fi percepută taxa datorată. Prin urmare, înregistrarea unui act nu acoperă eventualele defecte ale acestuia.
Un act care face obiectul unei condiții de rezolvare sau a unui termen suspensiv sau de rezolvare trebuie totuși înregistrat în termenul stabilit.
Doar condiția precedentă suspendă aplicabilitatea dreptului. Termenul limită pentru înregistrare începe să curgă din ziua îndeplinirii condițiilor precedente.
Doar ratele taxelor de înregistrare la vânzări și donații sunt o competență regională.
Administrația de înregistrare rămâne dependentă de administrația federală FPS Finance . Astfel, un notar valon, cu domiciliul în Arlon, care primește un act de vânzare pentru un apartament în municipiul flamand Ostend trebuie să depună actul său la biroul de înregistrare Arlon care va trebui să aplice o taxă în conformitate cu legislația.
Toate actele semnate de un notar trebuie prezentate pentru înregistrare. Sunt plătiți la rata stabilită pentru tipul lor de act (un contract de leasing la rata de leasing, o vânzare la rata de vânzare). Notarul trebuie să îndeplinească această obligație în termen de cincisprezece zile de la semnarea actului sub durerea unei amenzi egale cu 1% din taxa datorată.
Sediul problemei poate fi găsit în articolele 44 și următoarele din Codul drepturilor de înregistrare. Problema fiind regionalizată, după ce am expus principiile valabile pentru cele trei regiuni, vom examina regiune cu regiune normele specifice în vigoare. Amplasarea proprietății indică legea aplicabilă.
Dacă, dintr-un motiv sau altul, partea vânzătoare a decis să facă o „floare” cumpărătorului oferindu-i proprietatea sa sub prețul pieței, actul trebuie să includă o clauză care să indice valoarea de piață. Pe această valoare se va colecta impozitul.
Pentru conceptele de uzufruct și de proprietate simplă, a se vedea Legea proprietății .
Este obișnuit ca oamenii de o anumită vârstă să dorească să-și vândă proprietatea în timp ce își rezervă uzufructul, astfel încât să poată trăi acolo pentru toată viața. Prin urmare, este o vânzare de bunuri goale . Proprietatea goală are o valoare mai mică decât proprietatea deplină, deoarece proprietarul gol nu poate nici ocupa proprietatea, nici colecta fructele (chiriile). Cu toate acestea, această tranzacție este impozitată ca o vânzare de proprietate deplină.
Evaluarea unui uzufruct și, prin urmare, a dreptului de proprietate, art. 47 și 50Spre deosebire de cazul anterior, partea care vinde este doar proprietarul gol și își vinde bunurile goale. Valoarea unui uzufruct depinde de durata acestuia. Dacă este pentru viață, depinde de speranța de viață a uzufructuarului.
Valoarea uzucapiunii este calculată pe baza tabelelor. Valoarea proprietății goale = valoarea proprietății depline - valoarea uzufructului.
Retur în caz de revânzare în termen de doi ani, art. 212Drepturile plătite sunt returnate în cazul revânzării în termen de doi ani până la:
Cota de impozitare este stabilită la 12,5%. Drepturile mici (6%) nu mai există la Bruxelles și nici în Flandra.
Indemnizație, art. 46bisCumpărătorul poate beneficia totuși de o indemnizație în patru condiții (art. 46 bis ):
Dacă proprietatea este cumpărată împreună, toți cumpărătorii trebuie să îndeplinească aceste condiții. Exemplu: Laurent și Claire cumpără un apartament în Stockel. Claire deține deja o casă în Wavre. Prin urmare, nu pot beneficia de reducere.
Condiția de domiciliere trebuie înțeleasă în mod clar, cumpărătorul trebuie să fie domiciliat fie în termen de doi sau trei ani și, de acum înainte, trebuie să rămână în proprietatea achiziționată pentru o perioadă neîntreruptă de cel puțin cinci ani, ceea ce nu era cazul înainte, deoarece, până la ordinea 22 noiembrie 2012 a intrat în vigoare aceasta 1 st ianuarie 2013, cumpărătorul a trebuit să se angajeze să fie domiciliat în proprietate fie în termen de doi sau trei ani, în funcție de caz și să rămână la Bruxelles timp de cinci ani, prin urmare, ar putea foarte bine, la momentul respectiv, să aibă domiciliul în proprietate și o lună mai târziu pentru a merge la o altă proprietate, dar a rămâne în Bruxelles-Capital și asta cu excepția circularei interne, a jurisprudenței etc.
Dacă sunt îndeplinite condițiile, taxele de înregistrare sunt calculate pe (valoarea de piață - 60.000 € ). Aceasta reprezintă o economie de 12,5% x 60.000 = 7.500 € . Dacă proprietatea este situată în zone de revitalizat (EDRLR), indemnizația este majorată la 75.000 EUR . Aceasta reprezintă o economie de 12,5% x 75.000 = 9.375 € .
Scutirea de impozit nu se aplică în cazul achiziționării unui teren construibil sau a unei case noi pe plan sau în construcție, din care doar valoarea terenului este supusă taxei de înregistrare proporțională.
Cumpărătorul unui apartament nou sau al unei case nou construite a căror valoare a terenului este supusă taxei proporționale de înregistrare poate beneficia de avantajul fiscal.
Dacă condiția de a nu deține proprietatea nu este îndeplinită în ziua faptei, dar este îndeplinită în termen de doi ani, indemnizația poate fi solicitată prin restituire.
Exemplu: Julien și Jeanne se reunesc și cumpără un apartament în rue de l'Étuve pentru 100.000 € . Jeanne deține deja un apartament în rue des Bouchers. Deci, ei nu pot primi alocația și să plătească întregul drept (12 500 € ) în loc de dreptul la deducere (reducere 100.000 € - 60.000 € = 40 000 € bază impozabilă x 12,5% = 5.000 € de plătit). În termen de doi ani de la această achiziție, Jeanne își vinde propria proprietate. Aceștia pot solicita apoi restituirea indemnizației pe care această proprietate a împiedicat-o. Vor retușa 7.500 de euro .
Administrarea înregistrării este deosebit de lentă pentru a face această rambursare. Curtea de Apel Bruxelles a admis printr - o hotărâre a27 aprilie 2001 posibilitatea de a plăti Administrația în incapacitate de plată, făcând ca dobânzile legale să ruleze pe cheltuiala sa (7% pe an).
Vânzările din regiunea flamandă sunt impozitate cu 10%.
Drepturi miciDacă venitul cadastral este mai mic de 745 €, cumpărătorii care nu sunt proprietari sunt impozitați cu 5% cu condiția de a fi domiciliați acolo (de exemplu, Julien și Jeanne se reunesc și cumpără o casă în Wemmel pentru 200.000 €. Jeanne deține deja un apartament în rue Julien va plăti 5% din partea sa și Jeanne 10%. Nu este prevăzută restituirea drepturilor în cazul revânzării cu preaviz scurt).
Venitul cadastral de 745 EUR este mărit pentru cumpărătorii cu unul sau mai mulți copii aflați în întreținere. Stabilirea venitului cadastral maxim pentru obținerea drepturilor mici rămâne o competență a guvernului federal stabilită prin Decret regal.
Artă. 57În cazul achiziționării unei proprietăți în construcție, venitul cadastral odată ce lucrarea este terminată este necunoscut. Mare principiu fiscal: în caz de îndoială plătim maxim, chiar dacă înseamnă regularizarea ulterioară. În timpul actului, se va aplica o rată de 10%. Dacă după finalizarea lucrărilor, se dovedește că venitul cadastral este mai mic de 745 € și că cumpărătorii îndeplinesc condițiile, diferența va fi returnată după cerere și multă răbdare.
ReducerePrincipiul este mutatis mutandis la fel ca în Regiunea Bruxelles.
Două diferențe:
Condiție preliminară: la 20 iulie 2006, Comisia Europeană a solicitat abandonarea prevederilor flamande referitoare la taxa de înregistrare plătită la cumpărarea unei case. Acest lucru va avea avantajul practic de a pune capăt legislației a cărei aplicare ar putea fi extrem de complexă, într-o asemenea măsură încât notarii din regiunea flamandă au dorit să înlocuiască acest sistem cu o reducere generală a taxei de plată (6%) . Sistemul criticat de UE este după cum urmează: taxele de înregistrare plătite la cumpărarea unei locuințe în Flandra sunt deduse din taxele plătibile la cumpărarea unei alte case, încă în regiunea flamandă.
Pentru a putea beneficia de raportabilitate, aceste locuințe trebuie să servească drept reședință principală pentru cumpărători. În plus, în ziua celei de-a doua achiziții, nu trebuie să mai fi proprietar. Această condiție nu este ușor de respectat în principiu.
Exemplu: Johnny și Marina au un apartament în Borgerhout. Marina așteaptă un copil, își cumpără o casă în Vilvoorde. Pentru a putea beneficia de raportabilitate, aceștia nu mai trebuie să dețină apartamentul Borgerhout în ziua actului de achiziție al Vilvoorde.
Raportabilitate prin restituire art 212bisSă luăm exemplul de mai sus, dar, în ziua achiziției în Vilvoorde, cumpărătorii nu și-au vândut deja apartamentul Borgerhout. Prin urmare, aceștia plătesc taxa totală (10%).
În termen de doi ani își revind apartamentul. Aceștia pot, la fel ca în cazul celor 46 bis de la Bruxelles, să solicite raportabilitatea prin restituire.
Întrucât legiuitorul valon nu a modificat încă această chestiune, regiunea valonă este încă supusă vechii legi federale. Rata este de 12,5% și nu este prevăzută nicio alocație.
Drepturi miciSistemul este la fel ca în Flandra. Singura diferență este că rata astfel obținută este de 6%.
Artă. 57În cazul achiziționării unei proprietăți în construcție, venitul cadastral, odată ce lucrarea este terminată, este necunoscut. Mare principiu fiscal: în caz de îndoială plătim maxim, chiar dacă înseamnă regularizarea ulterioară. În timpul actului, se va aplica o rată de 12,5%. Dacă după finalizarea lucrărilor, se dovedește că venitul cadastral este mai mic de 745 € și că cumpărătorii îndeplinesc condițiile, diferența va fi returnată după cerere și multă răbdare.
5%
0,20% din totalul cumulativ al chiriilor și taxelor.
1% din valoarea înregistrării ipotecii.
1% din valoarea totală a proprietății în cazul ieșirii totale a proprietății comune sau a valorii piesei vândute altfel.
Exemplu. Albert moare lăsând o casă la Bruxelles și trei copii: Philippe, Laurent și Asrid.
Aceasta și-a pierdut importanța de la 1 ianuarie 2006, data de la care contribuțiile companiei sunt impozitate la taxa fixă generală (25 EUR ). Pentru conceptele de drept al societăților, a se vedea Dreptul societăților comerciale (Belgia) .
Contribuțiile imobiliare destinate întregii sau parțiale locuințe sunt impozitate conform normelor în vigoare pentru vânzări (supra). Aceasta implică faptul că contribuția la societate a unei proprietăți destinate locuințelor situate în străinătate nu va fi impozitată. Justificare: aceasta este o contribuție a unei proprietăți destinate locuinței → aplicarea regulilor referitoare la vânzare → vânzarea unei proprietăți în străinătate nu este impozitată.
Lichidarea unei companii care deține o clădire destinată locuințelor PrincipiuO astfel de tranzacție este impozitată la 12,5%. Deoarece această chestiune este federală, rata de 12,5% se aplică și în Flandra.
ExcepțieTranzacția nu este impozitată în două condiții: în cazul lichidării unui parteneriat (în principal Sprl), proprietatea imobiliară este atribuită persoanei care a contribuit-o la companie sau unei persoane care a fost asociată atunci când compania a achiziționat-o.
Atât legislația civilă, cât și cea fiscală văd donațiile ca un avans al moștenirii. Prin urmare, principiile și ratele vor fi comparabile în general cu cele existente în impozitul pe succesiune .